(1)经济适用房规定未满5年不得正式上市交易;

(2)政策规定满5年后，补交土地出让金把经适房转为商品房后就可以合法销售;

(3)目前还未满5年情况下，签署的买卖合同是无效的，不受法律保护。

一、不同年限经济适用房的交易注意事项

（一）、买卖已经住满5年的经济适用房

1、对于已经住满5年的经济适用房，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10％补交综合地价款。

2、按市场价格出售已购经济适用住房的，需凭契税完税凭证、房屋所有权证、住房转让合同等证件到房屋所在地国土资源和房屋管理局办理交易、产权过户手续即可。

3、按市场价格出售经济适用住房后不能再次购买经济适用住房和其他保障性质的住房。

（二）、买卖尚未住满5年的经济适用房

1、已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售。

2、确需出售的，产权人应当向户口所在区县住房保障管理部门提出申请，由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人（购房人须按照有关规定，已办理经济适用住房的购买资格审核手续），由购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购。

二、北京经济适用房买卖限制

1、经济适用房规则未满5年不得正式上市买卖

2、政策规则满5年后，补交土地出让金把经适房转为商品房后就能够合法出售

3、现在还未满5年状况下，签署的买卖合同是无效的，不受法律保护。

三、北京经济适用房土地出让金怎么计算

（一）计算方法

1、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40％的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40％计算。

2、、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40％计算。

3、、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40％计算土地出让金。

4、、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60％，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40％的标准计算土地出让金。

（二）对于2008年4月11日之前签约购买的老经适房，满五年可以直接上市交易，补交10％综合地价款即可（比如原价50万，补交5万即可），不再需要由住保部门出具政府放弃回购的《已购经济适用住房上市出售意见》证明材料。也就是说，这些老经济适用房上市无须再先获得政府放弃回购的许可就能直接出售了。

（三）对于2008年4月11日之后签约购买的新经适房，满5年后可上市，但需根据原购房时的价格和出售时同地段类似商品房价差的70％补交土地收益等价款。

比如原购价50万，现价200万，出售时要补交150万的70％，即105万。