二手商品房买卖合同的法律效力-法师兄

二手商品房买卖合同的法律效力

来源：互联网时间： 2023-06-10 22:03:01 152 人看过

哪些二手商品房买卖合同不具备法律效力，专家为您解答。一是卖方与开发商签订了二手房商品房买卖合同，一次性交清了房款，卖方入住或未入住，但卖方的二手房房屋所有权证尚未办理完毕。这样的二手商品房买卖合同不具备法律效力。

随着我国目前房地产行业的迅猛发展及住房改革制度的逐步推进，房地产二级或三级市场日渐活跃，二级或三级市场的机制正处在逐步形成的阶段，这种机制包括融资、交易程序、规范管理、法律法规的建立等，但从目前的实践来看，因为房地产二级或三级市场机制的不健全，尤其是法律法规的严重滞后，导致了目前产生了为数不少的房地产纠纷案件，此类案件已占法院受理的民事案件中相当一部分比例。笔者通过本文试图对二手房交易过程当中存在的一些问题做一个简单分析，希望读者在购买二手房时避免法律方面的困扰，保障自己签订合法有效的买卖合同，也希望一线的法官能听一下来自法院外部的不同意见。

一、二手商品房买卖合同的效力问题。二手商品房的买卖相对来说产权关系清晰，只要卖方取得房屋产权证，房屋未设定抵押，没有债权债务纠纷，共有人同意出售，行为人具备民事行为能力，合同当事方意思表示真实，签订书面的买卖合同，该买卖合同就是合法有效合同。但在实践过程当中二手商品房的买卖远没有这么简单，可以说相当复杂，实践过程当中经常遇到下列几种情况的二手房买卖：

一是卖方与开发商签订了二手房商品房买卖合同，一次性交清了房款，卖方入住或未入住，但卖方的二手房房屋所有权证尚未办理完毕。

二是卖方与开发商签订了二手房商品房买卖合同，通过银行贷款交清了房款，卖方入住或未入住，但卖方的二手房房屋所有权证尚未办理完毕;

三是卖方与开发商签订了二手房商品房买卖合同，通过银行贷款交清了房款，卖方入住或未入住，卖方的二手房房屋所有权证已办理完毕，但卖方未还清贷款，产权证质押在开发商处或银行设定抵押登记。

声明：该文章是网站编辑根据互联网公开的相关知识进行归纳整理。如若侵权或错误，请通过反馈渠道提交信息，我们将及时处理。【点击反馈】

扩展阅读

律师服务

热门律师推荐

律师普法

换一批

更多商品房买卖合同相关文章

合同生效
购买二手车手写合同有法律效力么?

购买二手车手写合同有法律效力。合同生效即合同发生了法律约束力。只有符合法律规定的一定条件的合同才具有法律效力，这些条件常常被称为合同的有效要件。根据我国相关法律规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。一、劳动者或用人单位订立合同有哪几种形式劳动者和用人单位订立合同时，只能采用书面形式。合同的订立方式有书面形式、口头形式和其他形式。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，

2023-04-10

212人看过
商品房买卖合同
预约合同效力分析——商品房买卖合同效力争议问题

一、案情介绍2000年10月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》采用的是商品房买卖通用的空白格式文本，包含了通常的商品房买卖合同所具备的条款内容。在此《商品房买卖合同》中双方约定，原告购买被告商品房一套，该房屋的建筑面积共320平方米，单价10，000元，房屋总金额3，200，000元，2001年10月31日前交付房屋，并约定了相应的违约责任。原被告在当日签订了一份《补充协议》，约定，买受人自愿在出卖人尚未取得国家批准销售证明的情况下，签订《商品房买卖合同》及补充协议。买受人同意在本合同签订3日内将购房款的50％汇入出卖人指定银行，余款由买受人到出卖人指定地点办理银行按揭手续。补充合同还约定，双方同意在签订本合同后，在出卖人取得政府颁发的销售证明后7日内换签由北京市国土资源和房屋管理局监制的《北京市商品房买卖合同》，并在换签后，按原合同规定的时间，持本合同和有关证件

2023-04-27

356人看过
二手房买卖合同
二手房买卖合同多长有效,二手房买卖纠纷处理

一、二手房买卖合同多长有效二手房买卖合同的有效期，一般是指诉讼期限，而二手买卖合同产生纠纷的，向人民法院主张权利的时间是3年。《中华人民共和国民法典》第一百八十八条【普通诉讼时效、最长权利保护期间】向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。二、二手房买卖纠纷处理1、与卖家协商解决任何纠纷解决的首选方法都是协商，因为协商不需要走太过正式的法律程序，耗费时间短，虽然也存在着难以达成一致意见等缺陷，但在有些情况下反而是比较有效的方法。所以当纠纷发生，购房者开始还是应该选择与卖家面对面协商，摆出有关的事实依据，并提出和解的要求。如果能够协商一致，那就将会是圆满

