商品房和普通住宅的主要区别：

1、商住房的土地性质一般为商业用地或者综合用地，普通住宅的土地性质为住宅用地；

2、商业用地一般用于规划商业、娱乐、经营性建筑，综合用地一般用于规划商业和住宅，住宅用地就是规划住宅。

一、商品房的特点有：

1、商品房的位置相对来说是定好的，所以说这种也是被人们称为是不动产的，是属于不能移动个人资产，要知道房子这种是建在土地上，要是出现了移动或者挪动时，这个房子价值也就没有了；

2、商品房的价格相对来说也是比较高的，特别是在一个比较繁华的地段。在选择商品房时，这个还是要根据个人的实际情况来选择合适的商品房，防止给人身带来比较大的压力；

3、商品房这种是属于个人财产，是不能被侵犯的，由于使用的时间太长后，还可以传给自家的后代。此外，商品房的土地就是年限，只要及时续期即可，如果需求拆迁的，也是会给到合理的补偿；

4、商品房的升值空间也是大一些，特别是在地段比较好的地方，升值空间也是比较大的。

二、住宅房和公寓房的区别：

1、概念不同，住宅是专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍。一般是以家庭为单位居住，多为两房和三房，户内设计了客厅、卧室、卫生间、厨房、阳台等功能，住宅在一个小区中不止一两幢，而是多幢。公寓是生活设施齐备，但是面积较小，但只占建筑一部分的居住形态，分为住宅公寓和服务式公寓。服务式公寓主要以酒店式公寓、创业公寓、青年公寓、白领公寓、青年SOHO等多种业态存在；

2、产权年限不同，普通住宅的产权年限大多为70年，而公寓都是建在商业用地或者工业用地上的，所以产权年限大多为50年或者40年；

3、落户规定不同，公寓是在商业用地上建起来的项目，是商业性质的，因此不能落户。如果是住宅的话，根据不同地区的不同要求，只要满足一定的条件，购房者是可以办理落户手续的；

4、税费不同，公寓和住宅在税费方面也是不同的，前者会比后者负担更多的税费支出。

总之，普通住宅属于商品房，是在商品房范畴内的一类房产，普通住宅就是常见的70年产权房，而商品房的范畴内还包括40年产权、50年产权的房屋。40年、50年产权的房屋是属于非普通住宅。