1、签订合同前必须认真核实房主的身份
近年来,假房主骗卖或者一房多卖的情况经常出现,往往购房者付了定金和首付款正准备过户时才发现自己上当了,去找人又无法找到当初和自己签约的那个人了。因此,购置二手房必须确保签约主体是合法房主。
2、明确房款付款方式和时间
这个环节容易出现纠纷,因此,在签署合同时需要对付款方式,包括首付款、尾款、付款时间、付款条件、税费由谁来承担等做出详细的规定。简单来说,就是一切和钱有关的环节,都应该写入合同。
3、注意合同中有无霸王条款
合同是房产交易最重要的文件,一定要逐字逐句搞清楚,一些地方可能隐藏有霸王条款。比如,违约责任不对等、延期交房可以免责等。
4、房子的现状须在合同上加以注明
房屋应是现状销售,以看房的实际情况为准,合同上必须写清楚该房屋的装修及配套设施有哪些,包括水电、煤气、暖气、有线电视等基本设施。
大多数购房者都是在房屋使用中的时候去看的房,在这过程中误以为自己看到的就是房子的现状,包括屋内的家电家具,因此双方必须在合同中约定好是否留存家具家电,以免引起纠纷。
5、删除合同中未作约定的空白部分
合同中会有许多空白的地方,有些地方是有待双方确定后注入相关内容的,而有些则是选择性填写的内容,也许你会觉得这些空白处没什么用处,殊不知这是为卖方提供了优越的作弊条件,他们很有可能就会利用这些空白处在合同上做手脚,损害你的利益。所以,一定要删除合同中未作约定的空白部分。
6、必要时签订补充协议
补充协议是对原合同的补充或者变更。由于二手房交易复杂,每一个交易都具有独特性,因此只有将各类情况都加以说明、约定,才能更好的将双方意图表明。
一、办理房产证流程
1、初始登记:开发商办理初始登记是自己办理房产证流程的必要前提条件。根据《商品房销售管理办法》第34条的规定,房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将其办理房产证所需材料报送房屋所在地房地产主管部门。
通常主管部门办理初始登记所需时间大约为20至60日不等,因此在收房入住后的两三个月之后,可以向开发商询问办理初始登记的情况,也可以到本地的房地产交易信息网站进行查询。
2、填写申请表:申请表填写之后需要开发商签字盖章。有的开发商手中会有现成的盖好章的表格,只需到开发商处领取并填写就行了。可以事先向开发商询问,房产证应该在哪个部门办理,然后直接向该部门咨询,省去奔波之苦。
3、拿会测图/表:由于测绘表是登记部门确定房产证上标注面积的重要依据,因此是必需的材料之一。可以到开发商指定的房屋面积计量站申请并领取测绘表,或者带身份证直接到开发商处领取,也可以向登记部门申请对房屋面积进行测绘。
4、领取相关证件:在前面询问相关部门时,一定要明确需要领取哪些必要的申请文件,一次齐全。这些文件包括购房合同、房屋结算单、大房产证复印件等。填写好的申请表需要请开发商审核并盖章。
5、缴纳公共维修金,契税:公共维修基金一般由房产所在地区的小区办收取,部分城市已经开始由银行代收公共维修基金,缴纳的方法可以询问开发商的办事人员。需要注意的是,无论是小区办收取还是银行代收,都必须保留好缴纳凭证,这两笔款项的缴纳凭证是办理房产证的必需文件,一旦遗失会影响获得房产证。
6、按照规定时间领取房产证:一定要保存好管理部门给的领取证书的通知书,并按照上面通知的时间领取房产证。另外,在缴纳印花税和产权登记费、工本费时需仔细核对房产证的记载,尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息。
二、房产证的补办流程
1、房屋权利人应持身份证到市房管局,填写房产证遗失声明
2、到房产档案馆查档并出具房产权属证明(房产档案馆收取查档费用)
3、在所在地日报上刊登权属证书遗失声明
4、6个月后,房管部门在所在地日报发布房屋所有权证书作废公告;(两次登报费用,由报社收取)
5、房屋权利人持刊登遗失声明和作废公告的原版报纸、身份证及复印件等资料到市房产交易管理处办理遗失登记发证手续。
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