崇明县农村村民住房建设管理若干规定

崇明农村宅基地政策第一章总则

第一条（目的和依据）

为了加强本县农村村民住房建设管理，引导农村村民住宅建设合理、节约利用土地资源，推进新农村建设。根据《上海市农村村民住房建设管理办法》和有关法律、法规，结合本县实际情况，制定本规定。

第二条（适用范围）

本规定适用于本县行政区域范围内农民集体所有土地上农村村民新建、改建、扩建和翻建住房（以下统称“村民建房”）及其管理。

第三条（有关用语的含义）

本规定中下列用语的含义是：

（一）农村村民，是指具有本县常住户口的本县农村集体经济组织成员。

（二）个人建房，是指由单户村民自行建造住房的活动。

（三）集体建房，是指由村民委员会组织实施新建农村村民住房的活动。

第四条（管理部门）

县房地局负责本县辖区内村民建房的用地管理和配套设施建设管理，镇（乡）房屋土地管理分所作为其派出机构具体实施相关管理工作。

县规划局负责本县辖区内村民建房的规划管理。

县建委负责本县辖区内村民建房的建筑活动监督管理。

镇（乡）人民政府负责本辖区内村民建房的管理。镇（乡）人民政府受县规划管理局委托，审核发放个人建房的建设工程规划许可证，对个人建房进行开工查验和竣工验收；受县建设管理部门委托，进行个人建房安全质量的现场指导和检查。

第五条（规划原则）

农村村民建房应根据崇明三岛总体规划、崇明三岛“19208”城乡体系规划和农村居民点控制性规划统筹安排。镇（乡）人民政府应坚持“撤小并大、逐步集中”的原则，合理确定规划居民点的布点和范围，编制辖区内的农村居民点控制性规划，并报县人民政府审批。

第六条（用地计划）

县房地局按照市房地资源局、市发展改革委下达的土地利用年度计划指标，确定村民建房的年度用地计划，并分解下达到镇（乡）人民政府。

镇（乡）人民政府审核建房申请，应当符合县房地局分解下达的村民建房年度用地计划。

第七条（建设原则）

农村村民建房应按照规划依次建房，符合有关水土保持、防洪、风景名胜和文物古迹保护法律、法规的规定，不得妨碍交通、市政、环境卫生，不得妨碍电力高压走廊、河道蓝线、道路红线、绿线、邮电通信、市政公用设施和毗邻建筑的通风、采光和正常使用。坚持安全、经济、适用和美观的原则，注重建筑质量，设施落实节能节地要求，体现乡村特色。

第八条（公开办事制度）

农村村民住房建设管理实行公开办事制度，镇（乡）人民政府应将村民建房条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限、规划情况、年度用地计划等相关规定进行公示。

农村村民新建、改建、扩建或者翻建住房的，必须实行“三公开一评议”（即建房用地指标公开、建房用地标准和建房对象公开、建房用地位置公开、群众评议），“双定桩”（即宅基地使用范围定桩、住房建筑占地面积定桩），不得擅自移位或拔桩。

县规划局对镇（乡）人民政府的规划审核发证工作应加强监管，定期对建房审批项目进行检查。县建委和镇（乡）人民政府应加大宣传力度，向农村村民普及建房技术和质量安全知识，并组织落实向农村村民推荐建房通用图纸的工作。

第九条（规划许可）

《农村村民住房建设工程规划许可证》由县规划局委托镇（乡）人民政府审核发放，加盖《崇明县规划管理局农村村民建房规划许可专用章》。

第十条（宅基地的使用范围）

农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过规定标准。现有宅基地面积在规定标准之内，且符合村镇规划要求的农村村民申请个人建房用地的应当在原址改建或者翻建，不得易地迁建。

第二章个人建房

第十一条（申请条件）

符合下列条件之一的农村村民需要住房建设用地的，可以以户为单位向常住户所在地村民委员会提出书面申请，并填写《农村村民个人建房申请表》：

（一）同户（以合法有效的农村宅基地使用证或者建房批准文件计户）居住人口中有两个或两个以上未婚者，其中一人已达到结婚年龄，要求分户建房，经村民委员会和镇（乡）人民政府审核通过后，可先行办理建房用地报批；

