一个多年涉足深圳及国内房地产市场研究和咨询的半个“圈内”人,今天终于想与消费者说一说在那些高楼大厦下阳光绿地上的“阴谋”。
阳光下的阴谋
大约从1999年开始,以深圳为代表的中国楼市开始“阳光明媚”,消费者似乎突然沐浴在“阳光”之中,许多房地产老板不约而同地把自己的项目取名为“阳光××”。
地产开发商不但有建造居所的功能,似乎还有向市民播撒阳光的魔力。房地产市场果真有如此阳光吗?事实是,“黑夜有多黑,我就有多黑”。笔者作为一个多年涉足深圳及国内房地产市场研究和咨询的半个“圈内”人,今天终于想与消费者说一说在那些高楼大厦下的“阴影”和阳光绿地上的“阴谋”。之所以有这个勇气,不过是想找个机会帮中小投资者说几句真话,说到底也是出于一个专业人士起码的良知与道德。
自1997年以后,从各地消费者投诉和法院经济案件看,房地产消费者投诉几乎占据一半以上,且有不断上升趋势。当然,我们看到的市场如面积缩水、房屋渗漏、虚假广告、延迟交楼、拖延办证、反租骗局、零风险投资等消费者和小业主吃亏上当的事,尽管残忍(多数人是用一生的积蓄来买房子甚至负债来置业),但只能算是小骗而已。大、中骗子更多是骗政府、骗银行。
可以用很少的定金(甚至不用钱),就可取得优惠的协议地价,剩下的地价款先欠着,从而一转眼就成了“地主”,并开始融资、合作和卖楼花。
空手道
地产界的“英雄”大多是“空手道”的高手。我们可以简单分析一下他们行骗的套路。
一般人都知道,进入房地产开发行业,首先得有雄厚的资本和能取得较好的土地资源,而这些前提条件,地产界的大骗子根本不屑一顾,他们可以用很少的定金(甚至不用钱),就可取得优惠的协议地价,剩下的地价款先欠着,从而一转眼就成了地主,并开始融资、合作和卖楼花。尽管房地产法规上对土地使用权的取得和房地产预售有严格的规定,但他们自有办法顺利地通过各种关节。
中国的农民多,于是建筑公司多,在生存法则下,建筑商垫资开发便成了公开的秘密。笔者的一位房地产老板朋友曾得意地告诉我,你以为盖房子要花钱吗?对我来说融资从建筑商开始,他们不但要先帮我把楼盖到封顶,还要交我几百万的保证金。就这样他们哭着喊着都要跟我合作。于是一块地很快就成了一个大坑。
规划设计单位在竞争压力下,在收到一点“出场费”后,便拿出来一个个“港式”、“英式”或“美式”的设计方案。
通常银行的项目开发贷款可解燃眉之急,可先用于发工资、做设计、交房租等等,或应付一下眼前的债务。脚手架搭起来后,所谓卖“楼花”或眼下时髦的“内部认购”(一般政府规定卖楼需拿“预售许可证”,而没有这个证明时,“内部认购”可先回避一下这个问题)工作便开始了。
这时候市场上的大小媒体、写手、广告精英、地产经纪老手等早已迫不急待。如炒作得手,白花花的银子就已经进各自的腰包了。政府的地价可以慢慢还,所有债务都可以慢慢来了。
然而,随着买方市场的到来,卖楼也非易事。一旦失手,也很麻烦。大骗子们自有高招,还是银行的钱好骗。眼下国家不是鼓励购房按揭吗,市场上没人买,我可以自己买,发动员工买,找一堆身份证填进合同不就ok了,反正银行也不知道,谁是张三、李四和王二麻子。
目前,国内银行的房地产按揭成数至少有7成,这样,按合同70%的资金就可以收回了。万一没钱还贷,也没钱“供楼”,就来个“釜底抽薪”,索性让银行当一回“房东”吧,这样给法院也可带来可观的生意
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这种“关联交易”和“假按揭”还有一个好处,就是可以填高成交价格,1万元/平方米的商铺可填成2万元、3万元(完全看胆量),4000元/平方米的住宅可以填成5000元/平方米、6000元/平方米,因为银行通常对一手楼的价格不需评估(即使要评估也有大把“评估师”来),所以弄不好170%的资金都能“套”回来。如果还有剩余的房子,可以折算为施工队的房款、报纸所欠的广告费、设计公司的设计费,策划家的策划费……。于是一个流程完成了。“英雄”们可以去做报告了。
胆子不够大骗术不够高的“中骗”往往只能骗骗同行和小业主。拿到“空头”的项目,就可以找人“合作合作”了,在“考察”了一批批被地产神话激动得摩拳擦掌的“意向”单位后,他们最终选择了一两个既有“实力”又“没经验”的投资人做合作伙伴。
由于深圳等城市的国土部门规定“合作建房”(指一方出地,一方出资)需经审批,而目前又明令停止审批,于是乎许多真正的投资人都成了“黑户”,成了砧板上的肉。我今天要补多少多少地价,投资人被割上一刀;我今天要去政府改变用地功能、调高容积率,割上两刀;我要去政府提前拿《投资许可证》、《规划许可证》、《开工许可证》、《预售许可证》,割上三刀;工程队来要钱了,再割一刀;法院送传票来了,也要割一刀……。
许多与“土地方”合作的投资人曾泪流满面地对笔者说:“现在,我终于知道什么是房地产了。”当然,如果合同签得不好,情况也会倒过来,“投资人”骗“地主”的例子也不少,原理一样。
至于小业主,那就太好骗了,连小骗子也驾轻就熟。中国人在长期的公有制的熏陶下,当市场经济的大门敞开后,似乎比哪个国家的人都热衷于投资,更何况是实实在在的不动产。正如我一个在深圳投资房地产而深度套牢的朋友的一句悔言:“嗨,真不该听我爷爷的,他在我们儿时就教导,你们以后发达了买地买房肯定没错”。这是骗子的群众基矗买房子的人当然不带尺子,也不懂“得房率”是怎么计算出来的,骗子们想,如果在每人身手黑他1平方米,一个项目加起来也是个好大的数;小业主当然不是学材料和搞建筑的,所以买的都是美国、意大利和香港的原装进口门窗、涂料和大理石;地价是可以先“欠”着政府的,买房的哪里知道,不交完地价也可以卖房子,于是房产证一拖再拖;买家有多少人了解变来变去的土地规划(也没法了解),于是窗前的“海景”几年后就消逝了,或者第二年立交桥就架上了楼顶;你去告吧,骗子们说,我是“发展商”,我怕谁?你们是一盘散沙,胳膊还想拧大腿?
有没有输家呢?只有一个,那就是广大的中小业主,他们不但买房子、买环境,也买了这部高价的“多赢”机器。
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