实际交付和产权过户哪个有效-法师兄

实际交付和产权过户哪个有效

来源：互联网时间： 2023-04-22 15:21:50 449 人看过

李某将一套尚未取得房屋产权证的房产出售给朱女士，朱女士装修后入住，两年后李某获得了该房屋的产证，正逢房价上涨，他便把房屋通过房产中介卖给了一位外地投资客，投资客也没有进行实地查看就和李某办理了过户，朱女士没了房子，而且担心自己的房款和装修款拿不回来，就不想搬走来对抗新买主。

律师认为朱女士的案例属于典型的一房二卖，也称为“一房两卖”、“一房数卖”、“一房多卖”，即重复销售行为，出卖人先后或者同时将一套特定的房屋出卖给两个不同的买受人，究竟哪份合同有效呢？

律师答复朱女士，在一房多卖中，如果多个买受人都没有办理过户，而房屋已经交付给其中一户的，可以认为是出卖了选择了该买受人履行合同，对于其他的买受人承担违约责任。当时如果是已经交付房屋的和已经过户的发生争议，以已登a记过户的为准，无论房屋是否交付都排除其它房屋买卖合同的履行。

那么已经入住的买受人如果对房屋进行了装修，装修款又该如何结算？如果此时房价上涨，涨价带来的损失又该由谁来承担呢？沈洁律师告诉朱女士，她首先可以和出卖人解除合同，要求返还购房屋款及其利息；其次，如果有其他损失的，比如搬迁引起的费用、装修房屋引起的费用、订立合同所需要支付的费用，可以要求恶意的出卖人承担损失。最后，可得利益的损失，也就是房屋价格上涨引起损失也应当由李某承担。所以朱女士应当追究李某的违约责任，那么朱女士用不搬家对抗新的买受人是否能维护自己的权益呢？

律师认为朱女士的这种做法是不对的。买卖双方如果没有办理房屋过户登记手续，不能发生所有权的转移，买受人基于合同取得了房屋占有和使用权，但是不具有处分权。当出卖人再次将房屋出售给他若并办理了产权过户手续的，新买受人基于具有房屋所有权可以要求排除房屋上的所有权障碍，要求原买受人搬家，如果原买受人在接到新买受人通知后拒不搬出的，因构成对他人房屋所有权的妨碍，应当承担相应的侵权责任。

本文关键词：实际交付,产权过户,哪个有效

声明：该文章是网站编辑根据互联网公开的相关知识进行归纳整理。如若侵权或错误，请通过反馈渠道提交信息，我们将及时处理。【点击反馈】

扩展阅读

律师服务

热门律师推荐

律师普法

换一批

更多处分权相关文章

法定继承
遗嘱继承和法定继承哪个实际效力大

遗嘱继承比法定继承的效力更高，主要是符合民事行为的意思自治原则。行为人有订立合法遗嘱时，应当按照遗嘱内容进行继承；在没有订立遗嘱，或遗嘱无效时，就按照法定继承。一、老人子女帮老人签的遗嘱书有效吗子女帮老人写的遗嘱并不必然无效，其效力情况主要还是看有没有满足遗嘱订立的形式和实质要件。所谓遗嘱的实质要件要求：1、遗嘱人有遗嘱能力。立遗嘱人在立遗嘱时必须具备完全行为能力，如果无民事行为能力或者是限制民事行为能力的人订立的遗嘱无效。2、遗嘱是遗嘱人的意思表示，无瑕疵，受欺诈、胁迫所订立的遗嘱无效。3、而且遗嘱的内容必须合法，不得违背社会公共利益。二、遗产继承要怎么做？继承分为三种方式，法定继承、遗嘱继承和遗赠抚养协议，最常见的就是法定继承和遗嘱继承。法定继承的操作，是在被继承人死亡之后，根据继承顺位确定继承人，例如第一顺位继承人有三人的，遗产由三人平均分配。没有第一顺位继承人的，由第二顺位继承人平

