据上海市住房保障和房屋管理局介绍,经上海市政府同意,11月20日起,上海将实施普通住房新标准。按照新标准,普通住房实际成交价格应低于同级土地上住房平均成交价格的1.44倍,内环路内、内环路间、外每套分别低于450万元、310万元和230万元。此外,普通住宅的条件还包括:单体建筑面积140平方米以下;5层(含5层)以上的多层、高层住宅,以及5层以下的旧公寓、新巷、旧巷。根据相关规定,普通住宅交易可享受相应的优惠政策。调整普通住房标准是政府部门的日常管理工作。根据国务院有关规定,上海于2005年6月出台了普通住房标准体系,并于2008年11月和2012年3月先后对标准进行了调整。
在价格方面,目前上海普通住宅的标准是内环路以内、内环路与外环路之间每套价格分别低于330万元、200万元和160万元。在这次调整中,容积率和面积标准没有变化。
据上海市住房保障和房屋管理局相关负责人介绍,根据2012年以来的市场变化和中国人民银行、中国银监会9月29日对个人住房信贷政策的调整,普通住房价格标准有所调整进行了调整,以合理引导住房建设和消费。
价格标准调整后,上海普通住房在商品房(含新建商品房和二手存量房)成交中的比重将有一定提高。根据上海市房管局发布的信息,可享受优惠政策的普通住房应同时满足以下条件:五层以上(含五层)的多层及高层住宅、五层以下的旧公寓、新巷、旧巷等。;单套建筑面积140平方米以下;实际成交价格:同级土地房屋成交均价的1.44倍以下,内环路以内450万元/套以下,内环路至外环路之间310万元/套以下,230万元以下/设置在外环路外。
在2012年3月1日实施的原《普通住房认定标准》中,上述价格分别为330万元、200万元和160万元,修改后分别上涨36%、55%和44%。
随着普通住房标准的调整,普通商品房在上海房地产市场中的比重也明显提高。上海中原研究咨询部总监宋慧勇发布的研究报告显示,从10月份的成交情况来看,上海普通一手房的成交比例从5.1%上升到21.3%,其中:,内环内交易比重由0.1%提高到0.3%,内外环间交易比重由0.2%提高到1.8%,外环外交易比重由4.1%提高到20.9%。
二手房市场中,二手房市场普通住宅成交比例由79.3%上升至88.6%,其中内环比例由75%上升至82.8%,内外环比例由78.5%上升至89.3%,外圈外侧由81.6%增加到89.9%,内圈与外圈之间的比例增加最多,达到10.8%。
随着标准的改变,上海市场新房交易成本将降低。由于上海市非普通住房的契税为3%,而普通住房的契税仅为1%,部分原非普通住房此次将获得2%的税收减免。宋慧勇表示,减税空间有限,不足以吸引市场需求入市,也不会对市场成交量产生很大的刺激作用。但由于普通住房可享受二套房贷优惠政策,这部分需求入市意愿将增强。
可防止成交量下滑
根据上海央行出台的住房贷款和公积金新政,只有普通住房才能享受优惠政策。由于符合普通住宅标准的房屋供应有限,对消费者购买力的刺激有限,上海楼市很难掀起明显波澜。
由于今年以来经济不景气,房地产市场不太乐观,政府从刺激消费需求、增加财政收入的角度出发,选择在这个时点调整普通住房标准,这也符合住房贷款和公积金的新政策。
从最近披露的数据来看,上海房地产市场的表现并不十分乐观,经济数据也显示出巨大的放缓压力。一些促进房地产市场的政策可以帮助稳定房地产市场。不过,由于10月份楼市表现优异,楼市整体成交量可能出现下滑。他表示,普通住宅标准调整对刚性住宅需求影响较大,外环外新房和内外环间二手房成交量将有所提高。
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