经常接到有当事人咨询说当地开展征地拆迁，自己宅基地上的房屋由于没有房产证，被认定违建，基本上是零补偿或者补偿几百元一平，这太吃亏了，问能否争取提高补偿。

没有房产证，就一定是违建吗？是不是没有证就可以不用补偿？对于农村房屋来说，并不是这样的。下面就由征地拆迁律师团为大家分析，农村宅基地上建房，没有手续也不能一刀切认定违建的四种情况。大家在拆迁时，可以依法争取合理补偿。

一、合法土地上的唯一住房

北京某地当事人刘女士在16年的时候，对自己宅基地上的房屋自行翻建，没有获得城乡规划许可，当地执法大队以违反《北京市城乡规划条例》为由，限刘女士15日内自行拆除。

刘女士起诉到法院。法院审理认为刘女士虽然是在自己宅基地上建房，但根据《城乡规划法》确实应当办理相关规划许可手续，执法大队认定刘女士违建并无不当，但责令拆除处罚过重。

《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第六项规定，行政行为明显不当的，人民法院判决撤销或者部分撤销。

刘某的房屋，虽然没有办理相关的规划许可，但系刘某在自己自家的宅基地上修建，没有超出宅基地面积，同时也是刘某的唯一住房，如果刘某拆除，带来的损失大于行政行为效益，该行政行为虽合法但不合理，故人民法院撤销了当地执法大队的限期拆除决定。

所以不是在宅基地上没有审批手续的房屋都应当责令当事人拆除。政府在实施行政行为的时，除了考虑行政行为的合法性，还要考虑合目的性，行政是为了维护公共利益，因为一个的手续，而拆除当事人的房屋，这样的行为不符合行政管理的目的。

二、法不溯及既往，2008年前的农村房屋

2008年《城乡规划法》具体实施，于是2008年开始，不管是农村还是城市建房都要受该法的约束。该法的立法目的也是为了整治我国普遍存在的乱建，超建行为。

没有法律的约束，很多人任意搭建建筑物，影响规划，有的还会损害周围人的相邻权。所以就算是在自己的宅基地上建房，我们也应当经过城乡规划部门的批准。

因为2008年《城乡规划法》才正式实施，在这之前，关于建房规划，城市房屋有《城市规划条例》约束，但对于农村集体土地上的房屋，几乎没有有关房屋规划的法律。只是《土地管理法》规定禁止占用耕地建房建窑。

对于建在合法的土地上，比如宅基地，建设用地上的房屋，法律没有相关的禁止规定。而法不溯及既往，用2008年出台的《城乡规划法》，来约束我们2008年之前的建房行为也是不合理的。

三、没有超过批准的宅基地范围，又是唯一住房

对于案例中刘女士的房屋，虽然是2008年之后建造，确实应该办理相关的审批手续。但法院考虑到刘某的房屋是建在自己的宅基地上的，同时房屋的面积没有超出宅基地面积，高度符合当地建设规划，《城乡规划法》的立法目的是改变我国城乡建设中的超建，乱建现象。

行政行为应当考虑比例原则，政府在实施行政处罚时，应当将损害减到最小，刘某的房屋虽然没有办理审批手续，但没有其他违法之处，限期拆除处分过重。住建部《关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见

》也规定，对违法建设行为实施行政处罚时，应当区分尚可采取改正措施消除对规划实施影响的情形和无法采取改正措施消除对规划实施影响的情形。

四、超过批准的面积违建，不应当影响合法面积

我们还遇到一些情况，建在宅基地上的房屋，实际面积超过了批准建设的面积，或者说有一部分房屋有房产证，有部分没有房产证。

对于这种情况，也不能一刀切全部认定违建，首先还是要看超过面积是否建在宅基地上，建造年限是多久？同时，就算超建部分被认定违建要求拆除，也不应当影响我们合法建造的部分，不能因为部分没有手续而把整个房屋认定违建。