交易成本，又称交易费用，是指在完成一笔交易时，交易双方在买卖前后所产生的各种与此交易相关的成本。

交易成本的分类如下：

1、搜寻成本：商品信息与交易对象信息的搜集；

2、信息成本：取得交易对象信息与和交易对象进行信息交换所需的成本；

3、议价成本：针对契约、价格、品质讨价还价的成本；等等。

交易成本与业主自治

pppp这段时间，我们这个新近入住的小区为管理问题与物业公司产生诸多矛盾，争论颇多。因为工作忙本来我很少关心，但最近问题越来越尖锐，特别是选举业主委员会无形中使每个人参与其中，也引发我的一点思考。

pppp成立业主委员会是所有业主共同的心愿，希望监督和改进物业的服务也是业主们的共识，这原本似乎应该是一件简单的事情，但实际情况却出人意料，业主委员会迟迟不能选出，先是业主与物业公司冲突，再是业主内部因为种种问题产生不同意见，这些问题肯定影响业主委员会的组建进程以及今后的工作，为何会出现这样的情况怎样化解此类矛盾

pppp有些业主参与意识很强，但习惯性搞斗争思维，认为凡是对他们的做法和人选不赞同或消极的言论都是因为物业公司在搞鬼；而物业方面也担心一旦业主委员会成立起来，就将影响到原有的合作关系损害他们的既得利益，因此工作消极甚至拆台。这些观点其实很幼稚，反而更加深了人们相互间的不信任，无助于双方更好地合作。

pppp之所以出现这种状况，我想一个原因是人们把太多的具体问题，诸如物业费的高低等等提到了表面，导致由于利益和其他观念上的分歧造成业主与物业公司以及业主内部的羁绊。在业主方面，其实只要大家想一想，究竟是自己管理好还是把自己的事情交给别人好，问题的答案就出来了。自己的事情当然还是应该自己管，所以搁置具体的主张与分歧，少一点意气用事是必须的。同时增强合作意识，整天骂物业只能强化对立意识，带来消极的影响。换位思考，物业的态度也没什么不好理解的，准也不希望自己的权力和利益受到削弱，谁在那个位置上差别都不大，过多地从道德立场指责一种商业的自利行为没有多少意义。对于物业公司来说，更应该理解业主们的期望和心情，增强服务意识，用长远的眼光看待与业主的关系，在维护既得利益的问题上过分的短视并不是明智之举。

pppp第二个原因更重要，那就是业主们如何组织起来，这涉及到经济学里面叫做交易成本的问题。举个例子就很清楚了，我们小区最近闹腾的一件事就是有房屋被出租用来经商，引起邻里的非议，但其业主不仅不道歉和改正反而声称有谁不满可以起诉。这个业主就深谙交易成本之道：谁也不会为这点不大但却是公共的事情自己费老大的气力！这个业主的精明正好也说明很多看似深奥的道理其实就是常识，用不着什么专家都能明了。

pppp同样基于交易成本的考虑，我们对待物业公司的一些违约行为也需要具体问题具体处理，特别是在过渡时期更应该把握分寸，而不是出于激愤而一味采取不合作的态度，很多人拒绝缴纳物业管理费，这样就容易造成恶性循环。我们应该认识到，即使在有着完善的法律规范的市场中，由于交易成本的存在，总有些人在自利动机驱使下，得以投机取巧尽量突破法律规范，对待这类理性所不及的问题一方面我们需要呼唤道德，一方面应该从现实出发，原则性与妥协性相结合。

