房地产的概念及房地产交易形式

房地产就是房产与地产的合称，是房屋与土地在经济社会的商品体现。房地产是不动产。房地产交易是指房地产作为商品而进行的各种交易活动，包括土地使用权的出让、转让、出租、抵押和各种所有制房屋连同土地使用权的买卖、租赁、典当、互换、拍卖，以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动。也可简述为以房地产为商品而进行的转让、租赁、抵押的各种经营活动的总称。根据国家有关规定，一切房地产交易活动都必须进入房地产市场，纳入政府管理，通过房地产交易管理机构办理房地产交易手续。

房地产交易依其标的物性质可分为房产交易和地产交易两大类。房产交易与地产交易虽有其各自独立的标的交易形式，但由于二者不可分离的自然属性，任何房产都不可能离开土地而成为空中楼阁，因此，房产交易与地产交易在很多情况下是结合在一起进行的。房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋在房屋占有范围内的土地使用权同时转让、抵押。

在房地产交易中主要以房地产买卖、房地产租赁、房地产赠与和继承、房地产典当、房地产抵押、房地产交换、房地产分割等形式进行。

房地产买卖是房地产权利人将其房屋及其附属设施连同相关土地使用权，按约定转让给买受人，由买受人享有该房地产所有权并按约定支付价款的民事法律行为。

房地产租赁是房地产所有权人作为出租人不转移房地产所有权，而将房屋及其附属设施连同相关土地使用权提供给承租人使用，由承租人支付一定租金的民事法律行为。

房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

房地产交换，也称房地产互换，或房屋互易，包括产权交换和使用权交换。前者是房地产权利人将自己所有的房屋所有权连同相关的土地使用权与对方的房地产实行产权交换的行为。后者是指房地产使用人对正在使用的房地产通过与对方交换或多角度交换使用权，使双方都能使用合适房屋的行为。

房地产赠与是指房地产权利人将自己拥有的房屋所有权连同相关土地使用权无偿转让给他人的民事法律行为。房地产继承是按照民法典规定的条件，继承人依法继承被继承人合法房地产的民事法律行为。

房地产典当是房地产使用权特有的一种流通形式，是房屋所有权人将其房屋连同相关土地使用权以一定典价转让给他人占有、使用和收益的处分方式，并在典期届满时完好返还房屋并收回典金的民事法律行为。

房地产分割也称为析产或者分产，是指共有房地产或公有房地产分割为各自所有的法律行为。比如夫妻离婚引起的房地产分割，数个继承人继承一处房产引起的房地产分割等等。