售楼广告内容没兑现属于违约。售楼广告作为商品销售的手段之一广泛存在于商品房交易市场，由于其就开发出售的商品房及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并由此对买受人决定订立合同以及房屋价格的确定有重大影响，故应当视为合同内容的一部分，当事人违反该内容时，应当承担违约责任。

一、怎么正确签订购房合同

房地产开发企业和买受人在销售商品房时，应当签订书面的商品房销售合同。正确签订购房合同应明确以下内容：

（1）当事人的姓名、姓名和住所；

（2）商品房的基本情况；

（3）商品房的销售方式；

（4）商品房价格的确定方式、总价、支付方式、支付时间；

（5）交付条件和日期；

（6）装饰设备标准承诺；

（7）供水、供电、供热、燃气、通信、道路、绿化等配套基础设施及公共设施的交付承诺及相关权益和责任；

（8）公共配套建筑的产权所有权；

（9）区域差异的处理方法；

（10）办理产权登记；

（11）解决纠纷的方法；

（12）违约责任；

（13）双方约定的其他事项。

二、买房时补充协议写什么

买房时补充协议写：

1、公摊面积误差处理。

2、装修标准，特别是精装修的房屋，开发商一般在合同约定所使用的装修材料用词多为“高档、进口或同档次”，这种约定不明确，双方可以在补充协议中对具体装修材料的品牌、规格型号、颜色等具体内容进行约定。

3、付款方式变更，许多购房人在购房款支付方式上选择银行按揭，购房人在签署《商品房买卖合同》时，已经支付了购房首付款，如果银行贷款不能获得批准通过，应当在补充协议中明确其他处理方式。

4、权属证书办理期限，不能按期办理权属证书的违约责任和违约责任的计算方式。

5、保修、维修责任，房屋交付使用时，配套的设施和设备产品已经安装完毕，保修期已经过了好几个月，应当和开发商约定保修期的起算日期和维修的时限。

6、不可抗力，应当明确不可抗力的范围限在法律规定的自然灾害范围内。

7、广告和宣传内容，对影响购房人购房要求的广告宣传或承诺内容，应当以补充协议的方式在合同中固定下来，并约定明确的违约责任。

三、签署购房合同有什么注意事项

签署购房合同有以下注意事项：

1、贷款不成的处理。在签订购房合同后，购房者如果因个人信用记录不良等原因，导致银行不予放贷，则购房者的合同履约能力就可能会出现问题。如果在购房合同中没有事先妥善约定，则购房者要承担不能按约付款的违约责任。因此购房者应当争取约定，要求开发商在合同中注明：如果因申请银行贷款达不到预期金额或银行拒绝贷款，而导致购房失败的，买卖双方均可解除本合同，购房者可免责并要求开发商退回所交款项；

2、明确违约责任。违约责任包括：签约后购房者要求退房、不按期付款；开发商卖房后要求换房，不按期交房；达不到交房条件却强行交房；开发商存在一房二卖，将房屋抵押的情况；办理过户手续时不符合规定和约定等。相对来讲，购房者违约的情形和可能性比较小，基本就是拖延房款而已，但开发商违约的情况却各式各样，从延期交房到质量问题、变更规划到办证遇阻等等，违约的可能性也相对较大。约定违约金时，需要注意：

（1）在合同里应当约定较高的违约金，在形式上对等的前提下实质上对购房者是有利的。除非购房者对自己的付款预期实在没有把握，可以将延期付款和延期交房的违约金约定为房价款的万分之五以上；

（2）解除合同返还房款时将同时返还同期银行存款利息改为银行贷款利息，存款和贷款利息的差别非常大；

（3）在履约延迟的情况下，务必按日累积计算违约金而不是约定一次性定额违约金，要给开发商持续增加的压力才对；

（4）在可能的情况下，将开发商的各种违约情形列举出来并分别约定相应的违约责任，比如没有按期交房、没有按期办理产证、没有使用约定的装修材料、规划设计变更未通知、质量缺陷或质量瑕疵等等，分别约定切实可行的违约责任或赔偿损失的计算方法。如果只是约定“一方违约的，应当向对方承担损失赔偿责任”，这样的条款有等于无。约定得越详细越好，才能使违约条款落到实处。

