房地产开发过程中涉及到的工作-法师兄

房地产开发过程中涉及到的工作

来源：法律编辑整理时间： 2023-06-10 14:34:26 134 人看过

房地产开发企业

设立准备、程序、管理、终止

建设单位对拟建项目意图或方案说明。

拟建工程方案示意图。

初步选址。

取得市测绘院绘制的1/2000或1/500地形蓝图2份；地形图包括拟建工程的用地范围以内及周围相邻单位或建筑。

取得供水（自来水公司）、供电（供电局）、供热（热力公司）、供气（燃气总公司）、雨污水排放（市政总公司）、电信（电信局）等市政公用设施书面咨询意见。

↓

申报规划要点取得规划要点通知书、建设项目选址地形图

↓

项目建议书

↓

申报选址定点申报规划设计条件得到规划设计条件通知书委托单位设计方案

申报选址定点取得选址规划意见通知书

落实市政公用设施咨询方案＋落实环保、节能、消防等措施

环境影响评价报告书、地质勘察报告书、资金筹措

↓

可行性研究报告

（可委托有资质的咨询机构编制）

↓

申报得到，建设用地规划许可证

土地使用权取得

一是取得城市规划区国有土地，可参与国有土地使用权出让的招标或者拍卖或者在市场得到。

国有土地使用权出让程序：

办理建设用地委托钉桩办理国有土地使用权出让申请主管部门实地勘察土地估计报告的预审委托地价评估办理核定地价手续办理土地出让审批签订国有土地使用权出让合同领取临时国有土地使用证领取正式国有土地使用证

国有土地划拨的程序

国有土地使用权划拨申请主管部门现场勘察划拨用地申请的审核、批准取得划拨用地的批准。

二是征用集体土地

其程序为：审查报批发布征地公告办理补偿登记制定补偿安置方案市政府下文征地交纳税费办理安置工作结案

拆迁安置的法律程序：

委托进行拆迁工作办理拆迁申请审批、领取拆迁许可证办理拆迁公告与通知办理户口冻结暂停办理相关事项确定拆迁安置方案签订拆迁补偿书面协议召开拆迁动员会，进行拆迁安置发运作作拆迁补偿款拆迁施工现场防尘污染管理移交拆迁档案资料房屋拆迁纠纷的裁决强制拆迁

规划与市政配套

建设单位对拟建项目意图或方案说明。

拟建工程方案示意图。

初步选址。

取得市测绘院绘制的1/2000或1/500地形蓝图2份；地形图包括拟建工程的用地范围以内及周围相邻单位或建筑。

申请规划要点规划要点通知书（提交项目建议书以前）申报选址定点（取得选址规划意见通知书）、申报规划设计条件（取得规划设计条件通知书）按照规划设计条件委托有资质的单位设计方案、落实市政公用设施咨询方案、落实环保、节能、消防措施，环境影响评价报告书、地质勘察报告书，资金筹措。

报审设计方案审定设计方案通知书

（可研报告批准后）持项目选址意见书、批准的项目建议书、可研报告、设计方案批复等申领建设用地规划许可证，经人防国进行人防工程建设布局审查，国土资源局办理土地预审，公安消防去除、公安交警支队、教育局、水利局城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业范围进行审查，最后由规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》并确定建设工程规划设计条件。

委托进行初步设计申报初步设计编制施工图和年度投资计划

转入正式计划（方案批准、图纸出齐、出让金交纳）到规划局办理建设工程规划许可证

开工前的准备

办理招标登记、招标准备、招标通告、编制招标文件并备案、编制招标工程标底、投标单位资格审批、召开招标会，勘察现场、投标、召开开标会议，进行开标、评标、决标、发中标通知书、签订合同。

签订工程承包合同，办理质量监督注册登记手续，建设工程管理，办理开工登记，办理开工前审计，缴纳投资方向调节税，领取固定资产投资许可证，报装施工用水、电、路，协调街道环卫部门，协调交通管理部门，缴纳绿化建设费，签订绿化协议，领取《建设工程施工许可证》

工程施工与验收

施工场地的三通一平

施工单位进场和施工架设

工程的基础、结构施工与设备安装

施工过程中的质量监督

办理单项工程验收手续

办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》

商品住宅性能认定

竣工统计登记

办理竣工房屋测绘

办理产权登记

房地产经营

商品房预（销）售的程序

签署商品房预售款监管协议办理《商品房预（销）售许可证》销售项目备案委托中介代理机构进行销售与购房者签订认购书与购房者签订买卖契约办理预售登记办理转让登记办理房地产抵押登记手续楼宇将会入住质量保证书和使用说明书办理产权立契过户手续

