债务人死亡，处理抵押房产有以下建议：

1、首先同数个继承人进行充分谈判，摸清各继承人对遗产抵押物的意图，阐明抵押给银行的房产须优先清偿债务，剩余的部分才是遗产，尽早达成有利于回收债权的高效变现抵押物或变更优势借款主体的便利模式。

在谈判的同时须要掌握各个继承人的基本身份信息，为不能达成处置目标进而提起诉讼做准备。

2、在抵押房产继承处置不能得到数个继承人一致同意的条件下，根据以下具体情况向人民法院提起诉讼：

（1）起诉时，遗产未分割的，数个继承人均应列为被告参加诉讼（放弃继承的除外）；

（2）起诉时，如果遗产分割结束，各继承人对被继承人债务清偿原则按其继承份额按比例清偿，所有参加分割遗产的继承人作为共同被告参加诉讼；

（3）放弃继承的继承人对被继承人与其共同共有财产析产前，对共同共有财产中被继承人的遗产实施保管的，作为第三人参加诉讼；

（4）债务人死亡后，虽有继承人、受遗赠人，但他们都放弃继承权、受遗赠权，或者没有继承人、受遗赠人。

存有遗产的遗产保管人为被告。

确定具体的被告后，通过法院的判决和强制执行对设置的抵押遗产进行有效处置。

先向人民法院提起诉讼，然后申请强制执行抵押房。

债务人死亡担保人如何处理

担保人因借款人意外死亡时可以根据以下情况确定担保人的责任范围：

1、一般保证责任的情况下，保证人享有先诉抗辩权。应当先用借款人的遗产偿还欠款，如对借款人的遗产经法院强制执行仍不能履行，担保人应当承担偿还责任；

2、连带责任保证的情况下，担保人与借款人承担同一的还款责任，不享有先诉抗辩权。即不论债务人是否有遗产，是否经过法院强制执行，担保人都有义务承担全部责任，向债权人偿还欠款。

当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：

（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；

（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；

（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。

当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。

《中华人民共和国民法典》

第六百九十三条一般保证的债权人未在保证期间对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人不再承担保证责任。

连带责任保证的债权人未在保证期间请求保证人承担保证责任的，保证人不再承担保证责任。

第六百九十三条一般保证的债权人未在保证期间对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人不再承担保证责任。

连带责任保证的债权人未在保证期间请求保证人承担保证责任的，保证人不再承担保证责任。

第六百八十一条保证合同是为保障债权的实现，保证人和债权人约定，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，保证人履行债务或者承担责任的合同。