基本案情

原告于2010年3月18日通过某房屋中介公司与被告签订了《上海市房地产买卖合同》以128万元的价格购买李某的房屋。约定：原告于2010年3月18日前首付房款89万，双方于2010年4月1日前共同向房地产交易中心办理房屋过户手续，被告于2010年5月19日前腾出房屋并通知何某验收交接。原告如约支付首付款后，被告在4月1日双方共同到房地产交易中心办理房屋过户手续时，提出所卖房屋已出租，房屋租赁合同尚未到期，恐难按期交房。对此双方发生争议并于当天签订《交房协议》明确：

1、被告因不能按时交房需赔偿原告1，200元；

2、原告自2010年4月1日至2010年9月30日六个月房租由被告承担，租金每月2，300元；

3、如被告不及时交房，从尾款中每天扣除500元。事先，双方又于4月2日、4月6日两次房屋交易中心办理过户，均因被告提出《交房协议》内容不合理未能过户成功。原告于4月13日向法院提起诉讼，提出解除《合同》，返还首付款，被告承担违约责任等诉讼请求。5月18日，被告在支付租客违约金的情况下，解除了房屋租赁合同，并通知原告可以按时交房了，原告以正在诉讼为由，未验收房屋。12月3日原告撤回诉讼，双方又于2011年1月7日约定继续依原合同履行。于是双方于2011年1月14日办理了房屋过户手续，何某了付清了购房余款，双方的《合同》义务履行完毕。2011年9月9日原告依原《交房协议》再次向法院提起诉，主张：被告支付违约金、契税损失、赔偿金等各项金额合计12万余元。

办案心得

被告接到法院送达的原告的民事起诉状及相关证据后，委托本律师做为其委托代理人应诉。本人接受委托后，针对委托人确实存在违约行为的事实，制定了：反客为主，牵牛鼻子的应诉方案。如何才能有效的落实这一方案，的确是十分棘手的问题。于是本代理人认真研究了双方交易的整个过程和先后已发生过的两次诉讼（即原告诉被告撤诉后，被告又诉原告被驳回，本次诉讼为双方第三次诉讼），双方争议焦点问题以及法院在判决书中的认定和判决依据。在对双方交易的事实和详细经过理清弄懂后，确定置原告的事实与理由于不顾，从我方的角度将整个交易过程，在条理化的基础上铺开打，与原告争点，不争面，激发原告与我辩论的情绪，这样就可以将原告的思路引入我方预设的方向上来，换言之，就是让原告与我争，而不是我与原争。方案确定了，应诉策略也完善了，然后就是针对原告提出的五项诉讼请求逐一进行分析，逐一与委托人核实事实，印证证据，并用证据进行印证，发现问题，找到对我方有力的争点。经过反复推敲最终归纳出两条争议的焦点，一是原《交房协议》是否有效；二是原告何某的购房契税损失是否应由被告李某承担。并紧紧围绕这两点争点进行了充分的准备。首先在答辩阶段本代理即将双方的交易事实细化为系争合同的三次变更，并充分的论证了双方各自的合同义务已履行完毕，双方已互不负有合同义务。被告的所谓违约责任，也因为原告在第一次起诉时自行撤诉并依原合同履行了合同义务而消灭。进而围绕着合同履行过程中的三次变更，进行举证、质证和辩论。在长达三个小时的庭审中，庭审形势和走向完全在我方的掌控之中，原告方的思路也完全随着我方预设的思路展开，进而取得了预期的庭审效果。法院最终采纳了本代理人的观点，依法驳回了原告五项诉讼请求中的四项，只判令被告承担10天的违约责任，支付违约金人民币1170元。后原告提出上诉，二审法院依法维持了一审判决。本案致胜的关键在于“反客为主”策略的成功。针对我方是被告且存在违约事实的实际情况，能够在尊重基本事实的基础上重新加以整理、阐述，并将原告的思路引领到我方的思路中来，在我方预设的焦点问题上展开激烈的辩论，使对我方有利的事实和证据在辩论中得以强化和固定，最终得到法院的支持，从而取得预期的胜利。

裁判结果

法院最终采纳了本代理人的观点，依法驳回了原告五项诉讼请求中的四项，只判令被告承担10天的违约责任，支付违约金人民币1170元。后原告提出上诉，二审法院依法维持了一审判决。