美国投资移民必读!美国税法规定,当纳税人出售"主要住宅房屋"时,如果房主在5年之内,自住超过2年,卖房后,房产升值部分(CapitalGain)可享受税收减免(夫妻二人可免50万美金,个人可免25万美金)。
所以如果你花50万美金买了一套住宅,后来80万美金卖出,赚了30万美金,那你只有5万美金需要交税;如果你是和配偶共同拥有房屋并出售,则30万利润则完全不用交税。
以上是自住用房的税收优惠政策,但很多人在美买房是为了投资,买了房压根就没考虑过去住,就享受不到这项税收优惠政策。
但是作为投资用房,联邦税务法案IRC为投资房产所有者提供了另一种纳税机制---1031延税法。
1031延税法又称为同类财产交换法(Like-KindExchanges)
是从美国国家税务法第1031条款项中的规定而得名。
在法律条文的定义下,此类交换意味着“如果交换的房产是用于商业性使用或,并且用于交换类似的资产,那么交换过程中的资产利益得失不予承认,不用缴纳其过程中产生的资产利得税。”
换言之,只要卖家在出售原有房产后购买价值更高或等值的房产,并且用于,就可以使用这一法条。
下面这个例子可以直接说明1031条款的优势
林女士在2018年7月1日以30万美元的价格购入一套精品公寓并且出租给他人(作商业用途),也付清了所有贷款,该公寓现市场价值为50万美元。
若林女士于7月底打算购买另一套价值同样为50万美元的公寓,忽略房屋需要进行折旧的情况,此时她有两个选择:
若林女士将自己原有的公寓放到市场上出售,但不在180天内购入新房产,就需要缴纳一定比例的资产利得税。
因林女士持有房产已超过一年,纯收入所应缴纳的资产利得税约为4万美金。此时林女士所剩资金为46万美金,无法立即购买新的房产。
若林女士选择利用1031条款,在45天内确认新房产,并在180天购入,用作投资或商业使用,就可以帮助她延后所需缴纳的税收,顺利购置新房。
提示Tips
需要注意的是1031虽然是缓税,不是免税,但在金钱越来越贬值的情况下,同样的税款越晚交越合适,变相的是种资产增值。
如果新买的房产价值低于原房产价值,还能享受1031延税法吗?
但如果新投资的房产低于出售的旧投资房产或由于其他原因,卖房者会收到现金或其他补偿物,通常被称之为“好处”(Boot)。
“好处”(Boot)可能是现金,也可能是债务减免,支付不合格的费用,超额借贷购买新房产和非同类财产交换等。
卖房者收到的“好处”(Boot)要缴资本利得税,最高收到的全部“好处”(Boot)都要缴资本利得税。
例如,早期买的一套投资用房600万美金,卖了1000万美金后,资本利得是400万美金,用这些钱又买了一套新房,只有800万美金,自己还剩200万美金,这200万美金要缴纳资本利得税,以20%税率算要缴纳40万美金的税。
但如果下一次再投资的话,成本基准则变为800万美金。
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