买商品房

假如购买的是商品房，该合同为有效合同。由于商品房生意由当事人两边自己决定，买受人可以根据自己购买房子。

2.买特殊房

假如购买的是经济适用房、拆迁房、回迁房、福利房等带有个人身份的房产，这类房子合同为无效合同。由于这类房产的购买者需具有必定的资历，没有资历的人借用别人名义进行购买的，损害了国家利益。

3.签了协议

如两边事情签定了相关协议，登记的房产所有权人应当按照协议变更登记，转移房屋所有权。

4.没签协议

如两边并无签定相关协议，那么，依据法律规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。主张其为实际所有人的一方，应当通过相关证据证明其为实际所有人。如：付款出资证明，聊天记录，通话录音，第三人证明。当然，单独一项证据很难然认定实际所有人的主张。

一、如何降低借名买房风险

鉴于借名买房的诸多风险，专家们建议消费者应尽量通过正规方式购房，若不得已需要借名买房时，应注意以下几个方面，力求将风险降至最低：

1.看性质

借名买房之前，首先弄清楚欲购房屋的性质，房屋能否上市交易，借名购买是否违反国家政策性规定，防止将来无法取得房屋所有权。

需要强调的是，违反政策借名购买经适房的，即使有书面协议或进行公证，都可能导致协议因违反强制性规定被认定无效。

2.看政策

对于不违反国家政策、法律法规强制性规定的借名买房，如办理贷款困难，律师建议双方签订书面协议，以“白纸黑字”的形式固定借名买房行为，如果有条件可以对协议进行公证，这样可以明确出资人与登记人之间究竟是借款关系还是借名买房。

3.留证据

特别需要提醒实际出资人的是，一定要留存出资的相关证据，如银行转账记录、收据收条等，以防在没有书面协议或房屋登记人对借名买房不予认可时，出资人可以以此为依据向登记人主张债权、减少损失。

4.有信任

双方要有充分的信任关系，如果没有信任关系，很容易发生纠纷，因此商业代持的风险非常大。其次，要尽量避免被借名人经常对外负债，否则，在其负债累累的情况下，债权人可能会向院申请查封房产。