房屋租赁

申请房屋租赁许可证出租人与承租人签订书面承租意向书出租人办理房屋租赁许可证租赁当事人签订书面租赁协议办理租赁登记手续租赁房屋的转租房屋租赁关系的终止

房地产抵押

抵押权的设定

签订抵押合同

办理房地产抵押登记

抵押房地产的占管

抵押房地产的处分

物业管理阶段

物业管理单位经营资质审批

签署物业管理委托合同

居住小区的物业接管综合验收

物业使用、管理、维修公约的核准

安排签订管理公约

制定、提供质量保证书和使用说明书

物业管理服务的基本要求

物业管理委员会的设立

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在征地拆迁过程中，开发商需要做哪些工作

开发商在征地拆迁过程中该怎么办？I.建设项目用地预审资料验收登记后，土地使用者持土地利用部门书面通知、土地勘测划界技术报告、勘测划界图到我部综合部登记，征地红线图等资料（如征地地点在规划区内，应出具规划红线图）。二是征地（出让）前的工作安排与衔接我部安排人员与用地单位进行衔接，说明征地拆迁的有关事项及双方责任，签订征地拆迁业务合同协议书。协议坚持保护人民利益的原则，要求土地使用者将土地补偿费、保障补助费、苗木费、附着物补偿费预付到指定账户。三是征地出让前召开动员协调会，下发通知。征地前，由用地单位和有关部门组织征地前的动员。我方工作人员将告知并解释征地出让的目的、地点、补偿标准、安置路径、征地程序及相关法律法规，并发布征地出让基本信息，征地单位需签字确认。四、征收（出让）土地的测量、调查和确认，被征收（转让）土地所在地的居委会（村）、村民小组3日以上，我部工作人员将对被征收土地及其附着物进

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招标过程中是否涉及作弊现象？

工程招标作弊行为是违法行为,会承担民事责任和行政责任,情节严重者可能会被追究刑事责任。如果招标项目不公开资格预审公告或招标公告,或者不同媒体发布的内容不一致,会影响潜在投标人申请资格预审或投标。投标人串通投标或与招标人串通投标,向其行贿中标者,中标无效,构成犯罪将受追究刑事责任。工程招标作弊行为是违法行为。通常，个人或组织可能会承担民事责任和行政责任。如果情节严重，个人或组织可能会被追究刑事责任。依法应当公开招标的项目，不按照规定在指定媒体上发布资格预审公告或者招标公告。不同媒体发布的同一招标项目资格预审公告或者招标公告内容不一致，影响潜在投标人申请资格预审或者投标。投标人串通投标或者与招标人串通投标的，投标人向招标人或者评标委员会成员行贿中标的，中标无效；构成犯罪的，依法追究刑事责任。工程招标作弊违法吗？工程招标是市场经济中的一种常见方式，其目的是通过公开、公平、公正的竞争方式，选择最优

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房改房过户中首先是需要彼此双方了解房屋的整体情况以及房屋的产权状况，在办理过程中需要提供必需的房屋产权书、身份证和其它的一些证件。根据这些资料，房地产交易管理部门会通过层层批准来进行核实，从而为双方办理立契手续。1、印花税在整个交易过程中，需要签订合同，来确认产权发生变更的一种书据，在印花税中明确有规定，进行产权转移的变更行为，需要按照商品房销售合同的产权转移书据来进行征收印花税，税率为万分之五，由立据人来缴纳合同金额的万分之五的印花税，并且一次性交清;2、契税在过户过程中，还涉及有不动产房屋的产权变更，也属于契税的缴纳范围，只要是房屋的所有权发生变化，转移的方式不管是赠予、销售还是交换，按照国家的征税条例规定，都应当按照全额的一定税率进行计算缴纳。因各个地方的经济差异，契税的税率一般在3%-5%之间，可以根据当地的核定的税率来进行计算，并且契税是由承受人来缴纳，也就是谁买房谁来缴纳契税。

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买卖开发商名下房产不是二手房。二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易三级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。父亲欠债，孩子名下的房产会受牵连吗儿子欠债会连累父母名下财产吗？对于儿子欠债是否需要父母偿还的问题，还得看儿子具体有多大年龄。如果儿子是未成年人，那么父母就应当替其还债，因为父母是其法定监护人。如果儿子是成年人，那父母就不用偿还。此外，如果父母继承了子女的遗产，就应当以这些遗产实际价值为限，清偿给债权人。《商品房销售管理办法》第三条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出

