土地使用权抵押是土地使用权人把土地使用权作担保财产以保证自己或第三人履行债务的行为。通过土地使用权抵押，债权人可能取得土地使用权的变价处分权和就卖得价金先受偿权。

土地使用权的抵押是一种不动产权利的抵押，它有以下特点：

（1）用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权，并且是已办理土地登记手续的土地使用权。

（2）土地使用权抵押权设定本身并不发生土地使用权转移，即土地使用权抵押后，土地使用者可继续对土地进行占有、收益，只有在债务不能履行时，抵押权人才能依照法定程序处分土地使用权，此时土地使用权才发生转移。

（3）土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押。地上建筑物及其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权也随之抵押，也就是说，土地使用权与地上建筑物及其他附着物必须同时抵押。

（4）土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定。

（5）土地使用权人将土地抵押后，并不丧失转让权，但在转让土地使用权时，应告知抵押权人。

一、土地使用证的作用

（1）按约定或规定用途使用土地。建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地。确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

（2）土地使用权转让。是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。土地使用权转让应注意：转让方必须按土地出让合同规定的期限和条件投资开发和利用土地。例如，转让房地产，属于房屋建设工程的，需完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，应形成工业用地或者其他建设用地条件。转让方和受让方之间应当签订转让合同。土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。办理过户登记。土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。受让方需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应依法办理相关手续。受让方使用土地的年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

（3）土地使用权作价出资。是指土地使用者依法将土地使用权评估作价后，作为资本出资或入股，用于合资、合作、联营等，并按出资数额行使相应权利，履行相应义务的行为。如我国《公司法》规定，股东／发起人可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资。《合伙企业法》规定，合伙人可以用货币、实物、土地使用权、知识产权或其他财产权利出资。《城市房地产管理法》规定，依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。以土地使用权作价出资应注意：（1）依法对土地使用权评估作价。根据《公司法》的规定，对作为出资的土地使用权，必须依据法律、行政法规的规定进行评估作价。但是，根据《合伙企业法》的规定，合伙人以土地使用权作价出资的，可以由全体合伙人协商确定，或者由全体合伙人委托法定评估机构进行评估。（2）办理土地变更登记手续。如果土地使用者仅以土地使用权作为合作条件与他人合作、联营的，土地使用权没有发生转让，不用办理变更登记手续。如果土地使用者以土地使用权作价向公司、企业法人投资或者与他方成立公司、企业法人等，则发生土地使用权转让，应办理变更登记手续。

（4）土地使用权抵押。是指债务人或者第三人不转移对土地使用权及其地上建筑物、其他附着物的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。土地使用权抵押应注意：土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物应随之抵押。抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。应当办理抵押登记。

（5）土地使用权出租。是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。土地使用权租赁应注意：出租人必须按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发和利用土地。出租人应将地上建筑物、其他附着物随同土地使用权同时租赁。出租人和承租人应当签订土地使用权租赁合同。承租人必须继续履行土地使用权出让合同的规定。出租人应当办理登记。