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以下摘自上海二中院与上海律协编著的《社区常见法律纠纷调处手册》，这本手册是为了统一基层调解机构调解口径、正确执法而推出的，是法院在处理此类纠纷中形成的较为统一和稳定的意见，体现了法院就相关纠纷裁判时的思路和尺度。参考意义非常大。其中所附相关法律规定，也是法院在处理此类纠纷时所适用的最主要和常用的法律规范。

房屋租赁纠纷的调解处理

（一）房屋租赁纠纷概述房屋租赁是指房屋所有人将房屋提供给他人占有、使用，并收取一定数额租金的法律行为。将房屋提供给他人使用并收取租金的人，叫出租人；租用房屋并支付租金的人，叫承租人。出租人与承租人为了使房屋租赁关系正常、稳定、规范，一般都会通过签订房屋租赁合同的形式，将双方之间的约定确定下来。依法成立的房屋租赁合同，是双务、有偿、诺成性合同，受法律保护。出租人与承租人依据双方的约定和法律的规定，既享有权利，又承担义务，一方的权利就是另一方的义务。一般而言，出租人的主要义务是：

（1）按约定将租赁房屋交给承租人使用。合同订立后，出租人不履行或不适当履行这一义务时，应承担违约责任。承租人有权请求出租人履行或解除合同，并有权要求出租人赔偿损失。

（2）对出租房屋负责维修。出租人是租赁房屋的所有人，有义务保证租赁房屋处于适租（即适合承租人使用）状态。因此，出租房屋的使用性能不符合约定要求，影响承租人使用时，出租人应负责租赁房屋及其设备设施的维修。

（3）通知义务。出租人出卖租赁房屋的，应在出卖前三个月通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人的主要义务是：（1）按规定或约定向出租人交付租金。承租人交付租金的数额和期限应按照规定或约定履行。承租人不履行或不适当履行交付租金义务的，应负违约责任。承租人拒付或迟延支付租金达到法定或约定解约期间时，出租人有权要求解除租赁合同，要求承租人支付拖欠的租金并赔偿损失。（2）按约定正当使用租赁房屋。承租人应按约定的用途正当合理地使用租赁房屋，并妥善保管和爱护租赁房屋及其设施设备。非经出租人同意，不能将房屋转租。承租人对租赁房屋进行装潢装饰，应征得出租人同意，并不得影响房屋安全。承租人如不按约定条件使用房屋，出租人可以解除合同，并请求赔偿损失。（3）租赁合同终止时将租赁房屋返还给出租人。逾期不返还的，出租人除有权要求承租人交付延期租金外，还有权要求承租人给付违约金。在房屋租赁合同履行过程中，各方均应依照合同约定以及法律规定，正当行使权利，诚信履行义务，以维护房屋租赁市场的健康发展，保障各方的合法权益。

（二）房屋租赁纠纷调解处理的原则和方法1．承租人主张优先购买权的调解处理实践中，承租人往往以其优先购买权受到侵害为由，主张出租人出卖房屋的行为无效。调解时应考虑以下问题：一是出租人与第三人订立买卖合同但尚未办理过户登记手续的，可调解保护承租人的优先购买权，若房屋已过户登记为第三人所有且第三人善意，则宜调解房屋过户维持现状，出租人对侵害承租人优先购买权的行为进行经济补偿。二是优先购买权的行使并非绝对无条件，应受到一定限制，如共有人主张优先购买权与承租人主张优先购买权并存的，应调解保护共有人优先购买权；承租人仅租赁部分房屋而出租人出售整体房屋的，如部分房屋的出售对房屋整体使用将产生实质性影响的，也不宜简单地确定承租人当然可行使优先购买权。三是把握优先购买权行使的合理期限，通常，出租人出卖房屋应当通知承租人，承租人在接到通知后应在一定期限内决定是否购买，如果双方没有约定的，一般可以承租人知道或者应当知道出租人出卖房屋之日起3个月为宜。2．转租纠纷的调解处理

房屋租赁纠纷的处理途径有哪些

（1）调解。它是指在第三者的主持下，出租承租双方当事人经过自愿协商，排除争端，达成和解的一种方法和活动。我国在基层群众性组织村民委员会和居民委员会都设立了人民调解委员会，进行民间纠纷的调解处理，调解特别适用对某些界限不清的事实、责任含糊不究的租赁纠纷，租赁双方就近请调委会调解通过调解，纠纷双方，互谅互让，以达到既解决纠纷又不伤和气的目的。

（2）仲裁。仲裁是一种准司法活动。《仲裁法》第2条内容规定：平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。这里的“合同纠纷和其他财产权益纠纷”，包括公民个人之间的房屋租赁纠纷等。房屋租赁纠纷发生后，公民可以根据条款或仲裁提请仲裁机构居中判明事实，分清责任，依法做出仲裁裁决，解决房纠纷。仲裁具有“公正及时，程序简便，专家断案，依裁终局”的优势，可以使当事人避免陷入于官司的旷日持久的纠缠和身心疲惫的针锋相对之中，是一种比较受推崇的争端解决机制。

（3）诉讼。有些租赁纠纷不愿意调解或不服调解，又没有达成仲裁协议的，当事人可以将房屋租赁纠纷依法向人民法院提起诉讼。通过法院的诉讼活动而做出的判决的强制力，要远远大于调解和仲裁。

综上所述，房屋租赁市场是房地产市场的一个组成部分，租赁市场会随着经济的发展而进一步扩大。目前我国的房屋租赁市场还远没有进入一个法律的市场，市场行为极不规范，一些违法现象还十分严重并对房屋租赁市场的培育和发展起到了负面影响，所以我们面临的问题是仍要加强房屋租赁市场方面的立法工作，加强法制、加强管理，使房屋租赁市场进一步规范化，预防和减少纠纷的发生的同时，不仅要根据当事人自愿的原则，尊重当事人的意志，采取调解或仲裁的处理方法；更要注重引导当事人通过诉讼的手段来解决纠纷，从而推动整个房屋租赁市场的发展。