房产税应该先试点，还是该先立法？财政部首次给出了明确态度。

3月19日，财政部副部长刘昆在公开场合表示，重庆和上海房产税试点还会继续推进、摸索经验，但中国没有将房产税试点扩大到其他城市的计划，而是将专注于起草一份新的地产税法。

不久前的全国“两会”上，财政部部长楼继伟也提出要大力推进税制改革，其中之一便是推动房地产税立法。这也是在十八届三中全会提出加快房地产税立法，并适时推进改革意见之后，财政部给出的最明确的表态。

立法的前提是摸清家底。财政部财科所曾在一份研究报告指出，在房产税全面推开之前，必须要逐步改变目前房地产开发、流转、保有环节的56项收费和12项税收并存的情况，将现行的房产税、城镇土地使用税合并或者取消，并且进行房地产税基和税率的改革。

那么，未来房地产税会作为一个全新的税种出现，还是选择其他模式？房地产税是否仍被寄望对房价起到一定的缓解作用？经济观察报就此采访了财政部财政科学研究所税收政策研究室主任张学诞、中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇和山东大学财政系主任李华。

酝酿筹备

经济观察报：正在立法筹备中的房地产税，未来会是一种新的税种，继续与房地产相关的十多个税种单独运行，还是原来相关税种的整合？

张学诞：房地产税到底是什么？可以理解为一个新税种，现在叫房地产税。房地产税肯定是保有环节的税，不可能是交易环节、流转环节的税，前面提到试点的房产税包含在房地产税中。但是以往交易环节的税是无法合并的，有可能降低税率，比如交易环节的税率降低，相应提高保有环节的税率。

以往的房产税只是对企业征收，未来将把它扩展到对个人征收，同时改为按评估价值或者原来房产的余值来征收。今后的房地产税，在征税依据上只能是按评估价值征收，不可能以原值来征收。同时，在税率方面，可能会再重新考虑和设计，不能按照现在这个税率来征收。

杨志勇：我觉得房地产税是一个替代性的税种，用以替代一些房地产相关的收费。既然是一种替代性的税种，那未来被替代掉的相关收费肯定应该要取消，比如设计出一个过渡办法，将原有税种合并。有些税种之前的房子都交过，现在要收新的税种，必须要考虑这些。

对于房地产应该在保有环节征税，还是在交易环节征税，两种说法都有，我个人认为这两种征税方式是等价的，但前提是只能按房产的评估价值来收，否则不能保证公平。

另外，目前单一的房产税本身就有了，土地增值税也一直在收，并不说都没有，政府已经收得很多，再收就不太合理了。因为房地产作为一个商品，能够承载的税负是有限的，持有房地产的人群他所能承受的税负也是有限的。

李华：未来的房产税－－准确地说应该是房地产税，从形式上讲是一个新税种，但是就内容而言，是对以往房产税、城镇土地使用税、试点进程中对居民住房征收的房产税，以及房地产交易环节税费进行的整合。

房产税的开征，其影响一是从根本上建立对房地产保有环节的税收，改变以往的房地产税课征环节；二是形成一定的税收收入，从长远来看有利于完善地方税体系；三是就立法程序而言，将践行税收法定主义，有利于提升税收法律级次。

经济观察报：房地产税从立法层面到实际操作层面，要经历什么样的流程，未来会面临哪些困难？

张学诞：首先财政和税务部门会就房地产税，提出一个相关条款并上报国务院，国务院常委会通过后再报全国人大审议，肯定需要很长时间。

以此前的内外资两税合并为例。最早提出是在2004年，但当时54家外资企业联名给国务院上书反对，这事就暂缓了，一直等到2006年相关方案才报到国务院，然后报给全国人大审议，直至2007年3月才通过，于2008年初实施。因此，房地产税从立法到征收，在时间上肯定也会比较长。

杨志勇：房产税本来是对企业征收的，现在对个人、对家庭征收，我的理解是会更加慎重。首先要让大家明白房地产税到底能干什么、收取房地产税用来做什么，但到现在为止，为什么要收这个税仍没有明确。

我认为，房地产税就是一种给地方政府找钱的税种，但是大家要同意通过这种方式给地方政府找钱，这也是为什么立法的原因。现在土地出让金已经不少，房地产相关的税也交得很多，如果再征收房地产税，肯定要考虑纳税人的承受能力。

李华：房地产税立法最根本的困难是，即便采用窄税基模式，也会直接触及少数既得利益阶层的利益，加大立法难度。同时，税收立法的信号效应又会影响社会公众的预期，不利于扩大社会接受度。

