中国消费网讯张先生入住新房后，发现与自家客厅一墙之隔的电梯井道的电梯运行声不绝于耳，便将某房地产开发公司诉至法院。记者近日获悉，北京市第二中级人民法院终审维持一审法院作出的判决，判令开发商依据鉴定报告载明的维修方案对房屋客厅临电梯墙体进行维修，并在房屋合理使用寿命年限内对该墙体承担保修责任。

2003年，张先生购买了某房地产开发公司开发的一套房屋，双方约定，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和期限内发生质量问题，出卖人应履行保修义务，户内内墙面及顶棚抹灰保修期限为两年，地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修责任。

2005年，张先生入住后发现客厅中听到的电梯运行声较大，影响了自己正常生活。经走访同楼内相同位置房主，张先生发现邻居家临电梯墙面敲击声为实心墙体回声，而自家的为空心墙体回声，且临电梯墙体出现裂缝。张先生多次找开发商协商，对方以相关墙体不属主体结构，已过两年保修期限为由拒绝修复。

2010年7月，张先生起诉至北京市通州区人民法院，要求开发商承担维修责任，并在房屋的合理寿命期间内承担保修义务。

法院审理期间，委托鉴定机构对张先生客厅临电梯墙体的工程质量进行了鉴定，结论为该楼电梯井存在施工质量缺陷。对此，鉴定机构出具了维修方案。2010年12月，通州区法院一审判令开发商依据鉴定报告载明的维修方案对房屋客厅临电梯墙体进行维修，并在房屋合理使用寿命年限内对该墙体承担保修责任。一审判决后，双方均不服，分别上诉到北京市二中院。

北京市二中院审理认为，某房地产开发公司作为房屋出卖人，对其交付的房屋质量应当承担保证责任。与电梯井相邻的客厅墙体为房屋主体结构，该公司应在房屋合理使用寿命年限内承担保修责任。鉴定单位鉴定程序合法，出具的维修方案合理，该公司应按照鉴定单位出具的修复方案在合理期限内对张先生房屋存在的问题进行修理。据此，今年5月，北京市二中院作出了驳回双方上诉，维持原判的终审判决。

●法官说法

提前约定有助维权

北京市二中院法官表示，2008年，北京市修改了商品房买卖合同示范文本，将建筑隔声情况明确列入合同，要求如果商品房建筑隔声情况未达到标准的，出卖人应当按照规划设计的要求补做建筑施工隔声措施，并承担全部费用;因此给买受人造成损失的，出卖人应当承担赔偿责任。近年来，因墙体隔音问题提起的诉讼已不鲜见，本案中，房屋买卖合同的签订时间较早，其中并无隔音问题的约定，只能考察是否构成工程质量问题及是否在维修范围之内。在认定墙壁隔音是否构成工程质量问题的关键事实上，应委托专业的鉴定机构进行鉴定并出具切实可行的维修方案。法官提醒消费者，是否约定在先对维权顺畅与否有很大关系。