民法典第二百零八条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

（一）公示原则：要求物权的产生、变更、消灭，必须以一定的可以从外部查知的方式表现出来。

（二）公信原则：物权的变动以登记或者交付为公示方法，当事人如果信赖这种公示而为一定的行为（如买卖、赠与），即使登记或者交付所表现的物权状态与真实的物权状态不相符合，也不能影响物权变动的效力。

公信原则包括两方面的内容：

其一，记载于不动产登记簿的人推定为该不动产的权利人，动产的占有人推定为该动产的权利人，除非有相反的证据证明。这称为“权利的正确性推定效力”。

其二，凡善意信赖公示的表象而为一定的行为，在法律上应当收到保护，保护的方式就是承认此行为所产生的物权变动的效力。

不动产物权变动的情形

（1）登记生效

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

提示：房屋买卖、建设用地使用权的取得和不动产的抵押必须登记，登记生效。

（2）依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

（3）物权变动不以登记为生效要件，而是以登记为对抗要件

土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。

地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。

已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记，宅基地使用权不以登记为生效要件。

（4）物权变动不以登记为生效要件，但事后处分时仍要登记

因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定生效时发生效力。

因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

提示：上述三种情形的物权变动虽不以登记为要件，但获得权利的主体在处分该物权时，仍应当依法办理登记。未经登记，不发生物权效力。

举例：甲死亡后，其房屋由继承人乙继承，虽然没有办理过户登记，但乙自继承之日起取得该房屋的所有权。如果乙拟将该房屋出售给丙，则乙必须首先将该房屋过户登记在自己的名下，然后才能过户登记在丙的名下。未经登记，乙丙之间的房屋买卖合同虽然有效，但不发生物权变动效力。