预售人未按约定期限交房的责任

商品房预售合同的标的物不是现实存在的，而是将来才能建成的。预购人在支付了购房款后，将来是否能得到约定的房屋还是个未知数。预售人需按合同约定，在一定期限后将竣工的房屋交付给预购人，如果在期限到期时不能提供竣工房屋，预售人应根据其过错按照合同约定承担违约责任;如果超过合同约定的期限，预售人仍不能交付商品房的，预购人还有权解除合同。

尽管法律对逾期交房的责任有明确规定，但是在实践中，预售人往往已不可抗力为由进行抗辩，不承担应有的责任。究竟什么是“不可抗力”，怎样才算是构成“不可抗力”?《民法典》第五百九十条规定，不可抗力的构成要件一般为：客观情况、不能预见、不能避免及不能克服。在商品房预售中，预售人提出的不可抗力免责是有通常有以下两种：

一是自然因素，即在施工、验收过程中发生了某种自然现象，如风灾、水灾、####等，施工不能如期进行，从而导致了商品房的迟延交付。若因此类因素而无法履行合同，可以使用不可抗力原则。需要注意的是，一般恶劣天气不能构成不可抗力。

二是人为因素，即在施工、验收过程中发生的某种外界人为因素，例如政府在双方当事人订立预售合同后颁布的政策、法律和行政法规或有关行政部门采取行政措施，又如发生战争等社会异常情况，可以适用不可抗力原则。需要注意的是，对于预售人预售时应当预见的因素或是商业活动的正常风险，如一些居民因不满拆迁或施工方案而集体阻扰施工、施工中遇到重大技术问题等而导致延期交付的，不构成不可抗力，预售人不能免责。此外，由于政府验收拖延的原因导致延期交付，应适用第三人违约的处理方式，预售人应先向预购人承担违约责任，不构成不可抗力。

预售人违反过户义务的责任

转移房屋所有权在商品房预售中至关重要。当前在我国，购房者必须在房地产企业已经办理初始登记并领取房地产权属证明书的基础上(大确权)，才能申请办理所购房屋的转移登记(小确权)，领取房地产权证。但在现实中，因预售人未能进行“大确权”导致预购人的“小确权”不能进行的情况有很多，例如预售人未交齐土地出让金，房地产项目未经立项批准、房屋未经验收或验收不合规格等等情况下，预购人都不能顺利的办理产权证。

对于此问题，法律赋予了预购人解除合同的权利，但是如果预购人希望已经购买房屋能够取得房产证从而得到法律的保护却毫无办法。为了能更好的保护预购人的合法权益，法律应当赋予购房者自行办证的权利。房屋预售问题比较复杂，一不小心就可能实现不了自己的购房权利，建议消费者在购房预售房之前能对预售房屋相关的法律知识进行了解，必要时可以请专业律师协助。