两会以后,中国房地产行业出现了这样一个现象:一边是开发商特别是国有房企不理睬中央调控的政策风向和导向,继续制造“地王”,继续跑马圈地,一些城市房价继续我行我素不断被推高;另一边是,各个部门配合中央调控政策,高密度出台措施,比如:国资委勒令78家央企附属房地产企业退出房地产行业,国土部开始加大土地管理力度掀起土地监管风暴,并组织人员正在全国稽查土地使用情况。看似一场“地王”、畸高房价与调控政策的对垒博弈正在全面开战。
最值得关注的是银监会有关负责人透露的四项房地产信贷监管要求。囤地、捂盘、制造“地王”以及这几年开发商近乎疯狂的推高房价、牟取暴利,一个最为主要的原因是其“不差钱”,是其具有充足的资金流,是其背后有雄厚资金实力作为后盾。否则,开发商根本支撑不下去,更谈不上囤地、捂盘、制造“地王”了。而开发商“不差钱”除了一些房地产企业这几年在市场上打拼,已经具有一定的实力外,另一个主要原因就是开发商社会融资十分宽松,资金来得十分容易。在房价只涨不跌甚至持续大涨不跌的预期下,房地产开发商融资可谓左右逢源、上下得力。土地款可以只缴纳少量的抵押金,开发时可以收取预付款,扩张的大量资金需求一是可以向银行贷款,二是可以到股市里融资圈钱。笔者曾经多次引用投资者的“圣经”———《证券分析》的作者本杰明·格雷厄姆大师的话语:所有成本都可以通过发行债券和银行贷款支付,开发商可以一文钱不投而获得整个资产,在许多情况下还有大量现金进账。不难想象,在此情景下,整个房地产金融业可谓隐患重重,所有参与各方都缺乏原则、洞察力和起码的常识,以至于整个行业日益膨胀,并最终毁于一旦。
因此,调控房地产,遏制畸高房价,必须从开发商以及整个住房市场的流动性上做足文章,必须严控房地产金融风险。去年那种天量信贷支撑的房地产投资再也不能出现了。必须对囤地、捂盘、惜售以及推高房价、制造“地王”的开发商坚决停止“输血”,在资金支持上彻底“断奶”。“银四条”可谓条条切中房企要害,条条击中开发商软肋。比如:对国资委公布的78家不以房地产为核心主业的中央企业停止授信,实际上就是彻底停止了贷款。现在银行贷款一般程序是先评级、再授信,然后再开始用信(即贷款)。不再授信,何谈贷款。“银四条”确实够狠、够准,但是,关键在于落实,社会各界也最为担心在落实上出问题。这几年,中国房地产调控政策确实不少,但是,都是在落实上打了折扣或者被消弭。“银四条”在落实中是否被消弭、是否出现走样,直接关系到其效果如何。值得欣慰的是,笔者作为一个银行业内人士已经得知,各级银监会正在彻查信贷资金进入房地产和股市的情况,正在彻查贷款受托支付落实情况,力度相当大。真心希望监管部门能够切实监管好房地产贷款,切实防范房地产金融风险。
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