（二）该户已使用的宅基地总面积未达到本规定的宅基地总面积标准的80％，需要在原址改建、扩建或者易地新建的；

（三）按照村镇规划调整宅基地，需要易地新建的；

（四）原宅基地被征收，该户所在的村或者村民小组建制尚未撤销且具备易地建房条件的；

（五）原有住房属于危险住房，需要在原址翻建的；

（六）原有住房因自然灾害等原因灭失，需要易地新建或者在原址翻建的。

凡有下列情形之一的村民，以任何方式和名义提出的分户申请，一律不予受理：

（一）本人未婚，且不符合分户建房条件，已办理户口分户单列户籍的；

（二）本人已结婚，但未办理户口分户单列户籍的；

（三）本人由于结婚或其他原因已享受分户用地政策的；

（四）本人已享受国家建房用地政策，因原申请对象家庭中有关人员的户籍有变化，现不符合分户条件的；

（五）离婚一方曾自愿放弃法定应得婚姻房产权利，而以无房为由的；

（六）老人本人已享受国家建房用地政策，因子女不承担收留和赡养义务的；

（七）户内服刑或劳教人员随本户享受过国家建房用地政策，在服刑和劳教期满后不愿合居，并不具备分户条件的；

（八）其他法律、法规规定限制的。

第十二条（用地人数的计算标准）

村民户申请个人建房用地人数，按照该户在本村或者村民小组内具有本县常住户口进行计算，下列非常住户口人员，可计入用地人数：

（一）户内非（农村集体经济组织成员）农业户口未婚子女，其中，领取本市《独生子女父母光荣证》（或者《独生子女证》）的独生子女，按2人计算；

（二）户内户口暂时迁出的现役军人、武警、在校学生，服刑或者接受劳动教养的人员；

（三）户内非因征地原因参加小城镇社会保险的人员；

（四）户内由于户口迁移政策规定，暂时未能迁入的外籍农业户口人员，凭当地户籍证明、户口簿复印件和结婚证书，可计入用地人数；

第十三条（用地分户）

（一）不符合分户建房条件的村民户不得办理建房用地分户。为确保农村集体经济组织成员的住房用地面积，不得将原有住房用地面积分给非本农村集体经济组织成员后，再申请增补建房用地面积。

（二）符合分户建房条件要求分户建房的村民户，原有宅基地使用证或建房批准文件中的面积拆分，应由县房地局委托镇（乡）人民政府按有关规定办理，并报县房地局审核确认及备案。

第十四条（村民个人建房用地申请和行政审批一般程序）

农村村民建房用地申请和行政审批按下列程序办理：

（一）村民户需要个人住房建设用地的，应向常住户口所在地村民委员会提出书面申请，并填写《农村村民个人建房申请表》。

（二）村民委员会接到个人住房建设用地申请后，应当在本村或者该户村民所在的村民小组张榜公布，公布期限不少于30日。公布期间无异议的，村民委员会应当在《农村村民个人建房申请表》上签署意见后，连同建房申请人的书面申请报送镇（乡）人民政府；公布期间有异议的，村民委员会应当召集村民会议或者村民代表会议讨论决定。

（三）镇（乡）人民政府接到村民委员会报送的《农村村民个人建房申请表》和建房申请人的书面申请后20日内，会同镇（乡）房屋土地管理分所进行实地审核。审核内容包括申请人是否符合申请条件、用地面积标准、人口数计算、分户规定和拟用地是否符合规划要求等。

（四）镇（乡）人民政府审核完毕后，将审核意见和有关报送材料一并报县人民政府审批建房用地。

（五）建房用地批准后，由县人民政府发给用地批准文件；由镇（乡）人民政府发给《农村个人建房用地申请批复通知》。《农村个人建房用地申请批复通知》中必须明确用地面积、四址范围，同时按照《上海市农村村民住房建设管理办法》第十条第三款之规定，注明新房竣工后退回原有宅基地相关内容，以及收回原宅基地使用证。

第十五条（宅基地范围划定）

经批准建房的村民应当在开工前向镇（乡）房屋土地管理分所申请划定宅基地范围。

第十六条（建设工程规划许可证的行政审批程序）

镇（乡）人民政府按以下程序办理农村村民建房规划许可：

（一）经批准建房的村民应当在开工前向镇（乡）人民政府办理农村村民住房建设工程规划许可证；

（二）农村村民建房的申请人向常住户口所在地镇（乡）人民政府提出书面申请，并填写《崇明县农村村民住房建设工程规划许可证申请报批表》；

（三）镇（乡）人民政府收到建房户报送的《崇明县农村村民住房建设工程规划许可证申请报批表》和书面申请后，应对用地面积、建房位置、建筑面积标准以及房屋的层数和高度、竣工期限、化粪池、副业棚舍等内容进行审核；

