通常,二手房税费的计税依据有两个:一个是税务机关的核定价,实行一房一价,数额需要在缴税时才能确认;第二是网签价,即买卖双方在网签时定的价钱。二手房缴税时,核定价和网签价,哪个高取哪个为税基。
一、增值税及其附加税
增值税及其附加税=(网签价或核定价-原值)/1.05×5.6%(网签价、核定价哪个高取哪个)。
二、印花税
1、网签价>核定价:
印花税=(网签价-本次增值税)×0.5‰(买卖双方均须缴纳)。
2、核定价>网签价:
印花税=(核定价格/1.05)×0.5‰(买卖双方均须缴纳)。
三、个人所得税
1、网签价>核定价
个人所得税=(网签价-原值-原契税-本次增值税及附加-网签价×10%-贷款利息-本次印花税-本次土地增值税)×20%。
2、核定价>网签价
个人所得税=(核定价格/1.05-原值-原契税-本次增值税及附加-核定价×10%-贷款利息-本次印花税-本次土地增值税)×20%。
PS:如果查不到房屋原值,直接按全额(网签价、核定价哪个高取哪个)的1%计算个人所得税。
四、契税
1、网签价>核定价:
契税=(网签价-本次增值税)×3%。
2、核定价>网签价:
契税=(核定价格/1.05)×3%。
五、土地增值税(不同地区规定不同,此处以北京为例)
土地增值税=增值额×税率(税率:30%-60%,由增值额/扣除项目金决定);
增值额=网签价或核定价-扣除项目金(网签价、核定价哪个大取哪个);
扣除项目金=原值+原契税+本次增值税及附加+递增额+网签价或核定价×10%(网签价、核定价哪个大取哪个);
递增额=原值×5%×年数(3年零8个月按4年算)。
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