文/臧小丽律师
买二手房与其他商品不同,它不可能做到“一手交钱,一手交货”。对于卖方来说,你买方不掏钱,人家是不可能把房子交给你并且办理过户手续的。这就要求买方必须先付款,要是卖方把钥匙交给你了,房本押在你那儿了,你也别天真地认为“货”已经到手了。只有等到新房本“所有权人”一栏写上你自己大名的那一刻起,那套房子才真正属于你!从相中房子交定金开始算起一直到拿上新房本,这中间有时需要好几个月,需要跟很多的单位或个人打交道,需要签署十多份法律文书,稍有闪失那套房子就不属于你了。
在整个二手房交易过程中,所有的风险全部由买房人来承担。所以,一个买房人,你必须谨慎注意如下几个问题才能保证房子买到手:①卖房人的身份是否真实,是否就是所有权人?②房屋是否属夫妻共同财产,配偶是否同意出售?③房屋是否符合上市交易条件,是否有抵押,有没有承租人,承租人是不是放弃了优先购买权?④房本是不是真的,房主提供的房屋信息是否属实?⑤如果房价涨了,房主不想卖了,你有没有办法约束他?⑥怎样防止房主一房二卖?⑦用什么付款方式保证你交完钱后房主一定跟你过户?⑧要是贷款批不下来,你是否要承担违约责任,你的首付款及定金还能安全回到你手里吗,中介费用是否还要支付,谁来掏这笔钱?
笔者在07年5、6月份左右也曾买过二手房,当时北京的房价一个月就涨一两千,总价动辄就得上百万,弄得本人也紧张兮兮的,这可是俺这辈子买的最贵的东西啊,只能成功不能失败!出于我的职业习惯和做事风格,很快我就把整个交易流程和可能出现的风险弄清楚了,然后就可以采取措施把风险事先一一堵死。这样,从交定金开始算起到办完过户手续,只花了23天,从交首付款到过户只有6天。整个过程都很顺利,一切都在预料之中,房主和中介只能积极配合我,因为合同里面各方的要求写得很清楚。
正是因为这次买房经历,一家房地产经纪公司特意邀我担任他们的法律顾问,毕竟熟谙二手房交易规则的律师并不多。呵呵,2008年我的第一家法律顾问客户就是这么自己找上门来了。做了这家中介公司的法律顾问之后,我才发现火爆的北京二手房买卖市场上存在一个大问题——买房人根本就没有风险意识!比如,购买者看中房子谈好价格,然后就在别人拟好的各种合同上签好自己的名字,最后交钱过户就OK了。再比如,越来越多的人买房选择找房地产经纪公司,这使得像我爱我家、链家地产、21世纪不动产、中大恒基这些中介公司的门店遍布京城,但是购买人专门请律师参与全程法律服务还较少。老百姓普遍认为:律师就是打官司的,我又没惹上官司,干嘛花钱请律师呢?可是,没有律师你能应对各种交易风险吗?况且,真要等出了纠纷再请律师,可能已经为时晚矣。
作者简介:臧小丽律师,法学博士,具有律师执业证和全国企业法律顾问资格证。在房地产业务方面,专做二手房买卖全程法律服务,房产中介公司法律顾问,房屋权属纠纷三项事务。
手机:13691531620(北京)
邮箱:zangxiaoli@hotmail.com
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