买下来车位用得好好的，却被通知查封拍卖，天汇大厦香港籍业主杨卫红最近有点烦。和她遭遇相同的，还有另外77户业主。对此，法院给出的理由是，楼盘当年欠下工程款遭承建方追讨，车位成为抵押还债部分之一。

由于想为车位被剥夺一事讨个说法，8月10日，业主们与开发商天汇房地产发展有限公司(以下简称天汇地产)及承建方广州市住宅建设发展有限公司(以下简称市住建公司)在从化市人民法院一号审判庭对簿公堂。

业主买下的车位却被法院查封

2006年12月19日，杨卫红以8.58万元买下天汇大厦负二层编号E03、E04的两个车位，由于不属预售，因此与销售方签署的是《转让车位协议书》，并通过律师事务所办理见证。杨卫红告诉记者，天汇大厦车位从1996年起陆续对外销售，购买车位的业主共有78户，所购得车位共104个，全部位于地下层。完成购买程序后，买家开始将车位作为私家车辆停放之用。业主提供的《广州市房地产权属证明书》，在登记附注中均载明：地下室平时为车库，战时为人防。

然而，第二年杨卫红却被告知车位被查封。2007年11月，广州市中级人民法院向广州市国土房管局发出《协助执行通知书》，要求国土部门协助查封海珠区江南东路单号31-49号(即天汇大厦)首层至三层、地下室，以及除已预售登记、抵押、已查封外的房产。天汇大厦业主协议购买的地下车位处于被封之列。查封期限从2007年11月20日至2009年11月19日止。到期后，从化市人民法院宣布对楼盘首层至3层和地下室续行查封，并准备交给拍卖公司拍卖。

开发商欠工程款累及业主

天汇大厦104个车位突然遭遇查封拍卖，缘于开发商与承建方的工程款纠纷。1994年11月15日，市住建公司与天汇地产签订合同约定：市住建公司承建后者开发的天汇大厦的全部土建工程，以及小区水电等。该工程于1997年12月18日通过验收，但天汇地产以工程结算存有分歧为由，长期拖欠不予整体结算。至2003年1月时，工程支付款项约为8440万元，而天汇大厦的工程结算款总额约1.04亿元，两相对比，所欠款项达到约1915.3万元。

为此，市住建公司将天汇地产告上法庭，法院于2006年6月判决市住建公司对所涉工程天汇大厦依法不享有优先受偿权，但天汇地产尚欠市住建公司工程款1125.56万元，应于判决生效一个月内支付完毕。并指定从化市人民法院执行该案。

业主异议被驳回最终对簿公堂

2009年8月天汇大厦贴出公告，称小区车位即将被拍卖。从年底开始，天汇大厦业主陆续向法院提出异议，请求解除对自己所拥有车位的查封。随着众业主提起上述，拍卖事项中止。但是，从化市人民法院2010年3月15日作出《执行裁定书》，以众业主异议的车位所有权仍登记在天汇地产名下，以及部分业主不是直接从天汇地产处购得车位使用权为由，认为不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的解封条件，驳回了众业主的执行异议。杨卫红等业主提起民事起诉，市住建公司和天汇地产分别成为第一、第二被告人。8月10日，案件进入庭审。目前，该案件仍在审理中。

记者从相关渠道获知，8月13日，从化市人民法院已经通知1999年前买入车位的十多位业主，建议他们撤诉，这可能意味着承认他们的买卖合法。据悉，这部分业主都是通过开发商直接购买，《车位转让协议书》中甲方的签名者为天汇地产法人代表崔浩江。

现场情况

法院查封暂未执行，业主继续停车

天汇大厦位于海珠区江南东路上，为两栋白色嵌蓝外立面的高层电梯洋房。记者本周一早上7时到达现场时，小区地面和区外马路两边都停满各类汽车，案件中被查封的车库为小区负一和负二层，停靠率大约九成。

小区保安称，天汇大厦地下层车位基本上为业主自用，虽然法院曾发出查封通知，但实际上并未执行。偶尔亦会有社会车辆短租小区车位，对于这些私家车的收费与市物价局规定标准一致，每小时停车2.5元，12小时内限价7.5元。

案件聚焦

大部分车位为二手取得被告方认为有瑕疵两企业法人代表同为一人侵占业主利益?

焦点1

车位购买行为是否合法?