2023-03-20

220人看过
股权转让
股权转让和实际交割有什么区别

股权转让是股东行使股权的一种常见方式。在公司法诉讼中，因股权转让引发的纠纷较多。公平是一项非常特殊的民事权利。其转让虽然采取签订合同或协议的形式，但由于其特殊性，在有效要件和转让方式上与一般财产权的转让有所不同。公司实践中当事人的行为往往表现出各种不规范的状态。如何确定股权转让的效力，应采取何种转让方式，并在此基础上确定当事人的民事责任，成为司法实践中公司法另一个非常重要的现实问题，股权转让合同的成立与效力是两个不同的法律问题。在大多数民事合同中，合同的成立与生效通常同时发生，即当当事人约定并签订合同时，合同规定的权利义务也随之生效。但股权转让合同不同于许多民事合同。它具有更多的法定生效条件或约定生效条件。例如，中外合资经营企业的股权转让，必须经原审批机关批准，批准成为该股权转让合法有效的条件。部分股权转让合同约定本合同经甲方董事会或股东大会批准后生效，或约定公司其他股东承诺放弃转让股权时

2023-05-07

418人看过
结婚证
户口和房产实际是一个地方叫法不一样

户口薄与房产证地址名称不一致；是非常的正常，不用处理的。因为户口是个人的常住地，是国家用于撑握人口的手段。而房产是属个人的财产，并且在有多套房的情况下，其房产地址本就与户口所在地不同的。所以户口与房产本就没多大关联，地址不一样也是很正常的，不需要处理就可以的。一、继承关系转让和房屋赠与有什么区别一、定义不同买卖：正常的房产购买都是属于买卖类型，包括商品房、二手房的正常交易。继承：通常接受死者的房产，前提是原业主必须故去，继承人根据相关法律规定享有继承权。赠与：指赠与人自愿把自己所拥有的房屋无偿赠与给受赠人，并且受赠人愿意接受的民事法律行为。二、公证要求不同买卖的房产可以不需要公证就能直接过户。继承的房产必须办理公证后才能办理过户。赠与的房产除直系亲属（即配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹）外，也是需要走公证程序后才能办理过户。三、办理时间不同买卖和赠与的房产可以

2023-04-10

232人看过
房产过户
房产过户和交付时间约定不清

跟上述第二点相同，这也是将来买卖合同的主要条款。必然要进行商谈的，即使居间合同对此约定不清也要约定一个大概的合理期间，这样将来协商也有的放矢。一、可不可以将期房转让出去期房可以转让。约定好转让价及其他相关条件后，双方前往发展商处将订购单的购买方名字变换为下家，待发展商与下家签订预售合同后由中介公司将转让价款支付给上家，就可以转让了。需要注意：（一）并不是经过公证的买卖合同卖房者就不会违约对房屋买卖合同进行公证必须提供房地产权证原件，由于期房还未取得产证，所以公证处不会对上下家签订的期房买卖合同进行公证。有的人于是想到律师事务所让律师进行见证，其实，无论公证还是律师见证，都仅针对合同内容是否违法、是否符合当事人的真实意思表示进行证明，不可能涉及合同将来的履行情况。任何合同经过公证或者律师见证都不能保证对方将来不会违约。（二）违约并不是只需按买卖合同约定的违约金进行赔偿买卖合同的违约金是指在任

