目前在整体形势不明朗的东莞房地产市场中,二手房的销售形势十分尴尬。

在房地产交易市场中,二手房由于投资资金较少,性价比相对突出而受到人们的欢迎,在广州、深圳等地,二手房的交易在这个房地产冷淡的市场上也开始逐步复苏。在二手房中,对于户型的分类,目前并没有严格规范的说法,业内人士对小户型房相对认可的一种说法是:一居室销售面积在60平方米以下,二居室销售面积在80平方米以下,三居室销售面积在100平方米以下。这几种户型不仅在一手房,在二手房市场也一直是买家自住和投资的主体,受到投资者的追捧。然而,在整体形势不明朗的东莞房地产市场中,二手房的销售形势却十分尴尬。

二手房遭冷遇

据市房管局统计,今年前5个月,全市二手住宅成交套数同比下滑了27.42%,成交面积同比下降了29.93%。从各月成交量来看,尽管3、4月份销售有些回暧,但市场形势仍然十分平淡。结合户型面积和成交总价来看,两房和三房在东莞二手市场需求特别大。两房市场需求相对旺盛,其次才是三房二手住宅；2008年前5月中套面积70-100平方米的成交量所占比例为39.3%。

值得关注的是,从今年前5月成交数据来看,2月二手成交均价开始出现大幅度下滑,进入5月后,由于受一手市场波动影响,二手成交均价再度下滑。满堂红地产李先生表示,目前市区小户型二手房的均价仅为4200-4300元,总价处于20万至40万元之间。

"买二手房不划算,不如直接买一手房"

事实上,东莞拥有数量庞大的外来人口,其中收入一般的打工族占了很大的分量。这部分人的需求理应促进二手房交易的持续升温。然而,满堂红东莞分公司的有关统计显示,今年"五一"期间,一手楼盘掀起打折狂潮,各商家使出浑身解数,采取多种手段为市场加温。部分楼盘一手楼价甚至远低于某些二手楼价,这无疑对二手楼市带来冲击,消费者入市一手或会再度转为观望,致使今年5月的二手住宅成交量再度走低,而且回暖迹象不明显。

对于二手房在东莞遇冷,满堂红有关负责人表示有多方面原因:首先是开发商纷纷打折降价促销,随着东莞市区"4"字开头的一手房价不断进入楼市,当前东莞市区的一手房均价在5000元/m2以上,而二手房均价已达4200-4300元/m2。在一手和二手之间,消费者可选择和对比的空间更大,有消费者直言:"买二手房不划算,不如直接买一手房。"其次是由于东莞房地产市场的持续波动,使部分有需求的消费者对于二手房降价仍抱希望,观望情绪较重。此外,也有行业人士指出,二手房交易风险较多,容易产生如产权不清、房屋质量、户口等纠纷,也使部分消费者宁愿多花钱购买一手房。

更令购房者头疼的是,虽然二手房交易土地增值税和个人所得税征收对象都是卖家,但是卖家一般会将这些税收转嫁给买家,导致买家交易成本大幅度增加。最为常见的是业主在交易中通常会报出一个实收的房屋价格,在此基础上,交易中所产生的一切费用由购买者承担。无形中令二手房价总价大幅提升。从11月1日起,东莞二手房交易将强征20%个人所得税,原有的按照交易总额2%征收个人所得税的征税方式将停止使用。其中,个人所得税=(转让价格-财产原值-合理费用)×20%。李先生为记者算了一笔账:某业主欲出售一套物业,买进成本为50万元,出售价格为70万元。如果按照原来的个人所得税税率和土地增值税税率,那么他在这两项税收上需要纳税1.75万元,调整之后,他在这两项税收上需要纳税却高达5.05万元,远远超过调整之前。

二手房价值何在?

据业内人士介绍,随着当前房地产市场分化逐渐明显,在一手市场出现少量产品低价出售这样的市场竞争环境下,依然有部分客户选择购买二手房。二手楼市并没有像大众期望的那样出现大量低价抛售的现象,价格也只是小幅下调。二手房相对于一手房来讲,还是存在不少优势,除整体上的价格优势外,二手房的小区配套、物管质量及周边配套的成熟程度较高。此外,小部分带装修的次新房更是深受消费者青睐。然而,当前由于一手房价下降的幅度较大,二手房也因此受到了很大的牵连。金信联行置业有关负责人表示,在房地产市场看好的时期,一手和二手的许多小户型房也成为抢手货,不少人买来自住、投资或者出租。

此外,二手房具有出租价值也不容忽视。"随着人们理财意识的不断提升,对二手房投资越来越回归理性。主要用于租赁和投资。"金信联行总经理罗凤一语中的。业内人士透露,当前,随着东莞房地产市场的相对低迷,不少投资者鉴于还贷压力,把投资的房子作为二手房出卖或稍为装修后出租,使得一些性价比高、价格低廉的二手房纷纷入市。从全市租赁成交均价分析,总体上

2008年初租赁均价呈小幅度上升态势。据金信联行统计,从租赁成交数据来看,2008年5月租赁成交量再度上扬,比4月上涨了21.19%,比2007年5月上涨了281.25%。当前在二手交投走低的情况下,租赁市场却是另一番风景:今年5月租赁成交均价为20.2元/平方米·月,比4月19.3元/平方米·月上涨了4.66%,比2007年5月19.5元/平方米·月上涨了3.59%。满堂红有关负责人李先生表示,满堂红东莞公司今年前5月的租赁成交总量已超过去年全年的租赁成交量。"获得这个成绩的原因不仅有公司制定的一系列经营措施,也得益于当前东莞租赁市场的强劲需求。

■温馨提示

二手房投资小贴士

针对不少市民投资二手房时容易碰到的如户口、产权等纠纷,金信联行总经理罗凤建议消费者在交易过程中,应仔细了解二手房转让难易程度、住房建设程度以及实用面积等基本情况,合同约定得越细越好,以后如发生纠纷,打起官司胜算也会大很多。此外,业界人士也对市民购买二手房提出了其它建议:

第一、看产权的完整性。如果卖方不是完全产权人,或只拥有部分产权便进行交易,吃亏的便是买家。所以,在成交前,一定要了解清楚。

第二、看房屋的建筑结构。还要弄清房屋的面积、结构、装修状况,如天花板是否有渗水的痕迹?墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。

第三、通过多种方式对二手房进行估值。消费者可以自己通过对市场房价的反复比较判断房屋的价值,也可委托信得过的中介机构或评估机构进行评估,不少银行提供按揭时会做保值评估,这个价格可以看成房屋的最低保值价。还要弄清该房子以后能否做二手房按揭贷款。

第四、要合法办结二手房的过户手续。从本月开始,《东莞市存量房交易结算资金监管有关规定》正式实施。消费者购买二手房时,可以先将房款存放于东莞市房地产中介协会指定银行,协会将收取一定资金监管服务费。银行在3个工作日将交易金划入对方账户。尤其需要把关的是,产权的过户必须报经房屋土地管理部门办理才算完成过户手续,有代理行、律师、公证的保证等都不算是完成交易过程,在此之前,卖方随时可以毁约。

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