根据业主的《转让车位协议书》内容，协议书上车位销售方的签名人前后分别有崔浩江、罗佳祥等九人，其中崔浩江为天汇地产法人代表，后八人据第一被告代理人称均为天汇大厦骨干员工或与骨干员工有紧密关系的人，如兄弟、夫妻。

市住建公司：使用权取得有瑕疵

天汇大厦部分业主所取得的车位使用权最起码是有瑕疵的，理由是他们多数并未从开发商处直接取得使用权。此外，天汇大厦的车库的一手销售价在8万元左右，最高19万多元。但到2004年部分车位变成二手交易转给业主时，一个才四五万元，有背常理，也是使用权瑕疵的一个佐证。

律师：一二手行为效力一样

天汇大厦小区车位业主的诉讼代理人、银剑律师事务所律师熊春喜认为，天汇地产先行转让车位给罗佳祥等八人，再由他们转让给业主，转让协议分别办了公证和见证。天汇地产对罗佳祥等人的转让行为出具认可声明书，或直接在罗佳祥等人出具给业主的收款单上盖章，表明天汇地产认可转让，八人与业主签署的转让协议应视同为天汇地产直接与业主所签订，与通过开发商直接受让车位的效力一样。同时，案件并无证据证实业主与天汇地产或罗佳祥等人有不正当关系和行为，因此，不管车位是第几手交易，协议效力都是一样的。

焦点2

经营到期后签约是否有效?

天汇地产的注册地址是五羊新城明月一路20号明月阁9楼A、B单元，不过目前在该地点办公的企业已是一家外资公司，楼下保安表示天汇地产曾在此租用写字楼，但早已搬离。记者辗转联系上一位曾经在该公司工作的营销人员，对方称此公司在2004年年中就已经不再从事房地产开发业务。

市住建公司：天汇2007年吊销执照

参加8月10日提审的一位业主称，市住建公司出示过一份《企业注册基本资料》，当中显示天汇地产的经营期限自1993年5月31日起到2004年5月31日到期。但到期后，仍有部分车位转让。这属于开发商无照经营，因此这批成交车位应该无效。

律师：逾期并不是无照经营

熊春喜认为，天汇地产自2004年5月31日之后仍在经营，对外所使用的一直是同一枚法人章。根据《公司法》规定，期限届满可责令公司限期办理变更登记，而不是解散公司。天汇地产的经营期限到期即为无照经营，既不符合事实，亦无法律依据。

焦点3

人防工程能否办证?

业主异议被驳回的一大理由是车位所有权仍为天汇地产，那么业主购买的人防工程车位能否办证?

律师：不能办证但协议有效

熊春喜表示，人防工程性质的车位车库能否办理产权证，值得商榷。根据人防工程的性质，是不允许将其私有化，否则不利于在战时无条件征用，但为了收益管理的便利，很多开发商将车位转让给业主使用。单就本案而言，业主手中的转让协议根据民事原则并无不当。业主持有转让使用权的协议即等同于产权证，可到房管局备案，但无须核发产权证，业主有权按协议约定行使权利。

市停车场协会副会长谢凯：广州已有小区办下产权证

谢凯介绍，广州市已经有小区地下停车场办下产权证的案例，但产权证中会注明必要时作为人防工程使用。当然，能否办证要具体问题具体分析，国土房管局会根据不同情况作出判定。

焦点4

自己能不能起诉自己?

记者从市中院的民事判决书中查阅发现，天汇地产是市住建公司与香港国汇发展有限公司在1993年成立的中外合作企业，综合相关资料可知，其注册的经营范围即为天汇大厦。而据法院的判决书，天汇地产和市住建公司的法定代表人都是崔浩江，职务均为董事长。

业主：开发商意图侵占小业主利益

业主张发指出，业主忿忿不平，主要在于崔浩江的两家公司，一家要将另一家已经卖了的车位再卖一次，他不可能不知道车位已经卖了。这样的苦肉计实为意图侵占小业主的利益。

律师：同股东下属两公司可互诉

熊春喜认为，按照《公司法》规定，同一人担任两家公司的董事长，意味着该人对两家公司都有出资，即两家公司均是该人的(当然不排除还有别的股东)。虽然法律没明确规定同一人的两家公司不可以相互起诉，但一般相互诉讼的大多数是因为两家公司内部股权不清，责权利不明。

一、地下车位是签什么合同

签订的是车位的所有权的合同，这个和房屋的所有权不是一回事情。购买车位要注意：

1、看能否办理产权证。衡量车位、车库可否销售的唯一标准是能否办理产权证，若购买的车位、车库不能办理产权证，则说明该车位或车库是不能销售的。

2、租赁车位有限期20年。租赁车位、车库最长有效期只有20年。

3、人防车库禁止买卖。根据现行的小区规划法规，小区共用场地、计入公摊面积的车位和车库属全体小区业主所有，人防工程等配套设施也是禁止买卖的，开发商或者物业公司无权出售。