2023-03-12

218人看过

立遗嘱
立遗嘱和过户哪个更有法律效力

过户更具有法律效力，立遗嘱也可以根据法律的规定，直接获得房屋或者是财产的所有权，但是要处分时，依然要实施过户登记行为才可以依法处分，否则不发生物权变动的效力。一、遗嘱的有关规定遗嘱作为一种法律行为，只有具备法定条件时，才发生法律效力。(一)遗嘱的有效遗嘱的有效是指遗嘱具备法定的条件，能够发生法律效力，可以被执行。有效的遗嘱须具备以下条件：1、遗嘱人有遗嘱能力。遗嘱人立遗嘱时必须具有行为能力，如果设立遗嘱时具有行为能力，立遗嘱后丧失的，不影响遗嘱的效力。2、遗嘱是遗嘱人的真实意思表示。如遗嘱人以不同形式立有数份内容相抵触的遗嘱时，其中有公证遗嘱的，以最后所立的公证遗嘱中所作出的意思表示为准；没有公证遗嘱的，以最后所立遗嘱中的意思表示为准。3、遗嘱的内容合法。遗嘱的内容是否合法，应以被继承人死亡时为准。4、遗嘱的形式符合法律规定的要求。遗嘱是否符合法定的形式，应以遗嘱设立时法律的规定为准。(二

2023-03-25

298人看过
房产过户
北京房产过户的实际操作步骤

北京房产过户的办理流程如下。买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件；买卖双方签订房屋买卖合同；买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查；立契；缴纳税费；办理产权转移过户手续；买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费。房地产管理部门应办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。北京房产过户给子女如何办理北京房产过户给子女办理流程如下：1、申请人持业主身份证、房产证，子女监护人的身份证、监护证明，子女的身份证到市房管中心办证大厅一楼进行登记；2、之后城市房管中心工作人员会到房主家里对该房进行测量，根据房屋面积到市行政服务中心地税窗口缴纳契税和地税；3、双方本人持各自身份证原件、复印件及以上材料到市房管中心办证大厅办理过户手续。一、房子过户的条件：1、房屋产权清晰，没有被司法机关查封或以其他形式限制的房地产权等；2、过户房

2023-07-01

112人看过
房产过户
未成年人房产过户的实际操作

和正常过户流程一样，不过是需要起监护人一同到场，出具监护人资料，签字确认，一同办理房产过户业务。（1）买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。（2）如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。（3）买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。（4）立契。房地产交易管理部门根据交易

2023-07-04

165人看过
犯罪构成
在实际过程中实害犯有哪些

实害犯是指以造成法定的实害结果作为既遂标志的犯罪.行为犯，行为人只要实施了刑法分则所规定的行为，既使结果没有发生，也可能构成犯罪既遂.如：受贿罪、绑架罪、敲诈勒索罪、诬告陷害罪、拐卖妇女儿童罪、脱逃罪、煽动分裂国家罪、聚众斗殴罪、出售、购买、运输假币罪、传播淫秽物品牟利罪.结果犯，依法定犯罪结果的发生与否作为犯罪既遂与未遂区别标志的犯罪.如：故意杀人罪、盗窃罪、诈骗罪、高利转贷罪、采集、供应血液事故罪、非法占用农用地罪.举动犯，行为人一着手实施实行行为即告犯罪完成和完全符合某一具体犯罪构成要件m从而构成犯罪既遂(犯罪既遂一旦形成，就不可能再转化为犯罪未遂等其他犯罪停止形态)如：煽动民族仇恨罪、传授犯罪方法罪、煽动群众抗拒国家法律实施罪.危险犯，指以行为人实施的危害行为造成法律规定的发生某种危害结果的危险状态作为脊髓标志的犯罪，主观上可以直接故意，可以间接故意，对直接故意构成的这类犯罪来说，

2023-06-20

50人看过

定金合同
定金合同从实际交付定金时生效吗

一、定金合同从实际交付定金时生效吗当事人约定支付定金为合同担保的，支付定金后，定金合同就生效。《中华人民共和国民法典》第五百八十六条【定金担保】当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。第五百八十七条【定金罚则】债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。二、不买房怎样可以拿回购房定金根据法律规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致房屋买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。并且，对于不可归责于双方当事人的事由，其实

