从我国目前的相关法律规定来看,小产权房屋转化为产权房还缺乏法律依据。
而从我国对土地的管理理念与土地管理的价值取向来分析,短期内我国还不会放开集体土地的流转。因此,小产权房屋向产权房的转化还需要一段较长的时间。
同时,即便今后小产权房屋可以转化为产权房,从现有的土地制度来看,购房人还会需要缴纳土地出让金。如此一来购房人购买小产权房屋的费用也就与购买商品房相差无几。
小产权房拥有的是部分产权,其买卖、流转是有一定的限制的。对于小产权房是否可以转化为真正意义上的产权房,现今还缺乏法律依据,就目前来看,我国还不会开放集体土地的流转。
一、大产权变小产权该如何维权
专家认为,购房人可以通过以下两种途径主张权利:
第一,向政府部门主张权利。根据《行政诉讼法》、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》的规定,购房者对房屋登记行为不服可提起行政诉讼,房屋登记行政案件由房屋所在地人民法院管辖。
另外,根据《行政诉讼法》与《行政复议法》,不动产登记机构不予办理登记时,购房者可提起行政复议。
第二,可以向开发商主张权利。根据法律规定,如开发商不能依约为购房者办理房屋登记的,购房者可依据商品房买卖合同向开发商提起诉讼主张违约责任。
同时,购房人还可以要求解除合同、退还房款。如果开发商在销售过程中未按规定公示相应信息、存在销售欺诈行为的,购房者则可诉请法院撤销商品房买卖合同,并要求开发商承担赔偿损失等民事责任。
二、买小产权房会具备的风险
1、缺少五证:五证即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。如果没有五证是不能办理房产证的。没有产权,不受法律的保护。
2、拆迁难补偿:除了不能办理房产证外,那些便宜房实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑,如果和国家的规划相冲突,还很有可能被拆除,而且业主也不会得到拆迁安置补偿。
3、质量难保证:房屋质量没人监督,一些开发商为赚钱会偷工减料,存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发,除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外,入住后的物业管理也极容易出现问题。
4、小产权房不能抵押或者上市转卖:由于没有正规的产权证,小产权房不能作为抵押或上市专卖。这些都是购房者在购买小产权房需要注意的地方。
5、小产权房不能抵押贷款:小产权房不能在房地产管理部门登记备案,所以不可以办理抵押等他项权利,没有他项权利就相当于没有合法的质押物抵押到银行,银行贷款就无法批复。
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