一、民法典租赁合同期限不得超过多久?
《民法典》第七百零五条:租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。
租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第七百零七条:租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。
租赁合同订立可以采用书面形式,也可以采用口头形式,但是如果租赁期限6个月以上的,要采用书面形式,否则视为不定期租赁,双方均可以随时通知解除合同。
二、租赁期限约定不明的处理办法
租赁期限约定不明与未约定租赁期限不同,前者是指双方对租赁期限有约定,但仍然无法明确具体的租赁期限,而后者是指双方对租赁期限未作约定。二者所产生的法律效果相同,即视为不定期租赁,任何一方均可随时解除租赁合同。对于未约定租赁期限的,一般较容易解决,然而对租赁期限约定不明实践中各类纠纷较多。
要解决租赁期限约定不明所产生的纠纷,首先要判断哪些情况属于租赁期限约定不明。“期限”从其定义来看是指法律规定或当事人约定的一定时间,期限由事件构成,并以将来确定要发生的事实为内容。构成期限的事实,亦称为期限。根据该定义,举例来说,某一特定的自然人死亡这一事实可成为期限,因为,该自然人的死亡是将来确定要发生的事实。
回到本文所讨论的租赁期限问题,租赁期限是指双方当事人约定的租赁关系终止的时间,终止时间如果能够被确定的,则租赁期限约定明确,不会产生约定不明的纠纷。笔者
认为,租赁期限是否明确的关键在于,双方约定的事项是否是将来确定发生的。
在司法实践中,笔者曾多次遇到因租赁合同约定不明而引发纠纷的案件,较常见的是双方约定租赁期限至房屋动拆迁为止,如果房屋动拆迁是将来确定会发生的事件,那么租赁期限是确定的,如果房屋是否动拆迁是不确定的,则租赁期限约定不明确,视为不定期租赁。
约定的租赁期限终止的事件是否明确,则可能牵涉到举证和法官自由裁量权,在实践中表现形式较为多样。
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