pppp搬家之前，我原先居住的小区就开了南京市撤换物业公司的先河，引起当地媒体的广泛报道。费了九牛二虎之劲召开业主大会，改选了“傀儡”的业主委员会进而撤换物业公司，但实际效果是小区的管理并没有真正改善反而似乎更差了。这些经验值得反思。小区管理是典型的自治形式，它让我们联想起前南斯拉夫的自治模式。真正的问题在于如何降低运作的交易成本。南斯拉夫模式的启发就在于一个合理的自治运作可以是轮换制度，而我们目前普遍的错误似乎就在于把它变成选拔或选举制度。选拔增加了交易成本，很多人不愿意为这类事情投入个人精力，这完全是理性的选择。同时，大部分业主对业主委员会候选人也很难了解，由此导致选举的变形，反而产生管理的低效率和舞弊的可能。以我的观察，业主委员会似乎也有不小的权利，但一旦组成往往很难改换，交易成本之故也。

pppp这里还牵涉人们对民主的看法。民主被理解为在选举制度下的能人统治，而不管民主的成本和效果。其实合理的统治是恰如其分的管理，精英做好精英的事，老百姓做好老百姓的事。选拔业主委员会，什么干部教授学历之类都成了当选的砝码，令人觉得啼笑皆非，这难道不是一种精英们的不务正业此外，—个人过去的行为也不能说明太多问题，以所渭的对小区公共事务的贡献来选拔实际上也未必有多大道理。在公益的背后，私利往往是一种潜在的微妙的驱动，也很容易改变人。因此，有效管理之本并非—定在于能人与贤人，而更应该是低成本与高效的监督以及合乎自然的安排。希腊先哲苏格拉底就教导我们，公正其实就是每个人处于他应有的位置，看似平淡甚至同义反复之语却能给人以启发，我们受过很好教育、有着令人羡慕职业的精英们应该多关心国家大事，把小区的事务交给闲人马大姐这样的事儿妈，这大概才是体现智慧与高尚的安排。

pppp从国家大事到细微的小区管理，面对诸多困扰，很多人都抱怨说是因为人们的民主意识不强。我认为正相反，是因为民主意识太强了，精英和贵族意识太欠缺，以至忘记了民主也不能离开“恰当”这样的“自然”。精英混迹于平民趋向平庸化是大一统社会的重要特征之一，精英不是努力做好自己的本分，更不用说眼光向上，最终形成社会制衡的有生力量，而是一味向下看，掺和到平民的事务中，进而不仅自己变得低俗，也攫取了本应属于平民的权益，其结果是整个社会变得低俗且顽固僵化。组建个业主委员会搞得像传统科举与现代民主的混合物，这说明我们这些现代化的中国人骨子里其实很传统，从一个角度也说明西方的现代性某种程度上与东方功利主义的传统性有着微妙的契合。进一步甚至可以说，我们什么时候摆脱了科举制度的影子，什么时候就能够有效地运用民主了。

pppp在小区管理的问题上，民主与恰如其分的管理是完全一致的，民主要求每个业主家庭都有同等的机会参与管理，而恰如其分的管理要求管理者的能力与管理的事务相称，小区不过就是一个大的家庭且管理职能相当有限，因此，业主委员会的重任几乎每个家庭妇女都可以担当。理解了这—点我们就可以轻而易举地找到一条组织小区业主委员会的简洁合理的模式，即在自愿基础上的抽签轮换制度，不仅使交易成本降到最低，而且在效能上不会比其他模式差。具体说，根据每幢楼户数的多少分配业主代表人数，然后通过抽签或者协商决定。这样业主委员会更具代表性，可以防止滥用民主比较容易出现的过分激进（大众氛围下往往是激进而不是平实的言论更受欢迎）而对物业采取不合作主义，也避免了广大业主因为参与成本过高而被架空的问题，有效地杜绝业主委员会自身可能出现的腐败和舞弊。通过这样的途径，可以让广大业主认识到自治与民主既是一种权利也意味着相应的承当，即为公益服务的义务。对精英们来说则应该意识到民主不仅是一种关乎功利的手段，它本身还是面向大众的学习与教育的过程。pppp住宅与房地产—物业管理

《公司法》第二十一条规定，公司的控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员不得利用其关联关系损害公司利益。

违反前款规定，给公司造成损失的，应当承担赔偿责任。