一、物业私揽小区广告收入业主如何维权

首先，小区广告的收入，应该归全体小区业主所有。

法律上规定了，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

其中，共有部分指的是建筑区划内的道路绿地等公共场所、公用设施和物业服务用房。业主对这些地方享有共有和共同管理的权利，包括是否设置广告、如何收费、广告收益如何处分等。

因此，小区内设置广告，应当经过相关业主、业主大会同意或授权，物业公司不得擅自引入;对于小区广告的收入，应由全体业主享有，物业公司不能私揽。

如果物业公司私揽小区内的广告收入，业主可以通过以下方式维权：

1、小区业主可以要求业主委员会与物业公司签订合同明确约定对小区广告的引入、收益的分配以及违约责任等问题。

2、业主或业主委员会可向当地房地产行政主管部门举报。

违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，应由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

3、还可以将物业公司诉至法院，请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失。

二、小区物业未做好卫生能拒交物业费吗

实践中，小区物业出现有以下情形的，业主可以拒交物业费：

1、公共设施维修养护、公共卫生存在瑕疵;

2、建筑质量存在问题，物业公司未尽维修义务;

3、行使管理责任不到位;

4、未履行安全保障义务;

5、物业公司未公布账目，侵害了小区业主知情权;

6、物业公司人员滥用职权;

7、物业公司超越其职权。

所以，发现小区未做好卫生工作，导致小区脏乱，严重影响业主生活质量，经提醒后物业也不知悔改的，那么即可以拒交物业费。

不过，实际中业主可以按以下处理：

1、先行拍照、录音录像取证

对于小区内卫生的物业服务状况，可以采用照相、摄影等方式记录下来，便于起诉时法院核实真实情况。

2、向有关部门反映情况

如果是因为物业在小区内违建导致卫生质量下降，那么可以先向居委会、街道、城管等相关管理部门反应，并保存好有关机关受理记录。

并且，找过物业的，也可以将物业当时的“处理”记录下来。