土地使用费与物业税的对比
土地使用费与物业税是两个不同的范畴,不能互相代替,土地使用费是土地所有者向土地使用者收取的土地价格,而税收是凭借国家强制力收取的,解决的是受益再分配问题。一些专家提出物业税的初衷,是降低房价,提高住房使用成本,抑制炒房行为。但是制定实施方案的时候,会有很多难题无法回避,最终不得不加入许多人为因素。比如考虑住房的保障民生性质,第一套住房免征物业税。这样就为社会不公平埋下伏笔,如果按价值计算,一套别墅可以抵十套甚至几十套普通住房。如果按占地来计算,这个比例甚至更高。另外,税收的计量办法是对价格乘以一个系数或者比例,如果住房不进行交易,就很难评估其价值,因此难以计税。而土地使用费是按行政社区规划,取社会平均值计算,只需要折算房产的占地面积,即可计费,简单易行。
土地使用费缴纳方式
土地使用费是指外商投资企业通过不同的方式使用土地(出让、转让方式取得的土地使用权者除外),国家向其收取得的有偿使用土地的费用,是企业为取得土地使用权而交纳的费用,它是调节使用土地资源的手段之一,是国家财政收入的组成部分。土地使用费与土地使用税不同,土地使用税是国家对使用土地的国内单位和个人征收的一种税。其缴纳方式为:
使用权出让金
外商投资企业可以按出让方式取得土地使用权。按照土地的不同用途,出1L分别采取协议、招标、拍卖方式进行。招标出让的,由评标委员会根据招标要求和投标者所报条件确定中标者,中标者所报土地价款即为出让金额;拍卖出让的,最高报价者所报土地价款即为出让金额;协议出让的,应交出让金不低于国家规定的最低价和云南省规定的有关标准。
企业一次交纳出让金有困难的,可以在出让合同中约定分期交纳,或者缩短出让年限以降低出让金额。
场地使用费
外商投资企业可以按划拨方式取得土地使用权,并按规定向中方政府交纳场地使用费。场地使用费由场地开发费(包括征地、拆迁安置费用和为企业直接配套的基础设施等费用)和土地使用费组成。企业可以按照土地使用合同的约定一次性交纳场地开发费,逐年交纳土地使用费,或者将场地开发费和土地使用费综合计算逐年交纳。
一般外商投资企业经批准以划拨方式取得土地使用权,一次性交纳场地开发费或自行开发场地的,成立后第一年至第五年免交土地使用费,第六年至第十年减半;投资开发云南省鼓励投资的产业或兴办教育、文化、卫生、科研等非盈利项目,企业一次性交纳场地开发费或自行开发场地的,免交土地使用费。
中方企事业单位以划拨土地使用权作为条件与外商举办合资、合作企业的,须向土地管理部门申请办理有关手续,即由中方土地使用者补办土地使用权出让手续,补交出让金,或者由中方企事业单位交纳场地使用费。
土地收益金
外商投资企业还可以按国有土地租赁方式取得土地使用权,并按年向当地市(县)人民政府土地管理部门交纳土地年租金(土地收益金)。
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