世界范围内的城市住宅业发展历程表明，政府介入中低收入家庭的住房问题，绝非仅仅是一个单纯的方法问题，而是涉及到整个社会有关住房的从理念、制度、机构、运行到评价的系统性问题。

在构建具有中国特色的住房建设与消费模式进程中，尤其是在政府如何介入中低收入家庭住房问题上，也需遵循这一系统化的过程。

理念

从根本上讲，政府介入中低收入家庭的住房问题是由于“市场失灵”造成的，政府的介入或者说干预是对这些市场缺陷的补充和修补。房地产市场的垄断竞争特征、信息在供求双方之间分配上的不对称、住宅产品一定程度上的公共产品性质以及居住行为的外部性等一系列问题，使得市场不能完全解决居民特别是中低收入家庭的住房问题，因此需要政府的介入。

政府介入，并不意味着回归到过去计划经济时代的实物型福利住房体制。实践已经证明，那是一个公平和效率双重丧失的制度，那只是极少数人的住房“伊多利亚”时代。政府不可能也没有这个能力把整个居民住宅全“包”起来，几十年“包”起来的结果是住宅的极度短缺。

政府介入中低收入家庭的住房问题，实际上是在承认由市场配置社会住房资源的基础上，通过政策的引导和适当的资源投入弥补市场机制的不足。

在政府介入中低收入住房问题上，倘若不解决思想意识问题，就很可能会出现左右摇摆的倾向：在房价平稳时，又回复到过去几年中的“喜富厌贫”的发展轨道；在房价高涨时，又幻想倒退至理想化的福利住房全“包”时代。

制度

站在今天的时点看问题，政府介入中低收入家庭的住房问题，缺乏的既不是土地，也不是资金，而是一个完整、系统的城市职工住房制度——具有中国特色的住房建设和消费模式。

这个制度不仅仅是目前大家讨论较多的廉租房、经济适用房、公积金贷款和住房补贴，因为迄今为止，所有这些制度充其量也只是顾及到了最低收入阶层和条件好的单位，而对于处于“夹心阶层”的广大居民来说，这些政策只能是望梅止渴。而且，往往是越没房住的职工，其单位经济条件越差，公积金越少，住房补贴成了奢侈。

因此，中低收入特别是中等收入家庭的住房问题需要一个有针对性的制度来加以解决，需要把它放到整个城市职工住房制度中加以解决。或者说，在全社会的住房问题没有得到妥善解决以前，中低收入家庭的住房问题是不可能单独得到完满解决的。这个住房制度不仅包括中低收入家庭，而且也覆盖社会各个收入等级的人群，它包括了所有在城市居住的人们。

同时，对不同收入层级的人群实行不同的政策，即分类管理。这个分类管理不是一分了之，而是对每一类人的住房问题都有一个说法。这个说法不是停留在纸上，而应该是可操作的，运作成本又比较低的。

机构

众所周知，正像一个成年人不能再穿着中学的校服去上班一样，发展了的内容需要新的适合于它的形式。然而，面对管理内容已经发生较大变化的情况，房地产业住宅管理机构的名称甚至一些处室的设置却仍然沿用老体制的习惯。实际上，为了适应变化了的形势，需要一系列“涉房”部门进行职能转变。

譬如，目前存在于各个城市的名为房地产管理局的机构，是计划经济体制下住房统分时期代表国家管理公产房屋的职能部门，主要的工作是以住房产权所有人或其代理人的身份对房屋的维护和保护进行静态管理。那么，在今天房屋产权已经多元化，住房日益社会化（商品化）的情况下，其工作重心应该从房屋财产管理转变到住宅政策执行和住房事务的管理上来，为此，就应该调整它的名称和机构结构的设置。

为了科学有效地介入中低收入家庭住房问题，还需要整合现有的“涉房”管理资源，对一些机构进行合并、重组、甚至撤销，经调整后成立新的机构。

比如，可以结合国情借鉴美国联邦住宅管理局的做法，将目前建设部房地产业司独立出来，进行职能调整后组成国家住宅管理局。为了真正发挥职工住房公积金的作用，防止成为地方政府的“二财政”，可以像新加坡那样成立一个国家级的中央公积金管理中心。

另外还可以鼓励成立非政府公益性质的住宅发展促进组织，支持社会智力资源为住宅产业发展献计献策，支持成立非营利性的住宅发展研究中心，规范化的民间集资合作建房组织，自愿组成的自助购房团等。

运行

政府介入中低收入家庭住房问题的总的运作原则应该是：在既定的城市住房制度框架内，中央与地方政府各司其职，土地、房屋、建设、金融、财政、民政和税收部门分工协作，通过政策引导市场的方式来配置资源，实现中低收入家庭人人有房住的目标。

首先，以职业群类划分收入等级，商业银行对各类收入家庭的第一次购房实行不同的抵押贷款利率，中低收入家庭可享受政府贴息。在规定的额度内借款，由国家住房抵押贷款机构的城市分支机构实行担保，超出额定的部分由借款人购买商业性贷款保险。从而建立起一个能够充分满足中低收入家庭买房融资的多渠道、多种类信贷网络。

其次，实行政策性住房系统化联动政策，对居住在老城区公有住房的居民给予购买经济适用房的政策折扣，条件是其放弃原来的公房承租权，这些腾空的旧公有住房可以转做廉租房。新建经济适用房一律实行租赁制，原有经济适用房则由政府回购，转作经济租赁房或廉租房。适量开发建设公共住房，面向大学毕业生和外来白领打工人员，实行准市场价格租金。

最后，廉租房、经济适用住房和公共住房的开发建设由政府投入，委托中介机构编制可行性研究报告，组织公开的价格听证，在网上公开工程预算成本，通过市场方式招标建设单位。实行经济适用房和廉租房的建设管理和分配管理分离，政策制定与政策实行分离，防止房源流失，杜绝腐败发生。

评价

正如自然界和人的本身需要在能量循环过程中才能维持生命一样，没有反馈系统的政策设计不会形成良性的循环甚至谈不上循环，也就谈不上政策的有效性和连续性。而现行体制下的政府自我评价系统不足以完成这一使命。

在这种情况下，需要进一步加强各级政协和人大的监督作用，应该把房价、住房保障和解决中低收入家庭住房问题的情况列入各级政府工作报告当中，作为政绩评估和任用考核的重要指标之一。

除此之外，还要积极探索能真实反映广大居民意愿的职工住房问题评价方法。比如，由第三方机构组织实施问卷调查，进行开放式网上自由评议，由上一级机关在下面随机召开居民座谈会，支持科研基金资助中低收入居民家庭住房情况跟踪调查研究项目等等。

另外，各级政府有责任督促检查辖区内住房政策尤其是中低收入家庭住房问题的解决情况，应该定期进行实地考察，随时准确掌握各项指标包括低收入家庭人均居住面积、月度季度年度平均房价上涨速率、普通职工家庭住房消费支出增长情况等数据。

归根结底，中低收入家庭住房问题解决的状况如何，即城市住房政策好与坏的最终评价，只能来自于职工本身，取决于政策覆盖下的绝大多数群众的满意度。中国房地产报