人们注意到：“国十一条”与此前调控政策有一点不同，即未提“改善型住房”。结合实际，站在宏观调控的高度，理性对待这一重大的政策变化，就会发现不提“改善型住房”是正确的，而且可能是长期的政策。

第一，只从增加面积定义为“改善型住房”具有片面性。支持“改善型住房”政策是去年诸多楼市救市政策的重要内容，直接目的是为了促销救市，应对金融危机，保增长。这一概念的内涵是只限于人均住房面积尚未达到当地平均水平，因此购买自住的二套房给予优惠政策。这种界定是比较明确的，但不能说是完全科学、准确的。所谓“改善型”只看人均住房面积大小，不是科学的提法。因为一般而言，凡是从无到有、从小到大、从环境较差到较好、住房质量从低到高等，都是不可否认的明显“改善”，简单地用面积大小一个指标确认“改善型住房”，不能说没有片面性，而且给开发大户型住房提供依据。

第二，容易被投资和投机性购房者所利用。落实“改善型住房”政策，实际操作起来困难很多，其中要害是难以与投资和投机二套房区别开。

第三，人为地加剧了分配不公。“改善型住房”政策实践的结果，明显地加剧了分配不公。有专家计算，以贷款30万元20年为例，如果改善型住房享受优惠待遇，在目前的基准利率5．94％的基础上打7折，而不是按1．1倍即6．534％计算，可节省95931元。实际上这就是财政少收或者说是变相的财政补贴。而且，这个优惠幅度几乎达到甚至超过经济适用房的补贴程度。

第四，住房市场与住房保障应该分开。如何正确区分住房市场化与民生保障性住房建设，是我国住房制度改革以来始终存在的核心问题。以面积为标准确定的“改善型住房”，有利于保障商品房市场的需求不下降，有政府用财政保市场之嫌。政府的根本职责是搞好各类保障性住房建设，解决好民生住房问题。“改善型住房”应由市场去调节，由消费者自己具备的购房能力去支撑，政府不必动用财政去支持。因此，取消“改善型住房”优惠，应该是长期的政策选择。

第五，适当限制投资和重点打击投机是调控房地产市场的重要政策。当前和今后的重点是打击商品房市场投机活动，稳定市场秩序，促进房地产市场健康稳定发展。这其中除了流动性和信贷规模问题外，关键是二套房政策的执行问题，而执行的关键又在于如何区分二套房的自住、投资、投机问题，这方面还应有具体的可操作性规定，但在难以区分的情况下，恢复原政策，不提“改善型住房”，以防鱼目混珠，也是必要的。