承建商向开发商追款小业主车位缘何被抵债?
来源:法律编辑整理 时间: 2023-06-19 20:44:29 268 人看过

买下来车位用得好好的,却被通知查封拍卖,天汇大厦香港籍业主杨卫红最近有点烦。和她遭遇相同的,还有另外77户业主。对此,法院给出的理由是,楼盘当年欠下工程款遭承建方追讨,车位成为抵押还债部分之一。

由于想为车位被剥夺一事讨个说法,8月10日,业主们与开发商天汇房地产发展有限公司(以下简称天汇地产)及承建方广州市住宅建设发展有限公司(以下简称市住建公司)在从化市人民法院一号审判庭对簿公堂。

业主买下的车位却被法院查封

2006年12月19日,杨卫红以8.58万元买下天汇大厦负二层编号E03、E04的两个车位,由于不属预售,因此与销售方签署的是《转让车位协议书》,并通过律师事务所办理见证。杨卫红告诉记者,天汇大厦车位从1996年起陆续对外销售,购买车位的业主共有78户,所购得车位共104个,全部位于地下层。完成购买程序后,买家开始将车位作为私家车辆停放之用。业主提供的《广州市房地产权属证明书》,在登记附注中均载明:地下室平时为车库,战时为人防。

然而,第二年杨卫红却被告知车位被查封。2007年11月,广州市中级人民法院向广州市国土房管局发出《协助执行通知书》,要求国土部门协助查封海珠区江南东路单号31-49号(即天汇大厦)首层至三层、地下室,以及除已预售登记、抵押、已查封外的房产。天汇大厦业主协议购买的地下车位处于被封之列。查封期限从2007年11月20日至2009年11月19日止。到期后,从化市人民法院宣布对楼盘首层至3层和地下室续行查封,并准备交给拍卖公司拍卖。

开发商欠工程款累及业主

天汇大厦104个车位突然遭遇查封拍卖,缘于开发商与承建方的工程款纠纷。1994年11月15日,市住建公司与天汇地产签订合同约定:市住建公司承建后者开发的天汇大厦的全部土建工程,以及小区水电等。该工程于1997年12月18日通过验收,但天汇地产以工程结算存有分歧为由,长期拖欠不予整体结算。至2003年1月时,工程支付款项约为8440万元,而天汇大厦的工程结算款总额约1.04亿元,两相对比,所欠款项达到约1915.3万元。

为此,市住建公司将天汇地产告上法庭,法院于2006年6月判决市住建公司对所涉工程天汇大厦依法不享有优先受偿权,但天汇地产尚欠市住建公司工程款1125.56万元,应于判决生效一个月内支付完毕。并指定从化市人民法院执行该案。

业主异议被驳回最终对簿公堂

2009年8月天汇大厦贴出公告,称小区车位即将被拍卖。从年底开始,天汇大厦业主陆续向法院提出异议,请求解除对自己所拥有车位的查封。随着众业主提起上述,拍卖事项中止。但是,从化市人民法院2010年3月15日作出《执行裁定书》,以众业主异议的车位所有权仍登记在天汇地产名下,以及部分业主不是直接从天汇地产处购得车位使用权为由,认为不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的解封条件,驳回了众业主的执行异议。杨卫红等业主提起民事起诉,市住建公司和天汇地产分别成为第一、第二被告人。8月10日,案件进入庭审。目前,该案件仍在审理中。

记者从相关渠道获知,8月13日,从化市人民法院已经通知1999年前买入车位的十多位业主,建议他们撤诉,这可能意味着承认他们的买卖合法。据悉,这部分业主都是通过开发商直接购买,《车位转让协议书》中甲方的签名者为天汇地产法人代表崔浩江。

现场情况

法院查封暂未执行,业主继续停车

天汇大厦位于海珠区江南东路上,为两栋白色嵌蓝外立面的高层电梯洋房。记者本周一早上7时到达现场时,小区地面和区外马路两边都停满各类汽车,案件中被查封的车库为小区负一和负二层,停靠率大约九成。

小区保安称,天汇大厦地下层车位基本上为业主自用,虽然法院曾发出查封通知,但实际上并未执行。偶尔亦会有社会车辆短租小区车位,对于这些私家车的收费与市物价局规定标准一致,每小时停车2.5元,12小时内限价7.5元。

案件聚焦

大部分车位为二手取得被告方认为有瑕疵两企业法人代表同为一人侵占业主利益?

焦点1

车位购买行为是否合法?

