一、遵守土地估价的一般原则
土地使用权抵押属于二级市场行为,但划拨土地没有经过一级土地市场,因而,当它直接进入二级市场后,评估时就要充分考虑其特殊性,但必须遵守土地估价的一般原则。在进行评估时,可以先将划拨土地假设成可以在公开市场上自由转让的土地,并由此确定价格。只有在此假设前提之下,评估时才能符合替代原则、预期收入原则、最有效使用原则及供给与需求原则等。
二、充分考虑评估中的风险
划拨土地使用权抵押是一种具有中国特色的土地市场行为。由于划拨土地属于国有资产,因此进行抵押前必须经过有关部门的批准。抵押人、抵押权人还需要与土地管理部门签定有关核定土地出让金的协议,其评估价格并不等同于土地的预期价格,而是比它低。在评估过程中,要充分考虑抵押期间的风险性,以保守性评估为指导原则,在测算出预期土地价格之后,应进行一定幅度的风险系数修正,但修正幅度不宜超过20%。
划拨土地使用权抵押评估的目的是为抵押人,或抵押权人进行抵押贷款提供价格依据,所以,评估时既要为抵押人测算出土地的有效价值,又要替抵押权人充分考虑放贷的安全性。由于在抵押人无法偿还时需对抵押物进行强制性的清偿处理,所以评估测算时还应考虑强制处置和有关费用。评估结果应该是扣除了处置费用后的价格,即评估价格等于市场预期价格减去强制处置费用。
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土地使用权抵押评估时应注意哪些问题辽宁在线咨询 2022-06-28一、遵守土地估价的一般原则 土地使用权抵押属于二级市场行为,但划拨土地没有经过一级土地市场,因而,当它直接进入二级市场后,评估时就要充分考虑其特殊性,但必须遵守土地估价的一般原则。在进行评估时,可以先将划拨土地假设成可以在公开市场上自由转让的土地,并由此确定价格。只有在此假设前提之下,评估时才能符合替代原则、预期收入原则、最有效使用原则及供给与需求原则等。 二、充分考虑评估中的风险 划拨土地使用权
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