一、商铺拆了面积怎么补偿

拆迁补偿费用主要分为以下四个方面：

（一）拆迁资产补偿费用

1、实践中关于土地补偿费用存在的问题。

门面房一般用来出租。租赁的土地分为租赁国有土地和租赁集体土地两种。门面房拆迁必然会导致这种租赁关系的终止，那么承租者和业主在租赁合同中的期待利益如何保障？根据《我国法律》规定，拆迁补偿对象是国有土地上的建筑物及附属物，对空地或净地的补偿，拆迁法规并没有做出统一的规定。对集体土地上的建筑物拆迁也没用规定。

门面房大部分是直接通过招拍挂或划拨的方式取得国有土地使用权的。但土地管理法中关于国有土地使用权收回方面，仅规定给予适当补偿，但没有详细的规定。

全国各地方的拆迁土地补偿，往往与房屋、建筑物补偿计算在一起，不明晰、不透明的情况大量存在，使得权利人的权益无法获得相应的合理补偿。同时，这也是我们立法机关和行政机关在制订法律、法规和政策性文件的时候，应当加以保护的地方，有关部门能应该重视，律师办案过程中更应当运用娴熟的技巧解决。

2、房屋、建筑物补偿费用确定问题。

对于房屋、建筑物的补偿，应当以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准。因为历史原因无法办理房产证明和土地证明的，可经实际丈量确定。房屋、建筑物的价值一般应由拆迁人、被拆迁人共同委托评估公司，评估公司根据相关评估技术标准，确定房屋、建筑物的实际价值。

3、设备补充费用按照重置成新价计算

设备搬迁安装费用应当按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算。机器设备分为两类：一类是可搬迁设备；二是不可搬迁设备；可搬迁设备因拆迁而引起的损失费又可分为实物损失费和功能损失费。实物损失费包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等。功能损失费用包括搬迁引起的机器精度下降、不合格产品的增多。对于不可搬迁设备，拆迁会导致该设备的废弃，故应结合其成新和重置价，计算设备重置成新价，对所有人进行补偿。

在拆迁的实际操作中，拆迁非住宅房屋，其设备搬迁和安装费用，每个地方应当有确定的标准；无法恢复使用的设备，按照设备重置价结合成新给予补偿。

（二）停产停业损失

该部分是法律实践中出现争执较大的部分，大多数学者认为停产停业费用不仅应当包括原材料、半成品等物品的实际损失，还应当包括按照往年同一时期的实际销售额或利润额确定补偿数额。这部分费用，往往是直接影响企业赔偿总额的部分，因此，也是律师维权的重中之重。

对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。具体标准和计算方法该我国法律并没有统一规定，其他法律、行政法规也没有进行规定。在法律实践中，补偿的标准、依据常常由市一级地方政府以政策性文件规定，各地补偿标准不同，计算方法也不同，这在立法上未免是一个遗憾。

（三）拆迁补偿费用

1、设备搬迁安装费

对于可搬迁的设备，应当本着继续利用的原则，进行异地搬迁安装，继承投入使用。据此产生的设备搬迁和安装费用是拆迁引起的必然损失，拆迁人应当予以补偿。

2、解聘员工的安置补偿费用。

因拆迁而解聘员工的安置补偿费用，在法律法规政策性文件中并没有详细性规定，属于拆迁当事人相互协商争取的项目。拆迁如果导致员工解聘，那么，应当根据具体与员工签订的劳动合同，结合劳动法有关规定给予补偿。

（四）基于拆迁政策发生的奖励费用

在拆迁的过程中，拆迁人为了加快拆迁进度，拆迁人往往会采取速迁奖励的办法鼓励被拆迁人、承租人尽早签订拆迁安置补偿协议，搬出拆迁范围。奖励费用金额的大小，由拆迁人根据拆迁实际确定，也可由拆迁人、被拆迁人、实际承租人之间协商确定。应当注意的是，如果被拆迁厂房的所有人和使用人发生分离时，奖励费用应当支付给实际使用被拆迁厂房的承租人，这已经由政策性文件进行规定，也是合情合理的做法。