一般而言，房地产税最终会采取宽税基、低税率的税收模式。所以从实际操作层面看，最主要的问题是如何降低征税成本，对大量的自然纳税人如何有效的服务和监督。这将与以往以法人和企业为主的税收体系存在很大不同，也与以代扣代缴为主的个人所得税征收不同。

如何有效且低成本地运行税制，是税收管理问题，这也是最大的难题，这需要房地产登记制度、房地产纳税申报制度、税基评估制度以及征信系统等多方面的配合。

期待不宜过高

经济观察报：未来房地产税的征税依据、税率和征收方式可能会如何设计？

张学诞：房地产税的设计，一个是税率，比如税率优惠该怎么处理，现在正在对一些地区的税收优惠政策进行清理规范，新出台的税种在税率优惠方面的设计肯定要慎重考虑，不可能设计得很复杂，如果很复杂，房地产税的征税成本就会很高，可行性会受质疑。

第二是征收方式，以第几套作为征收起点。即使这几年之内能把房地产信息完全登记清楚，但仅按套数来计算有时也不合理。比如前两套房面积小，第三套面积很大，交的税就多，但如果前两套面积大，第三套面积小，征收的税就少，两者是不一样的。

因为我认为，还是按照人均面积计算可能会合理一些，比如说达到人均面积多少以上开始征税，这个人均面积以下不征，这是可以处理的。

最后，是按评估价值还是房屋原值征收。中国的房屋种类比较多样，包括房改房、商品房、经济适用房等，各种来源差别很大。比如1998年国企改革后，下岗职工住的房子是虽然面积小，但房子都是市里的，评估价值会很高，按照评估值交税，税负也会很高，但是有些下岗工人吃饭都要靠低保来救济，房地产税是肯定没法交上的。

把哪些房屋、哪类人群排除在征税范围之外，是一个比较难的事，更难是房屋价值的评估。真正征税时，不可能按照独家独户去评估，只可能是分段或者分批，某个地段或区域大概是一个平均数，再具体到房屋朝向、楼层等列出相应的条则。

当然，现在房屋价值的评估软件已经有了，最早在南京模拟评估过缴税额，只要把相应的调整因素输进去，能立刻计算缴税多少。

经济观察报：如果说房地产税对未来房价和房地产市场有影响，那么这种影响会是什么？和以往试点房产税时的影响有哪些不同？

张学诞：肯定是有影响，影响也分短期和长期。从短期来说，肯定会使房价有一些下降因素，但对长期来说，这种影响是平稳的。

首先，房地产税增加了购房者的持有成本。比如买这么多房子，租不出去或者卖不出去，持有一年就多交一年的税。假如也租不出去，持有成本就会很高，就会有更多人考虑卖房，量上去那么价格一开始会下来一些，但从行情来说会相对平稳。

当然还得考虑总供求关系，如果无论建多少房都是需求大于供给，这就是另外一回事，使用另一种分析方法。但即使需求量很大，由于持有成本增加，更多人考虑卖房，那么肯定会增加一定的供给量，这会使房价下跌。

杨志勇：房产税或者房地产税，如果是在保有关节征税，我认为只有在市场要崩溃的时候，可能会成为压倒这个市场的最后一根稻草，现在还没到那个时候。

房地产税面临的挑战还多，比如税务局要如何去收税，税务局要不要做第二城管、从纳税人口袋里拿钱，要如何跟纳税人交代等，问题很多。

我的看法是至少在三五年内，不要对房地产税寄予太高的期望。因为房地产税贸然推的话，会给转型社会本来已经很多的不确定性上，增添新的不确定性，需要处理征税过程中所引起的新的矛盾。比如房地产税怎么调剂房价，正常的时候是不可能的，用房地产税调节贫富差距，世界上没有国家是这么做的。

李华：成熟的房地产税制，其主要职能是为地方政府筹集一定的财政收入，至于调节财富保有、调控房价只能说是从属性的功能。这就是职能和功能的区别，职能是本身固有的，而功能是广受社会环境、制度设计、运行效果约束的。

当然，由于房地产税在保有环节课征，这与以往集中于交易环节的不动产交易税费明显不同，是会影响房地产、尤其是二级市场供给的，所以会影响房价。但我们知道，在房地产市场中，价格是需求和供给双方力量的对比，所以从根本上讲，供求是房价的主要决定力量，自然不能期待税收对房价产生直接的、根本性的影响。