（四）镇（乡）人民政府村建办审核意见签署后，报镇（乡）人民政府负责人签发，向申请人颁发《崇明县农村村民住房建设工程规划许可证》及附件。附件包括：建设工程项目表、房屋平面位置图、施工图等。

对不符合农村村民建房法定条件标准的、不符合《农村居民点控制性规划》和相关规定的，镇（乡）人民政府应作出不予行政许可的决定，并书面说明理由。

第十七条（报送资料）

申请办理农村村民建房用地应报送的相关资料包括：

（一）《行政事务审批申请表》；

（二）《农村村民个人住房建设用地申请表》；

（三）原宅基地使用证（或者原用地批复通知）、户口簿复印件各1份；

（四）拟用地范围图示；

（五）镇（乡）政府的函或镇（乡）房屋土地管理分所的审核意见；

（六）建设用地勘测定界技术报告和勘测定界图；

（七）地籍图3份；

（八）规划用地许可复印件；

（九）建房公告。

申请办理农村村民建房规划许可证应报送的相关资料包括：

（一）《崇明县农村村民住房建设工程规划许可证申请报批表》和书面申请；

（二）房地部门的用地批复；

（三）拟建房屋的设计方案图二套；

（四）其他相关资料。

第十八条（宅基地用地四址变更）

符合下列条件之一的村民申请已批未建的宅基地用地四址变更的，可以凭原批准的《农村个人建房用地申请批复通知》向常住户口所在地的村民委员会提出书面申请，并填写《农村个人建房用地四址变更申请报批表》，村民委员会签署意见，镇（乡）人民政府审核同意后报县人民政府审批：

（一）原批准的建房用地范围居民点规划已被撤消，需要变更建房用地四址的；

（二）村民户在实施建房过程中，发现所建住房范围内不具备建房条件的，经镇（乡）人民政府和镇（乡）房屋土地管理分所实地勘探，确实不能建造住房的。

第十九条（用地调整）

农村个人建房所使用的土地属于集体或者国家所有，个人只有使用权。根据镇（乡）、村庄建设规划，农村个人建房需要调整宅基地、承包地、自留地、竹园地时，原土地使用人应当服从。

已经批准的农村个人建房用地需要调整使用土地的，由当事人协商或者村民委员会协调解决；协商或者协调不成的，由镇（乡）人民政府处理。

第二十条（审批结果的公布）

镇（乡）人民政府应将建房用地户数、家庭人数、宅基地面积、建房占地面积、建筑面积、行政许可决定等情况定期公示，接受群众的查询和监督。

第二十一条（开工查验）

申请人应当在开工前七日内，向审批部门申请派员开工查验，经查验合格的方可开挖地基。

经批准的农村村民住房应按批准的有关要求进行建设，镇（乡）人民政府负责辖区内的农村村民住房建设的开工查验工作，并会同镇（乡）房屋土地管理分所派员到现场实地确认宅基地内建筑物的平面位置、层数、高度和标高，并填写《崇明县农村村民住房建设工程开工查验记录》。

第二十二条（施工图纸）

农村村民建造两层或者两层以上住房的，应当使用具备资质的设计单位设计或经其审核的图纸，或者免费使用市建设交通委推荐的通用图纸。

第二十三条（环卫设施和副业棚舍配建要求）

个人建房应当按规定同时配建三格化粪池。化粪池应当远离水源，并加盖密封。个人建房不得设户外厕所。

镇（乡）人民政府在审批《崇明县农村村民住房建设工程规划许可证》时，应当根据当地实际情况，核定副业棚舍的位置、面积和高度，维护村容的整洁美观。

第二十四条（竣工期限）

镇（乡）人民政府在审核、发放《崇明县农村村民住房建设工程规划许可证》时核定竣工期限，竣工期限一般为1年。村民户建房因特殊情况无法按期竣工的，应向镇（乡）人民政府提出书面申请，经镇（乡）人民政府同意，可延长竣工期，但最多延长1年。

第二十五条（竣工验收）

村民建房完工后，应通知镇（乡）人民政府进行竣工验收。镇（乡）人民政府应当在接到申请后的15日内会同镇（乡）房屋土地管理分所，到现场进行验收，并填写《崇明县农村村民住房建设工程竣工规划验收送审表》。

