新拆迁条例颁布施行:房屋征收评估办法急需出台

《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称条例)已于1月21日起施行。按照条例的规定，为对被征收人进行合理补偿，需要对被征收房屋的价值进行评估。该条例第十九条规定，房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定。住建部于去年12月30日发布《国有土地上房屋征收评估办法(征求意见稿)》(以下简称征收评估办法)，至今正式办法未出台。

出台征收评估办法难点甚多

据记者了解，住建部在条例第二次向社会征求意见时发布的征求意见稿，截止时间是今年1月15日。现在距离截止日已半个月，征收评估办法未出台。记者今天采访住建部有关负责人，得到的答复是现在仍在讨论阶段，何时出台尚不能确定。

多次参加讨论的估价师王世春告诉记者，住建部对此很重视，但现在还没有决定是以部门规章形式发布还是以规范性文件形式发布，不同形式，时间上会有差别。

北京市律师协会建设工程法律专业委员会主任王霁虹在接受《法制日报》记者采访时说：“目前分歧较大，意见五花八门，尚没有形成定论。问题主要集中在评估机构如何产生、如何履行评估职能，如何保证评估机构和评估专家委员会的独立性和公正性，如何适用《房地产估价规范》，以及如何保障公众和被征收人对评估专家委员会成员选任的知情权和监督权，防止不合格人员被选任为评估专家委员会成员等方面。”

比如，条例规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。住建部的征求意见稿第四条对此进行了细化，即协商不成的，可以通过投票、抽签、摇号等公开、公平、公正的方式选定。市、县人民政府可以推荐社会信誉好、综合实力强、具有相应资质的房地产评估机构供当事人选择，但不得限制其他符合条件的房地产估价机构参与评价活动。

对于这样的规定，专业从事房屋拆迁代理的北京盛廷律师事务所张兴奎不无担心地说，现在的评估机构与估价师和政府有千丝万缕联系，如何防止政府操控评估机构，是保证评估机构公正出具意见的关键。

甘肃省广河县检察院的潘肖华撰文提出，市、县人民政府本身是征收行为的决定者，由其来推荐房地产评估机构，无法保证推荐行为的公正性、合法性，因此，推荐单位应当更换为对评估机构熟悉的省级评估资质许可机关或者同级房地产评估行业组织。

确保评估客观公正是最大焦点

“如何确保评估客观公正，是条例实施的难点。”中国人民大学土地制度与政策研究中心研究员林依标，曾做过土地估价师的他不无感慨地说。评估机构的公正性、客观性，也是评估征收办法所要解决的重要议题。条例虽然规定，房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。但这只是原则性规定。

征求意见稿进一步明确，房地产评估机构、注册房地产估价师、评估专家委员会成员应当独立、客观、公正地开展评估、鉴定业务；与房屋征收部门有关人员、被征收人有利害关系或者是被征收人的，应当回避；应当回避而未回避的，评估结果或者鉴定意见无效。

针对这一规定，潘肖华说，在应当回避的对象中，应加入与征收行为有利害关系的内容，比如，即将参加该地段的开发商或该征收行为的直接受益者等，都应当回避，以保证评估的公正性。

另外，依条例规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。“这个鉴定结论是终局的，至关重要，过去在专家委员会的产生上很随意”。张兴奎说。

征求意见稿对此做了原则性规定，即省、自治区建设行政主管部门和设区城市的市房地产管理部门或者其授权的房地产估价行业组织，应当成立由房地产估价师以及城市规划、法律等方面专家组成的评估专家委员会，对房屋征收评估进行技术指导，受理房屋征收评估鉴定。但是，专家委员会成员如何产生，征求意见稿并不明确。有业内专家建议，为了保障公众和被征收人对评估专家委员会成员选任的知情权和监督权，防止不合格人员被选任为评估专家委员会成员，应当在征收评估办法中明确评估专家委员会成员选任公示程序。