一、什么是预查封以及预查封的效力如何

1、预查封是指人民法院对被执行人尚未进行权属登记，但存在登记可能的产权进行的一种限制性登记。预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。

2、法律依据：《关于建立和完善执行联动机制若干问题的意见》

第十二条住房和城乡建设管理部门应当协助人民法院及时查询有关房屋权属登记、变更、抵押等情况，协助人民法院及时办理房屋查封、预查封和轮候查封及转移登记手续，并将有关情况及时告知人民法院。

被执行人正在办理房屋所有权转移登记等手续的，根据人民法院协助执行通知书的要求，停止办理相关手续。轮候查封的人民法院违法要求协助办理房屋登记手续的，依法不予办理。

债权人持生效法律文书申请办理房屋转移登记手续的，依法予以办理。协助人民法院查询有关工程项目的规划审批情况，向人民法院提供必要的经批准的规划文件和规划图纸等资料。

被执行人正在申请办理涉案项目规划审批手续的，根据人民法院协助执行通知书的要求，停止办理相关手续。

将房地产、建筑企业不依法履行生效法律文书义务的情况，记入房地产和建筑市场信用档案，向社会披露有关信息。对拖欠房屋拆迁补偿安置资金的被执行人，依法采取制裁措施。

二、能进行预查封的主要包括：

1、已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋。此时，作为被执行人的房地产开发企业虽然已对所建房屋享有物权，但由于该物权尚未登记公示，不能进行移转处分，人民法院只能预查封。如果房屋已经出售，则此时为保护购房人的物权期待权，不能进行预查封。

2、被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋。此时，建筑物已由房地产开发企业办理了大产权证，但

没有区分所有。作为被执行人的购房人虽并不对该房屋享有真正意义上的物权，但已经享有期待权，具有排他性，可视为其财产而预查封。

3、被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。预售合同登记备案制度和预告登记制度均具有保全债权的实现、保全将来发生的不动产物权的功能。虽不导致不动产物权的设立或者变动，但是可以使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他性权利。