3、广告内容写入补充条款。很多购房者买房，往往都是被开发商所宣传的广告吸引。如果让购房者真正决定购买的是广告或楼书中的绿地、水景、会所或即将实施的市政规划的话，则最好将广告内容写入补充条款，使其真正成为开发商应当承担责任的承诺。并约定如果届时不能实现，可以解除合同，并要求开发商承担一定的违约责任并明确违约金如何计算。

4、面积差异如何处理。交房时，最常见的问题就是套内面积缩水。应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有面积多少，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的处理方式。并约定超出此范围怎么办，退房或不退房；退房包括哪些费用，不退房如何承担违约责任等。一般误差超过3%，可要求退房。

5、明确计价方式与价款。对于价格条款的约定，要准确到单价的具体数额，明确房屋的计价方式和房屋的总价。并明确万一涨价了，仍然按照购房合同上的价格来执行。

6、签约时要注意房屋质量问题。购房者在签约时，应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件。墙体、地面、顶棚平直度，顶棚、厨房、卫生间防水情况，表面裂缝等进行必要约定。

7、签约时明确物业管理事项。合同中要确定前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。

8、明确费用由谁出。交房时，开发商可能会列出的相当多的费用交纳清单。其中部分为合理，但有很大部分很可能为不合理收费。除了契税、公共维修基金、印花税、物业费之外，其余配套类费用均属于不合理收费。

9、明确公共配套设施能否按期交付使用。买房时，承诺1：1的停车位，小区有超市、娱乐设施等各种公共配套，但这些有可能在交房时，并不能兑现。购房人可要求房地产商在合同上写明，按照规划要求配建的教育、医疗保健、环卫、邮电、商业服务、社区服务、行政管理等公共建筑设施及房地产商特别宣传的地下车库和会所，与住房同时交付使用。还应在“如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理”的空行中，写明购房人是否可以选择退房。如不退房，是否可在使用条件达到前拒收房屋，房地产商如何支付违约金及在此期间的房屋保管责任由谁承担等，就此做出具体约定。

10、明确基础设施的使用时间。基础设施包括：与小区建设相配套的供水、供电、供热、燃气、通讯、电视系统、道路、绿化等设施。

（1）供水：购房人购房前应搞清自己所买房屋是属国家自来水管网供水，还是小区自备井地下水供水。属于前者，购房人应要求房地产商在合同上写明，交房时小区供水已纳入国家自来水管网；属于后者，购房人则应要求房地产商在合同上写明，交房时，地下水的使用已经过管理部门审核批准，并能出示检疫部门确认的符合饮用水标准的报告。

（2）供电：购房人应要求房地产商在合同上写明，房屋交付使用时，用电已纳入城市供电网络，不使用临时施工用电和其它不符合要求的用电。双路供电的，则应让房地产商在合同上写明，房屋交付使用时具备双路供电的条件。

（3）供暖：购房人购房前也应搞清自己所买房屋冬天供暖方式。市政供暖的，应要求房地产商在合同上写明，房屋交付时，小区供热已纳入城市供热管网；自供暖的，应要求房地产商在合同上写明，房屋交付时，小区锅炉房已建成并已具备供热条件。

（4）供气：供气是最复杂的问题，入住后“没气”，意味着吃饭、洗澡等最基本的生活要求都不能满足。但房地产商往往以煤气、天然气公司要求购房人入住基本达到70%、并且购房人装修后经他们再验收合格后才给通气为借口，仅承诺入住达到70%后通气，这种承诺显然存在太多不定因素。购房人至少应要求房地产商在合同上写明，房屋交付使用时，供气设施已入户并与市政网连通，在入住后多长时间内有“气”供应，并约定在通气前，由房地产商负责采取措施，解决购房人入住后因“没气”而造成的实际生活困难。

购房合同的主要内容包括以下十一方面：

1、甲方土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房等；

2、房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等；

3、付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等；

4、交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等；

5、质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等；

6、产权登记和物业管理的约定；

7、保修责任；

8、乙方使用权限；

9、双方认定的争议仲裁机构；

10、违约赔偿责任；

11、其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。

综上所述，签署购房合同要注意房屋产权是否清晰、公摊面积、付款方式等问题。购房合同一般包括当事人的信息、房产信息、质量标准、装修事项、房价等条款，若购房合同丢失的，可以通过与开发商协商后，重新签订购房合同。