不满物业服务,拒不缴费成被告。
一直以来,阿-泰对xx花园的物业管理很不满意。阿-泰认为自家所在小区的**物业公司的管理很不到位,“xx花园”的消防通道被改为其他小区居民车辆的出入通道,绿化带增设围墙铁栅栏、大小铁门等,造成绿化带严重破坏。因此他一直拒绝支付物业管理费。2008年4月,xx物业以阿-泰从2004年1月开始就未交物业管理费和其他相关费用为由将他告上法庭时,阿-泰却没有为他对物业公司管理不到位的说法提供有力证据。
法院认为,根据xx花园业主委员会与阿-泰签订的《xx花园物业管理委托合同书》,阿-泰接受xx物业提供的服务,却未支付物业管理费、公共维修金已构成违约,需支付欠缴的物业管理费用、公共维修金,且阿-泰未及时缴费,必须支付滞纳金。
法官说法业主维权不能空口无凭
物业公司与小区业主之间,存在物业服务合同的法律关系。物业公司应按聘用合同约定,提供符合合同约定标准的管理服务。小区业主也应按合同约定,履行缴纳物业服务费、配合物业管理的义务。因此,个体业主的意见一般情况下不能推翻合同的约定,不能否认整体物业合同的效力。个体业主不能以自己反对或未签字同意物业公司管理为由,拒绝缴纳物业管理费;也不能随意地以笼统的物业服务质量差为由,拒绝缴纳物业管理费用。
当然,对于确有证据证明物业公司提供物业服务存在瑕疵的,也应当按照物业公司的过错大小,减免业主的缴费义务。此外,还必须结合双方争议的事项,来具体判断物业服务企业是否违反了相应义务,以及违反的程度与应负的责任。另外,业主在行使监督权的时候,程序与手段要合法,可以向有关部门投诉或提起诉讼,还有提供相应证据,不能空口无凭。
专家点化:
细化量化合同,改进监管方式。课题组认为,物业公司仅
仅是一个以营利为目的的企业,是小区聘请的帮助管理小区事务的企业,物业公司与业主之间实质上是一种民事民法典律关系,物业公司与业主的权利义务完全受双方签订的合同约束。同时,考虑到物业服务活动关系民生,物业纠纷影响基层社会和谐稳定,因此也要改进对物业服务行业的监督管理方式:
一是加强物业管理立法,特别是加强小区自治立法,完善小区业主委员会、业主代表制度,增强小区自治能力;
二是加强行政引导,特别是加强物业合同规范化示范工作,制定示范物业服务合同,指导推行示范合同,详细细化物业服务项目及具体项目收费标准,明确物业公司与业主的权利义务,规范双方的行为,做好物业纠纷的防范工作,也为物业纠纷的化解制定依据;
三是加强执法监管,监督物业公司与物业小区签订规范的合同,并做好合同公示,监督物业公司规范服务活动,做好物业公司的资质管理;
四是构建物业纠纷前期化解机制,在基层政府机关构筑统一的物业纠纷化解平台,及时调解、化解基层矛盾冲突,有效维护社会稳定;
五是加强物业法律法规与规章制度的宣传教育工作,增强物业公司与小区公民的法律意识,将物业纠纷纳入法制化解决渠道,促进社区的和谐稳定。
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民法典关于物业纠纷的管理新疆在线咨询 2022-03-23业主委员会应当督促物业服务企业按照物业服务合同的约定做好物业管理服务,协调、处理业主、物业使用人对物业管理服务的投诉。业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对于物业管理服务有争议的,可以向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会申请协调处理。业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对有关物业服务收费有争议的,可以向物业所在地价格行政主管部门申请协调处