2023-06-17

301人看过
房产过户
遗嘱继承房产过户费用和交易过户哪个费用大

1、继承房产过户费用：(1)公证费40元/平米产权证面积(2)继承公证费80元/单放弃继承公证80元/人继承的房产再次转让出售时个人所得税按照所得征收20%，不过只要是符合家庭唯一住房和购买超过2年的话就可以免征个人所得税，而且个人所得税退税的政策同样适用。(3)房地产价值评估费用根据房地产价格的高低不同采用差额定律累进方式来计算房地产价格总额(万元)累进计费率100以下5101以上至1000部分2.51001以上至2000部分1.5一、房屋抵押评估费用是多少1、房地产价格评估收费标准与土地宗地价格评估收费标准相同，实府定价的方式，其收费标准按照标的总额采取差额定率分档累进制，而基准地价评估收费则另立标准。2、差额定率累进计费，就是指按房地产价格总额大小划分费用率档次，分档计算各档次的收费，各档收费额累计之和为收费总额。3、对100万元以下(含100万元)的房产，收取千分之五的费用；101

2023-06-20

398人看过
合同生效
房屋买卖合同实际交付

符合下列条件生效：(1)当事人具有相应的订立合同的能力。所谓相应的订立合同的能力，是指合同主体据以独立订立合同并独立承担合同义务的主体资格。合同是当事人以设立、变更、终止民事权利和民事义务为目的、有意识地追求特定法律后果的行为，它直接关系到当事人的利害得失，因此要求当事人必须能够认识和辨认自己的行为，判断自己行为的法律后果，即必须具有相应的订立合同的能力。(2)意思表示真实。所谓意思表示是行为人将其产生、变更和终止民事权利和民事义务的意思表示于外部的行为。意识表示真实是合同有效的重要条件，在大多数情况下，行为人表示于外部的意思同其内心真实意思是一致的，但是，有时行为人的意思表示与其真实意思不符合。在意思表示不真实的情况下，不能仅以行为人表示于外部的意思为根据，而不考虑行为人的内心意思。(3)不违反法律和社会公共利益。合法是民事法律行为的本质属性，也是民事法律行为有效的当然要件。合同能产生法

2023-03-05

210人看过
房地产开发
关于商品房的实际交付

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十二条规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。第十三条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。买受人应当承担修复责任；交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复。修复费用及修复期间造

2023-03-20

289人看过

买受人
实际交易中买受人的权利有哪些

买受人未能按照约定取得拍卖标的的，有权要求拍卖人或者委托人承担违约责任，买受人未按照约定受领拍卖标的的，应当支付由此产生的保管费用。并且在买卖的过程中，买受人除了应负违约的责任，还有买受人应当享有的权利：(1)标的物毁损、灭失的风险由买受人承担的，不影响因出卖人履行债务不符合约定，买受人要求其承担违约责任的权利。(2)买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利的，可以中止支付相应的价款，但出卖人提供适当担保的除外。(3)买受人对出卖人交付的标的物不符合质量要求致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。(4)买受人对出卖人多交付的标的物，可以接收或者拒绝接收多交的部分。买受人接收多交的部分，按照合同的价格支付价款。(5)标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。(6)试用买卖的买受人试用期内可以购买标的物，也可以拒绝购买。试用期届满，

2023-06-14

272人看过
结婚证
父母通过买卖过户给子女需要实际支付房款吗

一、父母通过买卖过户给子女需要实际支付房款吗父母将房产过户给子女,主要有三种方式:“继承”、“赠与”和“买卖”,3种过户方式都有各自的优缺点,需要的费用也不尽相同。如果父母还在世,只能采取“赠与”或“买卖”两种方式将房产过户给子女。如果考虑到将来女儿出售房产时需要缴纳的税费,“买卖”的税费有时候还可能低于“赠与”。《不动产登记暂行条例》第十四条因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（六）申请更正登记或者异议登记的；（七）法律、行政法规

2023-03-21

197人看过