一、房屋租赁合同中的解除权是怎样的

在房屋租赁合同关系中，除当事人约定外，根据《民法典》的有关规定，双方在以下情形下享有合同解除权：

（一）承租人的解除权。在租赁房屋具有瑕疵(包括物的瑕疵和权利瑕疵)，致使承租人无法使用，或者利益受到重要影响，或者在相当期间内不能进行使用收益的，或者租赁房屋毁损致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

（二）出租人的解除权。包括：

1、承租人违反约定方式，或者不依租赁房屋的性质而对租赁房屋进行使用收益的。《民法典》第七百一十一条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”

2、承租人迟延支付租金，经出租人催告，仍不于催告期限内支付租金的。《民法典》第七百二十二条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”

3、承租人未经出租人同意，将租赁房屋转租于第三人的。《民法典》第七百一十六条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”

（三）双方均有的解除权。不定期的房屋租赁合同，双方均可以随时解除合同。《民法典》第七百三十条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”

二、解除权是否受诉讼时效限制

对解除权，需要注意的是，解除权的行使期间不等于诉讼时效。诉讼时效的“时，”是指一定事实状态即权利不行使的持续期间，它以该事实状态的发生为起算点；而除斥期间的“时”，是指一定权利的法定存续期间，它以该权利的取得为起算点。二者区别如下：

（一）诉讼时效存在中断、中止和延长的情形，其期间因法定事由是可以变动的；而除斥期间是固定不变的。

（二）诉讼时效的届满仅导致胜诉权的消灭，而并不消灭权利本身；而除斥期间的届满则导致权利本身的消灭。

三、怎么解除房屋买卖合同

（一）当事人协商一致解除；

（二）约定的解除条件成就；

（三）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（四）在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不再履行主要债务；

（五）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（六）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（七）一手商品房的特别规定：

1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋；

2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋；

3、出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

4、出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；

5、房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者交付使用后，主体结构质量经核验确属不合格；

6、因房屋质量问题严重影响正常居住使用的；

7、面积误差比绝对值超过3%的；

8、出卖人迟延交房或买受人迟延付款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的；

9、由于开发商的原因逾期办理产权证超过一年的；

10、合同约定买受人以贷款担保方式付款，因当事人一方原因或不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的；

（八）法律规定的其他情形。