陈亚菁无锡市房管局产监处

对于房产而言，物权的变更与转让涉及到变更登记与转移登记，由于涉及的收件要求、收费标准不同，所以准确认定登记类型是做好登记工作的基础，也是分析市场交易行情的需要。业内人士普遍认为，只要权利主体发生变化就应办理转移登记，申请人就应提供契税完税证明，转移登记区别于变更登记通常以是否需缴纳契税等为外部特征。但这种判断的科学性值得商榷。这种简单的判断已不适应形势的发展，我们需要重新认识转移登记的实质。除最普遍的买卖转移登记外，转移登记还存在一些特殊情形，如共同共有转为不等额按份共有、共同共有转为各自独有、按份共有转为各自独有等。事实上，权利主体变化并非都需要缴纳契税，也并非都应办理转移登记。特殊的转移登记有着特别的内涵，实际操作有不同于常见转移登记的独特之处，我们必须把握这些转移类型的法律实质，才能依法正确地办理相应的登记，以下就工作中遇见的一些特殊类型作简要分析。

一、共同共有与按份共有之间的转化

共同共有与按份共有是两种不同的共有形式，尽管两种共有关系的变化未涉及权利主体的变化，但是处分权能发生根本性变化。处分共同共有房屋时，需要各个权利主体的同意，未经共同共有人同意，任何一方的处分行为均是无效的、非法的；而按份共有的各个共有人可以就自有的份额进行处分，无须征得其他共有人的同意，只是其他共有人享有优先购买权。从以上两者的法律性质而言，尽管共有关系转换时主体未发生变化，但每个权利主体的权能即物权内容发生了变化。由于共同共有是各权利主体不分份额地共享所有权，在实际操作时可视为等额按份共有。因此，当共同共有转化为等额按份共有时，权能在数量上未发生变化，申请登记时应作为变更登记，只需收取共有人之间的约定及其他登记材料。当共同共有和不等额按份共有互相转化时，共有人之间权能发生了部分转移，因此对于整个房屋而言，权利主体数量未发生变化，但各个权利主体的权能数量发生了变化，发生变化的份额应当视为转移登记，增加该份额的权利主体应当缴纳契税，减少该份额的主体其如果是有价转让给对方的则应按规定缴纳营业税等税费，登记机构按转移登记办理。

二、共同共有转为各自独有

对于可以分割的房屋，共有权人在丧失共有的基础或需要重新约定的情况下，可以从共同共有转化为各自所有。例如，儿子未成年时，父亲购置两套房屋，登记为父与子共同共有，儿子年满十八周岁后，双方商量约定各人独有一套房屋。对于这种情形应如何操作呢?由于原来两套是共同共有，即父子两人不分份额共有这两套房屋，当分割为各自所有一套房屋时，相当于父子双方所得一套房屋中各有一半是从对方份额转移而来，这种类型可按交换转移登记办理，如果交换的份额有差价，则差价部分要依法缴纳契税等税费。值得一提的是，对于不可分割的房屋，即使丧失共有的基础，也不能转化为各自独有，这是遵循房屋登记基本单元规则的结果。因此实践中对于一些由法院对共有财产分割的判决，或家庭内部达成的协议分割，按部位进行析产，申请登记时就不能以各部位登记为各自所有，只能登记为按份共有，各自按部位所占份额领取共有产房产证。

三、按份共有转为各自独有

能够按部位分割的共有房屋以共有人各自份额为限(按部位份额共有)，从按份共有关系转为各自独有关系，分割后的房屋权利主体从两个以上变为一个。各个权利主体所得房屋部位、份额都没变，即共同体转化为两个独立主体后，并未从这一转移行为中获得交易金额或增加房产份额，只是失去了共有关系，对于原共有人处分已转化为独有的房屋不再享有优先购买权，即权能性质发生变化，但权能数量没有增减。在实际操作中，不应要求当事人提供契税完税证明，因为缴税的基数是发生转移标的的转让金额或评估价，就这种行为引起的权利主体变化，当事人没有缴税的基础。所以，因这种民事行为申请的登记纳入变更登记更为妥当。

四、夫妻婚姻期间的房屋所有权变化

从婚姻关系的内在法律特征看，夫妻是两个具有独立人格的平等主体，只有在他们的意思表示一致基础上才能够组成具有特殊身份关系的联合体，他们在对外的财产体系中是一个责任共同体。但是，双方并不因为婚姻关系的建立而丧失独立的人格，当事人双方独立的民事主体地位是夫妻关系存续的前提。在房产登记中，经常碰到这样的情形：夫妻会将一方房产转变为共同房产或者将共同房产转为一方房产，这种所有权的转换当属转移登记范畴。根据国家税务总局《关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》(国税函[1999]391号)规定：“因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税”。这是考虑到夫妻特定身份关系而作出的税收优惠规定，因为离婚是婚姻关系从无到有再到无的过程中的一种情形，由此我们可以合理地推定：夫妻之间财产的共有关系变化或个人所有与共有关系的转换也应适用此条规定。因此，在办理这种转移登记时，无须收取契税完税证和销售发票。当然夫妻间还可以约定共有方式的转化，共同共有与等额按份共有之间转化的，应办理变更登记，共同共有与不等额按份共有之间转化的，则办理转移登记，不等额部分是发生转移的标的，同样适用上述规定。

五、权利主体在一人公司与股东之间转换

一人有限责任公司是指只有一名自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司，由股东投资设立，根据法律规定股东以投资额为限承担有限责任，公司以公司所有的财产为限承担责任。根据《公司法》第三条，公司的财产独立于股东的财产，公司与股东是各自独立的主体，公司具有独立的法律人格。当股东以自有的房产入股于公司时，房产权利从股东转为公司或公司将房产转让到股东名下时，权利主体发生变化，房屋登记类型为转移。

六、房屋权利主体在独资企业与投资主体之间转换

独资企业由一个自然人投资，投资人以其个人财产对企业承担无限责任的经营实体，根据《个人独资企业法》第十七条规定，个人独资企业投资人对本企业的财产依法享有所有权，其有关权利可以依法进行转让或继承，因此，企业财产为投资人个人所有。笔者曾就个人独资企业房产登记作过专门分析，并得出结论：独资企业与投资者虽然形式上是两个权利主体，但在法律属性上两者具有不可分割性，在财产归属上可以视为同一权利主体，投资者是企业房产的所有权人，对企业承担无限责任。因此，当企业房产转换为投资者所有时，作变更登记更为妥当，反之亦然。