2023-06-28

345人看过
房屋权属登记
存量私房（二手商品房）买卖

1)业务名称定义存量私房买卖是指房产权利人将产别为私产的存量房房产(二手商品房)交付给买受人所有，后者接受该房产并支付约定价款的行为。2)业务办理流程此业务为一级办理业务，立等可取。窗口受理审核后开具权属登记受理通知单，申请人持此表单交费后到发证窗口领证。3)负责科室证件交易所4)办公地点(含房间号)双榆树北里甲22号,一层大厅5)咨询电话826182286)受理时限即时7)政策依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《北京市城市房地产转让管理办法》8)申请条件取得房屋所有权证，买卖双方签署了合法有效的房屋买卖合同。过户前先去海淀地税局缴纳契税及营业税。9)申请表单《房屋所有权转移登记申请书》10)收缴证件1.《房屋所有权转移登记申请书》，现场填写不用提前领取;如果买房人为单位则需要加盖公章;2.房屋所有权证原件;3.买卖双方签订的房屋买卖合同原件(1份)，合

2023-06-10

200人看过

二手房买卖
二手房屋买卖合同范本？二手房买卖的注

一、二手房屋买卖合同范本？甲方（卖方）：乙方（买方）：1、甲方自愿将坐落在济南市区路小区号楼单元室（建筑面积平方米，储藏室平方米，产权证号）房地产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方（附房产证复印件及该房产位置图）。2、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写；即人民币小写。乙方在签订本合同时，支付定金，即小写。3、乙方支付定金之日起个月内，向甲方支付首付款（定金从中扣除），首付款之外的款项通过银行住房按揭方式交付（有关期限和程序按照所在按揭银行规定办理）。甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交纳土地出让金）。4、办理房产证手续所产生的有关税费由方承担。乙方支付首付款后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下之时，乙方应向甲方付清全部房款余额。5、甲方应在前将该房产交付乙方；届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人

2023-04-12

127人看过
法定代表人
买卖合同的法律效力 - 多重合同

出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有《民法典》规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。据此，在一物多重买卖的情况下，只要每个买卖合同都不具有《民法典》规定的无效情形，则数个买卖合同均是有效的。多重买卖合同纠纷的起诉状应载明哪些基本内容（一）原告的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位、住所、联系方式，法人或者其他组织的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务、联系方式；（二）被告的姓名、性别、工作单位、住所等信息，法人或者其他组织的名称、住所等信息；（三）诉讼请求和所根据的事实与理由；（四）证据和证据来源，证人姓名和住所。《中华人民共和国民法典》第一百五十三条，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

2023-07-11

424人看过
债权人
房屋限购对商品房屋买卖合同效力的影响

限购政策一般不会影响房屋买卖合同的效力，只是会影响合同的履行。符合以下条件时，合同有效：1、行为人具有相应的民事行为能力；2、意思表示真实；3、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：1、法律上或者事实上不能履行；2、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；3、债权人在合理期限内未请求履行。近年来不断推出的楼市调控新政，其基本导向在于一方面通过提高购房首付和提高贷款利率来降低购房者资金承受力，遏制不合理的购房需求；另一方面通过提高购房成本，改变公众的房价预期，从而遏制房价过快上涨。房地产新政是国家行政机关颁布的行政性决定，具有原则性、调控性、应时性、有限性等特征。法律依据：《中华人民共和国民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；

2023-08-09

179人看过
商品房买卖
二手商品房买卖税费怎么算，二手商品房买卖税费由谁承担

一、二手商品房买卖税费怎么算二手房买卖税费的计算方式如下：1.(售房收入-购房总额-本次缴纳增值税-原始契税-合同价×1%)×20%；2.税费缴纳人在地税系统中未能查询到原值，不能正确计算应该缴纳税额的，应该采取核定征收，购买二手房个人所得税税率暂定为计税价格的1%。3.二手普通住宅增值税计算方法：不足2年的房屋总价的5.6%增值税，超过2年(含2年)免征增值税。二、二手商品房买卖税费由谁承担二手商品房买卖税费由双方承担。1.买方(1)契税：二手房交易税费成交价或评估价(高者)×1.5%(商用用房或大于144平米的税率为3%)；(2)交易服务费：建筑面积(平方米)×3元；(3)交易印花税：成交价或评估价(高者)×0.05%；(4)产权转移登记费：50元(每增加1人加10元，买家为单位的80元)。2.卖方(1)交易服务费：建筑面积(平方米)×3元；(2)交易印花税：成交价或评估价(高者)×0

2023-06-26

291人看过

仲裁机构
“一房二卖”的法律效力

一房二卖合同的效力要分三种情况：（一）先、后买受人中有一个买受人已取得房屋所有权证，而所有的房屋买卖合同均签订于取得房屋所有权证之前，则所涉及的买卖合同为有效或为可撤销。（二）先、后买受人中有一个买受人已取得房屋所有权证，签订于取得房屋所有权证之前的合同，为有效合同；签订于取得房屋所有权证之后的合同，为无效合同；（三）先、后买受人都没有取得房屋所有权证，只要不存在法定的无效情形，所有的买卖合同均为有效或为可撤销。一、一房二卖的后果一房二卖的后果是：有效合同的当事人有权要求卖方履行合同，交付房屋；可撤销合同的当事人和无效合同的当事人在知道之日起一年内可以请求法院或仲裁机构予以撤销合同，并要求卖方承担返还已付购房款及利息、赔偿损失、及承担不超过已付购房款一倍的赔偿。二、一房二卖能否取得房屋所有权对于一房二卖的情形先登记的一方是可以取得房屋所有权的，房屋属于不动产，对于不动产必须要进行不动产登记

