根据民法典的规定,当事人想要设立居住权,应当采用书面方式订立居住权合同,其次要向不动产登记机关申请居住权登记,居住权自登记时设立,这样居住权人就可以按合同约定,合法占有所有权人的住宅,以满足生活居住的需要。
以合同方式设立居住权,民法典规定得相对比较具体,但对以遗嘱方式设立居住权的,却并未作出详细规定,所以本文将结合相关案例,来谈谈以遗嘱方式设立居住权的问题。
一、如何以遗嘱方式设立居住权?
在生活中,有的老人既想为珍重之人留一份居住保障,又想把房产留给子女继承,这时该怎么处理?
深圳一对老夫妇,两人都八十多岁了,拥有多套房产,二老育有一儿一女,儿子离异有一子。
老人考虑到如果把房产全部留给儿子,可能会被儿子拿去做生意,风险太大,万一被债务所累,年老时连住的地方都没有。
为了家族财富的传承,最后老人通过遗嘱公证的方式,将房产的所有权遗赠给孙子,把居住权保留给儿子。
对于这个案例,会引申出另一个问题,当老人百年之后,儿子对房子的居住权该如何实现呢?
对此,我们可参考2021年7月1日施行的《武汉市居住权登记操作规范(试行)》这一文件,来进一步解答这个问题。
根据该规范的内容,如果房主留下遗嘱约定你对该住宅享有居住权,房主去世后,首先你应当召集遗嘱人的全体继承人到不动产登记窗口,书面确认该遗嘱是否为生效遗嘱,然后你要持遗嘱人死亡证明、该生效遗嘱申请办理居住权登记。
如果法院的生效判决确定了你享有的居住权,也可单方申请。
二、遗嘱设立居住权,不以书面形式为必要条件。
通过遗嘱设立居住权不需要严格采用书面形式,较之合同设立居住权,这是它的特别之处。
根据民法典继承编的规定,遗嘱共有自书遗嘱、录音录像遗嘱、公证遗嘱、口头遗嘱、代书遗嘱、打印遗嘱共6种法定形式,然而录音录像遗嘱、口头遗嘱本身就不具备书面形式,所以,对于以遗嘱方式设立居住权的,只要遗嘱本身符合法定的遗嘱形式且有效,为充分尊重遗嘱人的真实意愿,即便以录音录像遗嘱、口头遗嘱这样的非书面形式设立的居住权也应当认定是合法有效的。
三、遗嘱设立居住权,登记并非生效要件。
民法典第368条规定,居住权自登记时设立。
但通过遗嘱方式设立居住权的,如果严格适用“自登记时设立”,则会出现以下两个问题:第一,立遗嘱人生前就为特定对象办理居住权登记,此时遗嘱并未生效,但居住权却已经登记设立,如果之后遗嘱无效、被撤销,势必与已经登记设立的居住权产生冲突;第二,若适用登记生效要件,立遗嘱人去世后,如果继承人拒绝配合办理居住权登记,特定对象将无法实际享有居住的权利,不利于权利的行使。
对于这个问题,认为遗嘱继承有其特殊性,以遗嘱方式设立居住权的,居住权应当自继承开始时设立,登记并非生效要件。
根据民法典第230条的规定,因继承取得物权的,自继承开始时发生效力,居住权作为用益物权的一种应当适用该项法律规定。
因此,通过遗嘱设立居住权的,自继承开始时即设立。
那为什么还要进行居住权登记呢?特定对象在取得居住权后,向不动产登记机关申请居住权登记,是为了公示自己的居住权,当发生争议时,已完成居住权登记的一方受法律保护,可优先享有权利。
综上,通过遗嘱设立居住权,在保障特定对象居住利益的同时,避免不必要的纷争,有其重要意义。
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