根据业主的《转让车位协议书》内容,协议书上车位销售方的签名人前后分别有崔浩江、罗佳祥等九人,其中崔浩江为天汇地产法人代表,后八人据第一被告代理人称均为天汇大厦骨干员工或与骨干员工有紧密关系的人,如兄弟、夫妻。

市住建公司:使用权取得有瑕疵

天汇大厦部分业主所取得的车位使用权最起码是有瑕疵的,理由是他们多数并未从开发商处直接取得使用权。此外,天汇大厦的车库的一手销售价在8万元左右,最高19万多元。但到2004年部分车位变成二手交易转给业主时,一个才四五万元,有背常理,也是使用权瑕疵的一个佐证。

律师:一二手行为效力一样

天汇大厦小区车位业主的诉讼代理人、银剑律师事务所律师熊春喜认为,天汇地产先行转让车位给罗佳祥等八人,再由他们转让给业主,转让协议分别办了公证和见证。天汇地产对罗佳祥等人的转让行为出具认可声明书,或直接在罗佳祥等人出具给业主的收款单上盖章,表明天汇地产认可转让,八人与业主签署的转让协议应视同为天汇地产直接与业主所签订,与通过开发商直接受让车位的效力一样。同时,案件并无证据证实业主与天汇地产或罗佳祥等人有不正当关系和行为,因此,不管车位是第几手交易,协议效力都是一样的。

焦点2

经营到期后签约是否有效?

天汇地产的注册地址是五羊新城明月一路20号明月阁9楼A、B单元,不过目前在该地点办公的企业已是一家外资公司,楼下保安表示天汇地产曾在此租用写字楼,但早已搬离。记者辗转联系上一位曾经在该公司工作的营销人员,对方称此公司在2004年年中就已经不再从事房地产开发业务。

市住建公司:天汇2007年吊销执照

参加8月10日提审的一位业主称,市住建公司出示过一份《企业注册基本资料》,当中显示天汇地产的经营期限自1993年5月31日起到2004年5月31日到期。但到期后,仍有部分车位转让。这属于开发商无照经营,因此这批成交车位应该无效。

律师:逾期并不是无照经营

熊春喜认为,天汇地产自2004年5月31日之后仍在经营,对外所使用的一直是同一枚法人章。根据《公司法》规定,期限届满可责令公司限期办理变更登记,而不是解散公司。天汇地产的经营期限到期即为无照经营,既不符合事实,亦无法律依据。

焦点3

人防工程能否办证?

业主异议被驳回的一大理由是车位所有权仍为天汇地产,那么业主购买的人防工程车位能否办证?

律师:不能办证但协议有效

熊春喜表示,人防工程性质的车位车库能否办理产权证,值得商榷。根据人防工程的性质,是不允许将其私有化,否则不利于在战时无条件征用,但为了收益管理的便利,很多开发商将车位转让给业主使用。单就本案而言,业主手中的转让协议根据民事原则并无不当。业主持有转让使用权的协议即等同于产权证,可到房管局备案,但无须核发产权证,业主有权按协议约定行使权利。

市停车场协会副会长谢凯:广州已有小区办下产权证

谢凯介绍,广州市已经有小区地下停车场办下产权证的案例,但产权证中会注明必要时作为人防工程使用。当然,能否办证要具体问题具体分析,国土房管局会根据不同情况作出判定。

焦点4

自己能不能起诉自己?

记者从市中院的民事判决书中查阅发现,天汇地产是市住建公司与香港国汇发展有限公司在1993年成立的中外合作企业,综合相关资料可知,其注册的经营范围即为天汇大厦。而据法院的判决书,天汇地产和市住建公司的法定代表人都是崔浩江,职务均为董事长。

业主:开发商意图侵占小业主利益

业主张发指出,业主忿忿不平,主要在于崔浩江的两家公司,一家要将另一家已经卖了的车位再卖一次,他不可能不知道车位已经卖了。这样的苦肉计实为意图侵占小业主的利益。

律师:同股东下属两公司可互诉

熊春喜认为,按照《公司法》规定,同一人担任两家公司的董事长,意味着该人对两家公司都有出资,即两家公司均是该人的(当然不排除还有别的股东)。虽然法律没明确规定同一人的两家公司不可以相互起诉,但一般相互诉讼的大多数是因为两家公司内部股权不清,责权利不明。

一、地下车位是签什么合同

签订的是车位的所有权的合同,这个和房屋的所有权不是一回事情。购买车位要注意:

1、看能否办理产权证。衡量车位、车库可否销售的唯一标准是能否办理产权证,若购买的车位、车库不能办理产权证,则说明该车位或车库是不能销售的。

2、租赁车位有限期20年。租赁车位、车库最长有效期只有20年。

3、人防车库禁止买卖。根据现行的小区规划法规,小区共用场地、计入公摊面积的车位和车库属全体小区业主所有,人防工程等配套设施也是禁止买卖的,开发商或者物业公司无权出售。

