在房地产销售中,广告和销售宣传对购房人起着非常重要的作用。尤其是在预售阶段,购房人将要购买的房产有的仅是在建工程或干脆在地基施工过程中。设计精美、恰如其分、充满想象力的广告会使人充满憧憬。毫无疑问,广告在吸引人们购房的过程中起到了举足轻重的作用。我们知道,房地产开发商在做房地产广告时要严格遵守《广告法》和《房地产广告发布暂行规定》,所以房地产广告的内容要真实,形式要合法,语言应该规范,价款和位置应该准确。
而所谓虚假广告实际上是广告主不准备真正兑现,而是仅以此作为一种商业手段而达到其营利目的所做的不真实的、甚至是欺骗性的、误导性的宣传。
虚的广告是指不真实或夸大其辞,不负责任的诱导。例如称某地距车站仅10分钟车程,这种概念就十分模糊。至于假的广告即是指不真实或根本就不存在的,或者干脆就是开发商为了纯粹商业目的而做的欺骗游戏。通过这些不真实的虚假广告,误导某些购房人购买其出售的商品房,这实质上就是一种不诚实的交易行为,对于同行来说是一种不正当的竞争行为,对于买家来说,开发商违反了民法中的诚实信用原则,借助虚假广告致使购房者与其签订合同的开发商,实际上是对购房者的利益实施的一种侵权行为。
《广告法》规定,“广告应当真实合法”、“广告不得含有虚假的内容,不得欺骗和误导消费者”,“违反本法规定,发布虚假广告,欺骗和误导消费者,使购买商品或接受服务的消费者的合法权益受到损害的,由广告主依法承担民事责任;广告经营者、广告发布者明知或者应知虚假仍设计、制作、发布的,应当依法承担连带责任。”根据《广告法》的规定,消费者(即购房者)可以要求广告主(即房地产商)承担的民事责任包括:履行承诺、赔偿损失、退房等。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条也明确规定:“商品房的销售广告和宣传资料均为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”
现在开发商为规避承担此项违约责任,通常都会在广告和宣传资料中注明其不构成要约,具体内容以有关部门审批为准。
那么如何在购房中保护自己的合法权益不被侵犯呢?建设部发布的《商品房销售管理办法》第15条规定,开发商应将其在房地产广告中承诺的主要条件列在销售合同之中。这就意味着广告中的主要条件就是未来销售合同中开发商的义务,如果开发商在销售合同中未列明其在房地产广告中所广而告之的条件,开发商就要承担一定的责任。而且购房者可以凭《销售管理办法》及有关法律法规的相关条款,有权利要求开发商将广告中的主要条件写在合同中。广告实际上就是开发商的承诺,而合同则是把这种承诺进一步落实到双方签订的契约中。
对业主来说,首先可以要求房地产开发商与业主签订合同的附件或补充条款,将房地产开发商在广告中承诺的内容写进合同中;如果该开发商不肯签订补充条款又不能履行其在广告中的承诺,你则可以虚假广告为证据,以自己受误导为事实,以自己由于受误导而没有购买其他更好的商品房所遭受的损失为内容,通过法律诉讼手段要求开发商予以赔偿或退房等。开发商发布虚假广告是要最终承担法律责任的,在这一点上法律责任十分明显。
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虚假广告,是指广告内容是虚假的或者是容易引人误解的,一是指商品宣传的内容与所提供的商品或者服务的实际质量不符,另一就是指可能使宣传对象或受宣传影响的人对商品的真实情况产生错误的联想,从而影响其购买决策的商品宣传。 广告主、广告经营者、广告发... 更多>
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如何防止房地产商发虚假广告黑龙江在线咨询 2023-03-24怎样防止商品房的虚假广告?目前有些开发商的宣传存在不真实的情况,而许多购房人又大多是先从广告中了解房屋的大致情况的。但你千万不要把宣传广告与商品房合同划等号。凡是宣传广告和开发商口头承诺的东西,你如果很在乎,也就是说,你正是看中了宣传广告中宣传的某方面,你一定要在合同中的补充协议中注明,而且任何违约都应在协议中设定赔偿条款。如果是现房你可以通过对房屋的实地考察辨别真伪。 二、如何对开发商进行资格审
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如何防范商品房网站上的虚假广告广东在线咨询 2021-10-20目前,一些开发人员的宣传真实,许多购房者首先从广告中了解房屋的大致情况。但是,不要把宣传广告和商社的合同等号。宣传广告和开发人员口头约定的东西,如果很在意的话,也就是说,在宣传广告中喜欢宣传的某个方面,必须在合同中的补充协议中明确记载,违反合同必须在协议中设定赔偿条款。如果是现在的房间的话,可以来辨别真伪。
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房地产虚假广告的法律效力江西在线咨询 2022-10-26所谓要约,是希望和他人订立合同的意思表示。也称为“发价”或“发盘”。发出要约的人被称为“要约人”,接受要约的人被称之为“受要约人”。要约的构成要件主要有以下几个方面。 (1)内容具体确定。 (2)表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束。具体来说,一项有效的要约须具备以下要件。①要约是特定的人作出的意思表示。一项要约的发出入必须是特定的合同当事人。所谓特定,即为可默被外界所客观认定的人,包括自
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怎么辨别虚假房地产广告?湖北在线咨询 2023-02-071、房地产广告中涉及所有权或使用权的,所有或者使用的基本单位应当已有实际意义的完整的生产、生活空间; 2、房地产广告中对价格有表示的,应当清楚表示为实际的销售价格,明示价格的有效期限; 3、房地产中表现项目位置,应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示,不得以所需时间来表示距离,房地产广告中的项目位置示意图,应当准确、清楚、比例恰当; 4、房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设
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怎么辨别虚假房地产广告山东在线咨询 2023-02-16辨别虚假房地产广告的方式是: 1.判断广告所宣传的产品和服务本身是否客观、真实; 2.判断广告所宣传的产品和服务的主要内容是否真实; 3.凡利用广告捏造事实,以并不存在的产品和服务进行欺诈宣传,或广告所宣传的产品和服务的主要内容与事实不符的,均应认定为虚假房地产广告。