一、土地性质变更需要什么手续

1、土地性质变更需要以下手续：

（1）办理土地证的更名手续；

（2）办好房权证后，购房者需带身份证、房产证、原土地证、合同、房屋过户的契税发票等材料原件及复印件，到土管部门申请测绘、评估，出具测绘图和评估报告；

（3）买卖双方需要携带房产证、原土地证、身份证原件到场签定转让协议；

（4）带着各项材料到土管部门受理窗口申请办理。

2、法律依据：《土地登记办法》第九条

申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：

（一）土地登记申请书；

（二）申请人身份证明材料；

（三）土地权属来源证明；

（四）地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；

（五）地上附着物权属证明；

（六）法律法规规定的完税或者减免税凭证；

（七）本办法规定的其他证明材料。

前款第（四）项规定的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得。

申请人申请土地登记，应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。

二、土地性质有哪几种

土地性质有以下两种：

1、国有入地，国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用入地并取得收益的权利，国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等，有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出资、抵押和继承；

2、农民集体土地，集体土地使用权则是指农民集体土地的使用人依法利用入地并取得收益的权利。

商铺（因土地性质变更）使用期缩短30年起纷争

业主斥资百余万元投资浦东八佰伴附近大厦一间商铺，原以为该商铺属于住宅小区共建配套设施、享有70年的土地使用权；近来才发现该商铺就是商业设施，土地使用年限为40年。

业主认为开发商存在欺诈，而开发商却认为，商铺的40年土地使用权是法律强制规定，公司在销售时没有欺骗业主。业主周先生遂将开发商起诉到法院，要求赔偿房价总额的七分之三计46．6万元。昨天，浦东法院开庭审理此案。

业主

周先生购买的这套商品房位于浦东南路1138号2层253室，面积26．81平方米，2006年11月14日购买时单价为每平方米4万余元，总价108．9万余元。商铺所在的大楼名为鄂尔多斯国际大厦，紧邻八佰伴，开发商为上海久大置业有限公司。

周先生向法院起诉称，双方签订的《商品房预售合同》中约定，该物业所在地块的土地用途为住宅、公建用地；预售合同的附件中也载明建设用地年限：70年（1998年3月27日至2068年3月26日）；性质：商铺。周先生因此认为，自己购买的这间商铺属于住宅小区的公建配套商业设施，而根据国家和上海市的相关规定，此种性质商铺的土地使用年限和住宅的相同，也是70年。正是看中了长达70年的土地使用权，比一般商铺的期限要长，我才斥资购买，这样投资回报率会更高。周先生说。

但购买一段时间后，周先生在向房地产交易中心查询时意外发现，这间商铺的土地使用期限并非70年，而是40年，跟普通商业用地没啥两样，开发商大产证上的登记信息也印证了这一点。使用期限一下子缩短30年，周先生感觉自己上当受骗，遂与开发商交涉。周先生认为，开发商为抬高房价，故意隐瞒房屋用地的实际使用年限，构成欺诈，他要求开发商赔偿损失，金额为房价的七分之三，计46．6万元，并为此将开发商起诉到法院。

开发商

开发商认为，周先生购买的这间商铺，其土地性质就是单纯的商业用地，不是所谓的公建商业配套概念，公司没有欺骗业主。在昨天的法庭上，开发商的代理人解释了鄂尔多斯国际大厦这处物业的来龙去脉：2005年，上海久大置业从其他建设单位受让了这幢大楼，当时还是个在建工程，属于菊园项目第四期。前一个开发商在立项申报时，将菊园项目的所有工程统一申报为住宅、公建用地。等到鄂尔多斯国际大厦竣工后，久大置业公司按照程序向政府部门申请变更土地证时，该大厦1－4楼为商铺，5楼以上为办公用房，政府部门于2007年12月底按照该大厦的实际业态将其土地性质变更为商业、办公用地，相应地，土地使用年限分别为40年、50年。

明明知道这个大厦是商业用地，为什么不提前去变更土地证，好让我们业主知道呢？周先生认为，开发商欺诈故意相当明显。但是开发商表示，变更土地证不是企业想办就能办成的，而是要等政府部门的通知。

那为什么购房合同附件中记载的土地使用期限是70年？周先生再次质疑。对此，开发商解释，这个信息是房地产交易中心根据菊园地块的原始情况而自动填写的，不是开发商自作主张写上去的，再说了，房屋土地使用期限是法律强制规定的事项，不能由双方当事人自行约定，也无需约定，因此购房合同附件中70年使用期限这一条款没有法律效力。

法院

不肯调解择日判决

据了解，周先生所购商铺已经交付，但尚未办理小产证。我要买的就是住宅公建用地上的商铺！面对周先生的购房意图，开发商表示，周先生在购房时，鄂尔多斯国际大厦已经结构封顶，且与周围住宅之间有围墙隔开，他怎么可能对物业的性质什么都不了解呢？况且楼书、销售模型上面也都有说明，是住宅还是商业用房，业主看在眼里、记在心里。

不过，业主周先生始终怀疑开发商为了抬高房价，不惜采用欺诈手段，人为延长商铺的土地使用期限。在开发商看来，此举毫无必要，因为如果标榜为住宅区商铺的话，房价反而比不上商务楼的商铺价格，周先生所说情况不合常理。

对于46．6万元的赔偿额，周先生指出，70年使用期缩短为40年，遂按照房价总额的七分之三计算金额。不过开发商认为，40年以后，商业用地的土地使用权如何处理，迄今为止尚无明确法律规定，有没有损失还不确定，索赔从何谈起？鉴于开发商不同意调解，法院将择日对此案作出判决。