2023-02-26

180人看过
二手房买卖合同
二手房买卖合同纠纷最有效的处理，二手房买卖合同纠纷的原因

一、二手房买卖合同纠纷最有效的处理二手房买卖合同纠纷最有效的处理：1.与卖家协商解决任何纠纷解决的首选方法都是协商，因为协商不需要走太过正式的法律程序，耗费时间短，虽然也存在着难以达成一致意见等缺陷，但在有些情况下反而是比较有效的方法。2.向消费者协会投诉如果协商不成，并且房屋买卖的争议或者分歧比较大，购房者可以向房屋所在地的消费者协会投诉，并提交详细的文字材料和证明材料。3.向有关行政部门投诉如果你购房的时候涉及到了中介费、合同约定外的其他收费和物业费等费用，那你就可以向有关的物价行政管理部门投诉。如果遇见了合同欺诈等纠纷，你就可以向有关工商行政管理部门投诉。4.向仲裁机构申请仲裁合同双方在合同中或者事后达成了仲裁协议的，可以向约定的仲裁机构申请仲裁。房地产纠纷交付仲裁的前提是双方当事人在合同中订有仲裁条款，或者事后达成书面仲裁协议，否则仲裁机构无权受理。5.向有关人民法院起诉向有关人民

2023-04-30

395人看过
代理
买二手房合同代理人签字有法律效力吗

签订二手房买卖合同的注意事项：在二手房买卖中，和卖房签订买卖合同是至关重要的一环，针对买房的各个细节做好约定俗成，为避免日后纠纷打下坚实的基础；另一方面，即便日后不幸出现了纠纷，说理也有凭证可依。所以签订二手房买卖合同比签订新房的买卖合同更需要深入了解一些细节，今天爱福清网就来说一说签订二手房买卖合同的注意事项。确认屋主真实身份：买卖双方在签订合同签，必须合适屋主的身份的真实性，屋主证件的真实性与其业主身份的一致性是签订买卖合同的先决条件，尤其在没有第三方有力保证的情况下，这个问题更应该引起广大二手房买家的注意；确认房屋面积：确认房屋的面积包括三个方面：建筑面积、使用面积和户内的实际面积；产权证上一般标明的是建筑面积；最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积；考核房屋的市政配套：这里指的是房子的水电等方面，验房的时候要打开水龙头看看水质和水压方面的情况，观察

2023-03-17

246人看过
商品房买卖合同
商品房买卖合同效力纠纷怎么解决?

商品房买卖合同效力纠纷可以通过仲裁或者诉讼以及调解的方式来进行解决。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要

2023-06-22

60人看过

商品房买卖合同
未取得商品房预售许可证和开发商签定的商品房买卖合同有法律效力吗

开发商未取得商品房预售许可证明，订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在法院起诉前取得商品房预售许可证的，预售合同有效。一、买了没有预售许可证的房子如何办1、买了没有预售许可证的房子可以申请退房。预售房产的开发商应当持有合法有效的商品房预售许可证，未取得预售许可证进行预售的行为属于违法，与买受人订立的商品房预售合同应当认定为无效，但在起诉前取得合法有效预售许可证的可以认定为有效。2、法律依据《城市商品房预售管理办法》第五条商品房预售应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。《商品房销售管理办法》第六条商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例

2023-03-04

269人看过
二手房买卖合同
二手房买卖合同纠纷，二手房买卖合同纠纷怎么办，二手房

二手房买卖合同纠纷的原因为：一、房地产经纪机构的不规范操作和二手房交易双方的法律风险意识淡薄，是二手房买卖合同纠纷案件发生的主要原因。二、委托合同签订不规范房地产经纪机构应当与二手房买卖交易双方分别签订委托合同，但是在实践中，房地产经纪机构往往与二手房买卖双方一同签订一份合同，多称为二手房买卖委托合同或房地产买卖契约补充协议，将二手房买卖合同与二手房买卖委托合同的内容混在一起，内容约定多含糊不清。三、逃避居间义务1)房地产经纪机构在深圳市房产交易市场办理产权证时不在《深圳市房地产买卖契约》(现变更为《深圳市存量房买卖合同》)上签字盖章，不如实将双方的权利义务反映在合同上，逃避居间义务。2)这样一旦发生纠纷，买卖双方经常会就二手房买卖合同是否成立以及如何履行发生争议。3)二手房买卖双方对房地产经纪机构的不规范操作提高警惕，选择正规的房地产经纪机构，以免权利被非法侵害。四、二手房买卖合同的内容

2023-02-04

171人看过