较之新加坡的绝大多数办公市场需求来自大型金融机构，上海的需求则几乎来自各行各业。

——仲量联行上海董事总经理顾东尼（AnthonyCose）

近年来，上海甲级写字楼租金正以每年15％的幅度上涨，且市场供不应求的局面日益强烈。

——《2006上海外商投资环境白皮书》

当人们对上海办公楼市场的期望不断节节攀升的同时，各类跨国机构、以及各类投资者也逐渐青睐于商业办公类地产。

——仲量联行（JonesLangLasalle）商业地产部总监陈立民

甲级写字楼：众人追捧

自1990年来，16年间，上海高档甲级写字楼由于其稳定的客户入驻率，逐渐攀升的租金收入，一直成为关注的焦点。高力国际报告显示，2006年第二季度，银行、保险以及证券领域公司对于上海甲级写字楼需求趋强，市场需求量达到28100平方米。与此相应，成交租金突破1美元／平方米／天的价格大关，从第一季度的0．98美元／平方米／天上涨至1．01美元／平方米／天，比去年同期上涨了17．44％。尤其是2004年底以来的几宗外资对高档写字楼的收购行为，更是将高档写字楼市场推到了顶峰。即使在2005年人民币升值的预期变成了现实后，外资也并没有像预计中的那样退出市场抽资套现。仲量联行专业人员表示：抛开人民币升值幅度较小的原因，我们依然可以看到，外资真正看中的是长期持有高档甲级写字楼所带来的高额回报率。在一般的资本市场上，5－6％的年投资回报率已经足以令外资趋之若鹜，而在上海高档甲级写字楼市场，高达8％的年回报率怎能不让各方投资者蠢蠢欲动呢。

从海外基金频频付诸的收购上海甲级写字楼热潮的行动中可窥得一斑。2004年底，摩根士丹利低调购入上海人民广场的世界贸易大厦。2005年4月，高盛旗下的Whitehall房地产基金花了1．076亿美元整体购买了甲级写字楼百腾大厦。同年11月，花旗银行房地产基金成功收购永新广场。外资基金进入上海写字楼市场，带给他们的不单单只是租金的收益，更重要的是长期持有办公楼这类经营性物业，所带来的资本升值的丰厚空间。与此同时，为了让中心城区中有限的甲级办公楼，成为企业扩张可设立的公司总部，并冠名为公司自己的名称，办公楼的冠名权争夺战开始蔚然成风。在立超房产商业部工作的丁先生在接受采访时表示：像渣打银行用3．2亿人民币购买的发展大厦，并更名为渣打银行大厦，足见各集团力夺楼宇冠名权的决心。以及对上海商业地产的信心。

2005年底，潘石屹就曾在上海住交会上正式对外宣布，他将放弃住宅而全面转型商业地产。业内人士分析：随着上海经济的不断发展，加上今年年底前中国将向外资银行放开人民币业务，上海甲级办公楼市场前途一片光明。

中价办公楼：逐渐走俏

高档甲级写字楼，由于楼盘的地块属性、地段优势、建造成本高、回收周期长等独特性，存在一定的稀缺性，也造成了市场对其的偏爱。从事办公楼租赁多年的崔先生说：甲级写字楼客户众所周知，基本都是跨国企业、世界500强，与之相比，小户型写字楼与乙级写字楼的客户可能就要下降一个档次，这也是可以理解的，毕竟为了公司形象花这么多租金是否值得，是一般客户都会考虑的问题，并且甲级写字楼一般对外都是大面积出租的，对于小户型写字楼与乙级写字楼的客户是否有必要租用如此大的面积，问题的答案自然是无庸质疑的。根据美联物业市场研究部数据显示，截至2006年6月，上海在租小户型写字楼相比去年同期，租金增长率已达10－15％。

同比甲级写字楼市场的高租金回报率，如购买小户型写字楼或非甲级写字楼，收益又将如何呢？已建成的飞洲国际广场等非甲级写字楼，其租售率均已超过80％；而虹桥地区在建的4栋办公楼居然出现抢购现象。该类物业通常是被民营企业、国外中小企业所看好的，毕竟较低的门槛，且相对于一般投资的风险而言，后期较为稳定的租金收益还是尤为可观的。

创意园区：蓬勃发展

在上海这个追求个性的大都市里，越多越多的创意企业纷纷入驻上海，他们更希望能能够寻找一个自由、宽松的办公环境，并能在这个环境中与众多相关行业的企业汇集在一起，增加沟通和交流，在工作上形成互补。