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    一、小区车位只卖不租合法吗小区产权车位只卖不租不合法。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十六条,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。因此,建筑区划内的地下车位,应首先满足业主的需要,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定车位的归属。其公开向小区业主出售,应当认定其行为符合“应当首先满足业主的需要”的规定。二、小区车位属于业主还是开发商小区车位有属于业主的,也有属于开发商的。《民法典》第二百七十五条第二款规定,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。根据上述法律条文,该种停车位不属于规划备案批准的停车位,而是利用业主共有道路或其他场所设置的停车位,应当由小区全体业主共有,也就是说不能长期作为特定业主单独享有使用,开发商或物业不得收取共有停车位的停车费,更不得出售或出租该种停车位,即使收取了共有车位的停车费,所收取的费用也应当归全体业主所
    2023-05-06
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  • 小区绿化带被开发商违建,业主该怎么维权
    (一)找出你的购房合同,看看关于绿化你跟开发商当初达成的什么样的协议,如果跟合同不符你可以起诉他违约,要求他承担违约责任一并解除合同。(二)或者根据民法典中关于建筑物区分所有权的规定,绿化属于全体业主共同所有,共同管理与使用,你可以要求开发商停止侵害,排除妨害,消除危险,赔偿损失。(三)小区绿化地带被开发商违建楼房的,小区业主可以在收集证据后去当地城乡规划局和建设局反映维权的。(四)依据《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定:第二百六十七条建设单位或者个人有下列行为之一的,由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除,可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款:1、未经批准进行临时建设的;2、未按照批准内容进行临时建设的;3、临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。第二百六十八条建设单位未在建设工程竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料的,由所在地城市、县人民政府城乡
    2023-06-28
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  • 小区地上停车位到底归开发商还是业主呢
    小区地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施,实际上并无建筑物,其本质属于土地使用权,不能办理产权登记。开发商将商品房向业主出售后,建设范围内的土地使用权归属全体业主。因此,地面停车位的权益作为附属设施归属于全体业主,其性质与其他公共附属设施性质并无不同。《民法典》第二百七十四条建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。
    2024-04-14
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  • 先卖房后卖车位业主质疑开发商捂车位
    日前,多位购房者抱怨自己在城南某楼盘买房时,希望能同时买一个车位,但是售楼人员却告诉他,现在车位还没有开始销售,预计要等业主入住之后才会销售。对此,购房者担心开发商今后会无端提价,认为开发商有“捂车位”之嫌。对于开发商延迟车位销售的做法,购房者早有怨言,今年建设路某知名楼盘甚至还因车位出售问题,引发业主冲击售楼部的事件。而在车位日益紧张的今天,由于车位而引起的开发商与业主之间的纠纷也越来越多,买房时同时买车位究竟可不可能,记者日前在业界进行了走访。停车难,买停车位更难据成都市交管局统计,今年以来,成都平均每天新增机动车1500辆以上,截至今年4月15日,成都市机动车保有量已达250万辆,其中,中心城区机动车保有量已达到95.6万辆。随着私家车保有量的逐步增加,“停车难”正成为现今很多成都私家车主所面临的一个“老大难”。由于小区内缺乏充足的停车位,本该给人们带来便利的汽车,突然竟成了车主的负
    2023-06-10
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#小区物权
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    #业主
    词条

    业主是指房屋所有权人,按其拥有的物业所有权状况,又可分为独立所有权人和区分所有权人。区分所有权人是指数人区分一幅土地上同一建筑物而各有其专有部分,并就其共用部分按其应有部分有所有权者;独立所有权人是指某土地上的建筑物仅属于某一业主。... 更多>

    #业主
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      李女士诉称,2007年5月,她购买了丰台区丽泽路的一套房屋,去年7月13日,该房屋卧室阳台落地玻璃封闭扇双层玻璃突然破碎,将停在楼下的一辆丰田花冠汽车砸坏。李女士认为,她所购房屋的窗玻璃是开发商统一安装的,入住后,未做过任何改动,窗玻璃的破碎完全是由于房屋质量不合格所致。她起诉要求开发商赔偿她支付给车主的损失共计1.3万余元。开庭时,开发商辩称,该房屋达到竣工标准,验收合格,李女士不能证明玻璃有质
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      小区绿化带被开发商违建对于小区绿化带被开发商违建成其他建筑的情况,我们可以通过以下几种方法处理: 1.找出你的购房合同,看看关于绿化你跟开发商当初达成的什么样的协议,如果跟合同不符你可以起诉他违约,要求他承担违约责任一并解除合同。 2.或者根据物权法中关于建筑物区分所有权的规定,绿化属于全体业主共同所有,共同管理与使用,你可以要求开发商停止侵害,排除妨害,消除危险,赔偿损失。开发商违建相关惩罚措施
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      按照法律规定,承包方本身拥有法定留置权,即可以在结清工程款之前留置房屋而不交付,向法院起诉要求就房屋进行拍卖的价款优先受偿。如果开发商用房屋抵工程款,应当签订工程结算协议和房屋抵债协议,同时约定税费负担和过户手续办理日期。如果只是抵押,需要拿到房产证然后到房产局去办理他项权利证书。
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      北京在线咨询 2022-09-23
      《》第七十四条建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。业主、业主大会和物业管理企业同意后,按照规定办理有关手续,业主所得收益应当主要用于专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
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      福建在线咨询 2022-10-22
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