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仲裁过程中发现涉及刑事案件

仲裁中发现有犯罪可以参照民事案件，按照“先民后刑”的原则处理。如果是刑事自诉案件，如果当事人没有控诉被告，还是按照民事案件审理仲裁请求;如果原告想追究被告人刑事责任，并提出诉讼请求，可以将案件移送刑事庭审理;如果是公诉案件，发现案件实体内容有涉嫌刑事犯罪的情况时，仲裁庭应裁定中止审理，并将发现的情况或线索及时移送具有侦查权的侦查机关。一、刑事自诉案不轻易立案吗刑事自诉案不轻易立案。自诉案件，是'公诉案件'的对称。刑事自诉，根据《刑事诉讼法》相关规定，是指被害人、被害人的法定代理人、近亲属为了追究被告人的刑事责任而直接向人民法院提起的刑事诉讼。人民法院对于自诉人起诉的自诉案件进行审查后，按照下列情形分别处理：(一)犯罪事实清楚，有足够证据的案件，应当开庭审判;(二)缺乏罪证的自诉案件，如果自诉人提不出补充证据，应当说服自诉人撤回自诉，或者裁定驳回。由于刑事自诉人不具有公安机关、检察机关的侦查

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(一)怎么设立房地产开发企业1、对于房地产开发企业的设立，必须去工商行政管理部门那申请设立登记。2、如果想要做房地产开发经营方面的事业或者开公司(有限责任公司、股份有限公司)的，还应当执行《公司法》的有关规定。3、领取营业执照后的房地产开发企业要在1个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。(二)合作开发房地产问题1、出让土地使用权。可以按照城市房地产管理法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。2、划拨地转让。合同无效可补正。即，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。3、划拨地合作开发，合同无效可补正。即，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定

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中俄房地产合作开发潜力巨大

目前，俄罗斯建筑和房地产市场处于发展的起步阶段，市场空间和需求很大，随着中俄伙伴关系的建立和经济技术合作深入发展，中俄合作开发潜力巨大。市场巨大前景乐观黑龙江省建设厅副厅长史殿臣表示，从俄罗斯建筑和房地产业发展的内在需求看，这种乐观的前景主要表现在三个方面：首先是俄罗斯承包工程建设市场看好。随着俄罗斯不断拓宽对外开放领域和人民生活水平的提高，俄罗斯大中城市在住房和医疗、食品加工、轻工业等公共设施和生产厂房建设方面需求量很大，承包工程建设市场逐渐升温。其次是危旧房改造和城市住宅开发、需求市场空间巨大。俄罗斯由于经济长期衰退、经费严重不足，危房改造历史欠帐甚多，上千万平方米危旧住房亟待拆迁改造；近年来俄罗斯人纷纷涌到靠近大中城市的卫星城买房，这种扩散式的城市化进程，已成为俄罗斯房地产市场新的发展趋势；俄罗斯政府现已制定了2002——2010年住房发展纲要，需要建设三、四千万平方米住房，住宅房地

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土地在房地产开发工程中扮演什么角色？

土地基本性质分类有：国有用地（包括出让和划拨）；集体用地。土地使用用途分类：住宅用地；工业用地；商业用地。土地特殊用地：国防用地、教育用地、公共事业用地等。土地开发土地开发主要是指房屋建设的前期工作，主要有两种情形：一是新区土地开发，即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是旧城区改造或二次开发，即对已经是城市土地，但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因，需要拆除原来的建筑物，并对土地进行重新改造，投入新的劳动。集体土地流转是什么意思对于集体土地使用权流转的含义，人们在认识和理解上存在较大差异。不少学者在研究集体土地使用权流转问题时未区分建设用地和农业用地，对集体土地使用权流转的客体和主体都作了扩大理解。总的来看主要有两种理解：一种观点认为集体土地使用权流转包括首次流转和再次流转。前者是指集体土地所有者与建设用地使用者之间的土地使用

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加强对房地产开发全过程的管理

（一）开发主管部门要在项目确定、开发经营许可证的发放、单体工程审查、预售许可证的发放、开发建设进度、规划执行情况、拆迁安置方案的落实、配套设施完善程度、物业管理、综合验收等环节进行跟踪管理，开发企业要定期将项目手册送开发主管部门验核备案。（二）开发企业不得随意转让开发建设项目，否则，由开发主管部门责令其限期补办手续，并对转让人和受让人分别处以5万元以上10万元以下的罚款。对开发企业随意改变规划设计和项目性质的，由城市规划行政主管部门责令其限期改正，并处以5万元以上10万元以下的罚款。（三）对未取得开发经营许可证、资质证书或开发企业超过其资质等级承担房地产开发项目的，开发主管部门要责令其停止开发经营活动，没收非法所得，并处项目投资额1％－5％的罚款；对未经开发主管部门同意，擅自进行投资建设的，责令其停止建设，限期补办手续，并处项目投资额1％－5％的罚款；对在城市规划区内集体土地上从事房地产开

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房地产开发过程中各环节所需要的文件材料

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