曾是华东理工科技园区，招商经理的李小姐告诉笔者：创意园是最吸引媒体、广告、设计等时尚企业的地方。在这类企业中主要以中小型企业居多，只能租用或购买园区内配套写字楼。随着园区土地价格的攀升和园区厂房租金上涨，园区内写字楼的租售价格也水涨船高。目前已有部分机构和个人看中这个市场，并积极介入。据相关初步测算，部分园区的写字楼年投资回报率可达7－8％，如果参与写字楼市场的土地开发，回报率将更高。

园区写字楼市场虽然价格普遍较底，但与市区内各类写字楼市场面临的问题相似，稳定的客源是决定利润的关键因素，同时园区和产业选择也是不可或缺的。投资园区写字楼还要注意国家政策对相关产业的政策导向和国际市场变动对该产业的影响，加之其专业性较强，会有一定的投资风险。随着甲级写字楼产品的稀缺，园区地产的巨大潜力，将是当前上海商业地产市场面临的主要机遇。

今年9月1日的《世邦魏理仕：亚太地区2006年上半年度投资报告》公开报道中就强调了2006年上半年，亚洲主要物业投资市场气氛普遍活跃，投资活动此起彼伏。在整个区域内，当地和海外投资商活动频繁。相对于住宅和店铺，办公楼以其国际共通性和操作简单性脱颖而出，普遍为各类房地产基金和投资机构所关注。除了甲级办公楼将持续走高，各类的甲级写字楼物业与创意园区也将逐渐受到各国投资者和企业的青睐。

北京国贸写字楼租金三年来首次下调

三季度CBD写字楼租金较上季度跌0．7％，三年来首次下跌。这是多家代理机构公布的数据，0．7％的跌幅大于北京写字楼市场平均租金降0．4％的跌幅。市场需求放缓已经成为不争事实。早在2006年前后，国贸区域的写字楼租金曾因需求不旺而出现下跌的趋势，此后逐渐好转，但目前再度出现跌势，而且未来一年，市场仍有下调压力。

现状三季度CBD租金跌0．7％

国际知名物业代理机构仲量联行、第一太平戴维斯等近日公布了第三季度的写字楼最新数据显示，中央商务区的写字楼三季度较上季度租金跌幅为0．7％，三年来首次下跌，成为最受关注的变化。这比北京写字楼市场的平均租金下降0．4％的跌势更加明显，尽管整体写字楼市场的下跌幅度很小，但确实表明市场供求的天平已开始倾向于租户。

据戴德梁行研究人员高浩介绍，自2006年以来，CBD核心区域的国贸区域主要写字楼租金呈直线上扬的态势，从150元／平米／月一直涨到目前的252元／平米／月，增幅较大。各主要写字楼空置率一直维持在很低的水平，由2006年的18．9％降到目前的16．2％。但从目前的形势来看，过去一直相对上涨的格局将被打破。

原因部分外资企业削减办公费用

CBD写字楼租金在2008年第三季度略有下降与金融危机抑制市场有关。

据记者了解，一些外资公司从成本控制角度考虑，已经暂停了扩租计划，并且考虑削减办公面积以降低租金费用，甚至有的公司因为CBD的租金相对较高，转而求其次，迁至租金水平相对较低的区域。这其中不乏一些知名跨国公司，如9月份，柯达总部由嘉里中心迁至乐成中心。同样是在三季度，摩托罗拉把位于CBD的物业卖掉，外迁到望京；马士基船运公司也从CBD外迁到双井区域。

当然也不排除有部分公司迁出CBD，并不仅仅出于金融危机的短期考虑，更多的是企业长期成本控制及发展的计划。

影响CBD写字楼租金下调还有另一方面原因，在奥运前，包括朝阳北路、大望路、团结湖、三里屯等区域在内的泛CBD区域写字楼集中入驻，这些写字楼项目压低租金揽客，也分散了CBD写字楼部分客户。

预测未来一年租金或再下跌

由于奥运会期间建筑工程的停滞，很多项目被延期到2009年竣工，因此2008年第四季度和2009年写字楼租赁市场的竞争将更趋激烈。目前，部分开发商也已经开始采取一些优惠措施，如提供更多的免租期等，特别是一些新近落成的项目，甚至已经开始直接降低租金报价。

第一太平戴维斯研究部预计未来两个季度北京约有100万平方米的甲级写字楼竣工，其中有33％位于CBD核心区的国贸区域，包括环球金融中心、国贸中心三期等，这会使得该地区空置率大幅提高。

另外，由于CBD核心区域以外资公司为主要租户来源，受到金融危机影响，有可能面临市场下调的压力。

戴德梁行方面指出，目前，国贸区域的大型跨国公司租约并未到期，多数在2009年及2010年，而租约即将到期的租户有意搬迁至低租金的区域，如中关村等区域，而这种趋势将维持到明年底。