二、商服用房拆迁补偿价格评估的原则

（一）合法性原则

即商服用房的拆迁补偿评估，必须以商服用房具备合法产权、合法使用与合法处分为前提。具体地说，在评估时：

必须确认估价对象具有合法产权。具有合法产权的商服用房是经依法登记，颁发了房屋所有权证、土地使用权证或房地产权证的商服用房。无法确认估价对象产权合法性的商服用房，必须在评估报告中进行说明。商服用房的估价结果是假定估价对象具有合法产权情况下的评估，其评估结论是假定估价对象具有合法产权情况下的结论。否则，评估结论无效。

必须按估价对象的合法用途进行评估。只有房屋产权证登记为商业用途或商服用途的合法商服用房，才能按商服用房进行拆迁补偿评估。目前有不少沿街非商服用房的产权人、使用人，在没有办理产权变更手续的情况下，擅自将用房改为商服用房。估价人员不能把这些房屋作为商服用房进行拆迁补偿评估。

必须按照合法处分的规定进行评估。拆迁补偿价格应当根据被拆迁房屋所处的房地产市场的评估价格确定。此市场评估价格，是被拆迁房屋于估价时点在公开市场上合法处分、合法交易的客观公正的价格。对于土地为划拨用地的商服用房，应是补交土地使用权出让金后的价格。

对于持有房屋所有权证和土地使用权证，但房屋已不存在的情况，应按土地使用权证的土地面积评估土地使用权的补偿价格。

（二）商服用房拆迁补偿评估时的最高最佳用途一般是其拆迁许可证颁发之日所保持的用途

商服用房拆迁补偿评估一般是评估出拆迁许可证颁发之日被拆迁商服用房的市场价值，并以此评估价值作为拆迁人对被拆迁人、承租人不能保持现状继续使用遭受损失的补偿依据。因此，商服用房拆迁补偿评估时的最高最佳用途，应是拆迁许可证颁发之日保持现状继续使用前提下的用途。

（三）替代原则

商服用房拆迁补偿评估的替代原则包含两层含义。其一是商服用房拆迁补偿评估的结果不得明显偏离类似商服用房在同等条件下的正常价格。其二是商服用房拆迁补偿可以采用市场比较法，即可以根据委估商服用房与近期交易的类似商服用房区域因素、本身因素、交易因素、交易日期因素的差异，对近期交易的类似商服用房的交易价格进行修正，从而求出委估商服用房的拆迁补偿价格。

（四）估价时点原则

商服用房拆迁补偿评估的估价时点原则，是指商服用房拆迁补偿评估的价格是估价时点的价格。此原则是要注意以下两点：

被拆迁商服用房在不同时期的收益应该按照适当的资本化率折算为估价时点的现值。

商服用房拆迁补偿价格评估的结果，一般是房屋拆迁许可证颁发之日的评估价值；规模大，分期、分阶段实施的拆迁项目，评估结果应是当期房屋拆迁实施之日的评估价值。

三、非住宅建筑城市拆迁补偿标准

拆除非住宅房屋，以货币补偿的，补偿款按照被拆除房屋建筑面积的市场评估价格计算。但因市人民政府确立的市政、公益事业等重点工程建设而拆除非住宅房屋的补偿，按照市人民政府的有关规定执行。

拆除非住宅房屋，以房屋补偿的，拆迁人与被拆迁人应按货币补偿的标准计算出拆迁补偿款，然后结算出补偿房屋的商品房价格与拆迁补偿款的差价，多退少补。

拆迁非住宅房屋，实行货币补偿的，拆迁补偿金按被拆迁房屋的建筑面积和市场评估价结算，拆迁补偿金全额支付给被拆迁所有人；实行房屋补偿的，拆迁人应当按照货币补偿方式结算的补偿金提供价款相当的房屋给被拆迁人。房屋价款与补偿金存在差价的，应当结算差价款，补偿房屋的产权性质保持不变。造成停产、停业损失的，由拆迁人付给一定数额的经营性补助费。拆迁住宅、非住宅兼用的房屋，按住宅房屋实行拆迁补偿，并由拆迁人付给一定数额的经营性补助费。