（一）未取得商品房预售许可证，签订的认购书的效力问题

《商品房买卖司法解释》第4条规定将认购书认定为预约合同性质，将其与本约即商品房买卖合同做了区分。认购书作为特殊的担保合同，其成立和法律效力均不因预售合同的存在和效力而受影响，特别是认购书中独立存在的定金条款更不能因预售合同未能签订而失去法律效力。因此，认购协议可以在开发商办理完毕立项、规划、报建审批手续后取得商品房预售许可证之前的一段时间内签订。认购书的法律性质为预约合同，认购书中的定金条款性质应属于立约定金，可以适用定金罚则。除非认购书签订时开发商尚未办理立项、规划等手续，开发项目和认购房屋尚未确定，否则无商品房预售许可证不影响认购书的效力。

（二）商品房买卖合同效力问题

1、商品房买卖合同无效的情形：

（1）出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同（但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效）。依据《商品房买卖司法解释》第2条。

（2）当事人商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续，一般不认定为无效，但约定以其为生效要件的，从其约定，但一方已履行主要义务、对方并接受的除外。依据《商品房买卖司法解释》第6条。

2、对于商品房买卖合同被解除、撤销或认定无效的情形，及处理办法

（1）返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（2）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人或者出卖给第三人的。（可请求解除）

一、预购商品房的转让

预售合同登记备案后，预购人需转让预售的商品房的，应当按照下列方法办理：

（1）尚未付清预售商品房总价款的，预购人应当在征得房地产开发企业同意后，与受让人订立预售商品房转让的合同；

（2）已经付清预售商品房总价款的，预购人可以与受让人订立预售商品房转让的合同，并书面通知房地产开发企业。

预售的商品房转让时，预售合同载明的权利、义务随之转移。

预售商品房转让，原预售合同采用示范文本的，双方应协商签署原预售合同后的《本合同权益转让书》，并向房地产登记机构办理预购商品房转让预告登记。

法律依据：

《商品房销售管理办法》

第三十五条商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。