对《崇明县农村村民住房建设工程规划许可证》核发2年以上，新房屋事实上已竣工后居住的，镇（乡）人民政府可以直接进行竣工验收，并对原宅基地上的建筑物、构筑物和其他设施及时组织整理平复。

第二十六条（围墙的建造要求）

村民建房需要设立围墙的，不得超越批准的宅基地范围，高度不得超过2．5米，不得妨碍公共通道、管线等公共设施，不得影响相邻房屋的通风和采光。

第二十七条（补建围墙的程序）

村民户需要在原宅基地范围内补建围墙的，应当经村民委员会审核同意，并向镇（乡）人民政府申请建设工程规划许可证。

补建围墙申请经批准后，村民户应当在开工前向镇（乡）人民政府申请查验；镇（乡）人民政府应当在15日内派员到现场进行查验，实地确认建造围墙的位置、高度等事项。

补建围墙的村民户应当严格按照建设工程规划许可证的规定进行施工；完工后，按照本规定第二十五条规定进行竣工验收。

第二十八条（备案制度）

镇（乡）人民政府应每月向县规划局报送相关审核发证情况和相应的竣工验收资料。并报送县房地局。

第三章相关标准

第二十九条（用地面积、建筑占地面积和建筑面积标准）

个人建房的用地面积、建筑占地面积和建筑面积标准按照下列规定计算：

（一）4人户或者4人以下户的宅基地总面积不超过180平方米，其中建筑占地面积不超过90平方米，建筑面积不超过180平方米。

对子女已婚后，户口单列居住的中老年人，二人户的宅基地总面积不超过80平方米，其中建筑占地面积不超过40平方米，建筑面积不超过80平方米；一人户的宅基地总面积不超过60平方米，其中建筑占地面积不超过30平方米，建筑面积不超过60平方米。

（二）5人户的宅基地总面积不超过180平方米，其中建筑占地面积不超过90平方米，建筑面积不超过190平方米。

（三）6人户的宅基地总面积不超过200平方米，其中建筑占地面积不超过100平方米，建筑面积不超过200平方米。

（四）6人以上户的宅基地总面积不超过200平方米，其中建筑占地面积不超过100平方米，建筑面积不超过220平方米。

第三十条（间距和高度标准）

村民户建房以两层为主，楼房总高度不得超过10米，底层层高不得超过3．2米，其余层数的每层层高不得超过3米。副业棚舍为一层，层高不超过2．6米，面积不超过主房建筑占地面积的40％。间距标准按《上海市农村村民住房建设管理办法》第三十一条执行。

第三十一条（房屋加层）

房屋的加层，应经本市专业机构鉴定确认安全的前提下实施。不符合间距标准的住宅，不得加层。

第四章集体建房

第三十二条（农村集体建房）

农村集体建房按《上海市农村村民住房建设管理办法》有关条款执行。

第五章附则

第三十三条（未尽事宜）

本规定未尽事宜按《上海市农村村民住房建设管理办法》执行。

第三十四条（应用解释部门）

本规定具体应用问题由县规划局和县房地局负责解释。

第三十五条（施行日期）

本规定自发布之日起施行。

崇明农村宅基地买卖纠纷

宅基地使用权通常与地上房屋一并转让，单独转让宅基地使用权的情形非常少见。因此，实践中多见的是因宅基地上房屋转让而引发的纠纷。根据农村宅基地上房屋转让合同主体的差异，可以将农村宅基地上房屋转让合同纠纷分为三类：

1、农村本集体经济组织成员之间的纠纷；

2、农村本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的纠纷；

3、农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的纠纷。因为合同主体的不同，在适用法律认定宅基地上房屋转让合同效力时也会得出不同的结论。

解决办法：

1、对于发生在农村集体经济组织成员之间的农村房屋转让，如果查明无欺诈、显失公平情形存在，应当认定房屋转让合同有效，驳回当事人要求退房退款的诉讼请求。

2、对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可认定合同有效，判决驳回当事人要求确认合同无效的诉讼请求。

3、对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理，双方当事人应各自返还房屋及购房款。

4、对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，应本着尊重现状、维持稳定的原则，立足调解，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。

5、对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，如果认定合同无效，在决定退房退款时，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响以及各方的过错责任大小，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原转让价格的差异造成的损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿。