贷款这事是大家买房容易忽略，但是是非常重要的一个环节。如果处理不好的话，可能造成您买房失败;如果您处理好的话，是有可能给您省钱的。

一般情况下，住房贷款分为三种类型，分别是商业贷款、公积金贷款和组合贷款。

商业贷款又称个人住房贷款，购买商品房而向银行申请的一种贷款。商业贷款分为个人一手房住房贷款和个人二手房住房贷款。个人一手住房贷款是指贷款人用自有资金向借款人发放的用于购买一手住房的商业性贷款;个人二手住房贷款是指贷款人用自有资金向借款人发放的用于在二级市场购买住房的商业性贷款。

商业贷款介绍

1.申办流程

2.准备材料

申请商业住房贷款提供的材料，新房和二手房提供的相同材料有：

(1)贷款申请书;

(2)具有法律效力的身份证明材料;

(3)贷款人认可的经济收入证明;

(4)购买住房的合同;

(5)贷款人要求提供的其它资料

除此以外，购买新房还需要多提供两种材料：

(1)支付所购住房首期购房款的证明;

(2)授权贷款人查询银行个人征信系统并记录查询结果的相关文件。

3.贷款资格

申请个人一手住房贷款的借款人须具备下列条件：

(1)在中国境内具有常住户口或有效居留身份;

(2)具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力;

(3)已经签署购买住房的合同或协议;

(4)支付符合相关监管规定要求的首付款;

(5)提供经贷款人认可的有效担保;

(6)贷款人规定的其他条件。

申请个人二手住房贷款的借款人须具备下列条件：

(1)所购房屋具备进入房地产二级市场交易条件，产权明晰，买卖双方签署合法有效的房屋买卖合同或协议;

(2)支付符合相关监管规定要求的首期购房款且在贷款人处开立结算账户;

(3)同意将所购二手住房抵押给银行作为偿还贷款本息的担保或提供其他符合法律法规、经贷款人认可的有效担保;

(4)贷款人规定的其他条件。

4.贷款年限

个人一手住房贷款人民币贷款最长期限不超过30年，外币个人住房贷款最长期限不超过8年。

个人二手住房贷款期限最长不超过30年，且房龄加贷款年限之和最长不超过30年。

贷款人年龄的限制上，目前有些国有银行对于当前个人住房按揭贷款借款人的年龄上限规定，男性为65岁、女性为60岁，如果是夫妻双方共同申请贷款，则以年限更长的一方为准。也就是说，如果男方55岁，女方48岁，那么最多可申请贷款12年。但是有些股份制银行相对宽松，男性贷款年限可延伸到70岁，女性则为65岁。

5.贷款额度

个人一手住房贷款的单笔贷款额度不超过所购住房价值的70%，可以不超过若相关监管规定对个人住房贷款限额有所变化，则从其规定。

个人二手住房贷款的限额不超过所购住房评估价值或二手住房交易价格的70%(两项选其中较低一项)。若相关监管规定对个人二手住房贷款限额有所变化，则从其规定。

6.偿还方式

商业贷款偿还方式，一次性还本付息法、等额本息还款法和等额本金还款法等。

等额本息还款法，在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，本金逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变。该方法每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。

等额本金还款法，在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。

区别：

“等额本息还款”和“等额本金还款”两种还款方式，在计算公式上存在一定的差异。等额本息还款在整个还款期间还款额较为平稳;等额本金还款每期的还款额会随着还款进程的推移逐渐降低。等额本金还款最终支付的利息要少一些，但是这种还款方式前期本息支出较大。

因此，并不能简单评价哪种还款方式合算的问题，而需要综合考虑借款人家庭经济收入状况以及合理的资金投资情况。如果借款人目前还款能力较高且暂时没有其他大额资金需求，宜选择“等额本金还款”，反之，则可选择“等额本息还款”。

7.涉及的费用

原则上，抵押登记费、担保费、评估费等，这些费用由相应机构直接收取或由银行代为收取。

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