开放经济适用住房二级市场

新建经济适用住房建设规模目前虽然逐年增加，但由于各种因素制约，投量仍然有限，满足不了社会需求。因比，必须新辟房源，可以考虑将存量经济适用住房纳入供应范围，开放经济适用住房二级市场。政府应制定相关政策，明确规定中低收入者可以在一级市场上购买新建经济适用住房，也可在二级市场购买二手经济适用住房(即存量经济适用住房)，都可享受免交土地出让金、减税、限价等优惠政策。一方面引导消费，缓解经济适用住房一级市场压力，另一方面刺激二手房消费，繁荣房地产二级市场。

从供需两方面来看，发展经济适用住房二级市场潜力很大。目前，中低收入家庭购房的积极性很高，但真正适合他们的房子又很少。商品房价格高，而且不能享受优惠政策；新建经济适用住房，数量有限，位置偏远，住宅品种少，选择余地小，价格相对较高。相对于新建经济适用住房，二手房具有许多优势，如价格便宜，面积适中，区位条件好，分布广泛，户型多样，选择余地大。因此，只要政府明确规定购买二手经济适用住房同样可以享受经济适用住房优惠政策，就会极大地激发广大中低收入者买房积极性，并引导中低收入者进入二级市场，形成二手经济适用房旺盛的需求。

从供给方面看，在房改过程中房改房具有一定局限性，住房面积、户型、位置等都受到很大限制，并不能令大多数购房者满意，因此希望换房的用户很多，而且以前参加房改的住户，经济条件相对较好，随着收入的增加，目前“卖旧换新”的愿望很强烈。但我国目前许多地方房改政策滞后，制约住房二级市场发展。只要政策到位，二手经济适用住房市场供给量会很大。二手经济适用住房供给与需求相互促进，共同支撑经济适用住房二级市场，而火爆的二级市场，为经济适用住房大发展提供了动力。

建立经济适用住房退出制度

经济适用住房面积适中，价格便宜，并含社会保障性质，只有中低收入者才能享受，不允许高收入者住用。在完善市场准人制度同时，应当建立退出制度。它包括住房退出和住户退出。

(1)住房退出是指超过一定面积标准或价格标准的经济适用住房强制性改变性质，由经济适用住房变为商品房。住户可以出售，重新购买经济适用住房，但买方应补交土地出让金，也可以不出售，但住户应补交土地出让金。

(2)住户退出是指住用经济适用住房的高收入者退出经济适用住房，采取出售现经济适用住房或补交土地出让金方法。由于我国目前居民收入申报制度不健全，因此判断高收入者的难度较大。根据经济适用住房的性质，可以规定一个家庭只能拥有一套经济适用住房，即不允许住户同时拥有两套经济适用住房，也不允许拥有一套经济适用住房和商品房，否则按高收入者对待，要求退出经济适用住房市场。同时严格控制新建经济适用住房建设标准，特别是面积标准，促使高收入者自觉不进入市场。中国房地产报(张力军)