来源：上海商报作者：赵一蕙2006年12月07日

在二手房买卖中，时有上下家因不满中介服务发生的纠纷，但是中介以上下家跳佣而将委托人告上法庭的案例并不常见。本案的中介公司依据《居住房屋经纪确认书》，认为下家跳佣，但是法院却根据同样的《确认书》条文，作出了不同的解释，认为中介公司的跳佣主张并不成立。

事由：

一口答应便宜1万可成交

李先生夫妇为改善居住条件，委托中介A公司寻找房源。

2004年11月24日，双方签订《居住房屋经纪确认书》，其中约定，由该中介通过自身市场渠道为李先生夫妇寻找房源，待李先生夫妇与房屋的上家签订买卖合同并完成产权过户手续，应向中介支付房屋成交价的1％作为服务报酬。《确认书》推荐了包括仁恒滨江园（查看地图）27号楼某室在内的三处房屋。另外合同约定，李先生夫妇在协议签订后一年内与推荐的下家不通过中介成交的，应按服务报酬向中介公司支付违约金。

同年11月25日，李先生夫妇与中介签订《意向金收据》约定，李太太委托中介向位于浦明路99弄某处房屋的台湾业主陈先生夫妇洽谈购买该房产事宜，并由中介代向陈先生夫妇转交购房定金人民币9000元。

该《意向金收据》中约定：李先生夫妇委托中介向台湾业主洽谈购买该仁恒滨江园房屋，委托的房价为人民币252万元；中介应当在3日内按该确认条件进行洽谈；如李先生夫妇提出的条件上家陈先生无法全部接受，致使交易不能达成时，中介应在2日内将李先生交付的人民币9000元的意向金退还，双方依据意向金收据确定的权利义务解除，但双方签订的确认书依然有效；如居间成功，则李先生夫妇应当支付房价1％的居间报酬计人民币25200元给中介方。

此后，Ａ中介极力撮合双方，但是未能使陈先生夫妇接受252万元的房价，最终没能够达成成交，此种情况下中介公司将意向金人民币9000元退还给了李太太。

李先生夫妇此后通过另一家中介Ｂ公司居间，以人民币253万元的价格购买了上述台湾业主陈先生夫妇的房屋，并向Ｂ中介公司支付了居间报酬人民币25300元。

眼看自己撮合有功，下家却跳佣自行成交，Ａ中介于是诉至法院，请求判令李先生夫妇支付违约金人民币25200元，并承担本案诉讼费。

庭审：

一房多挂无不妥

中介公司称，自己在与李先生签订合同后，积极履行合同义务，极力撮合李先生与台湾业主陈先生达成房屋买卖协议，但是下家李先生夫妇跳过自己成交，明显属于跳佣行为。

被告李先生夫妇则辩称：自己所购买的仁恒滨江园27号房屋并非Ａ中介公司独家居间出售。2004年11月21日，李先生在联系Ａ中介之前就通过上述Ｂ公司获知该房屋的出售信息并实地看房，该公司提供的最低报价为人民币253万元。2004年11月25日，因原告中介Ａ公司允诺以人民币252万元进行洽谈，李先生因故与原告签订了《意向金收据》，并交付了人民币9000元作为意向金，而当时中介其实并未获得原业主陈先生夫妇的授权挂牌。

李太太表示，自己委托Ａ中介洽谈价格时曾告知过对方，另一中介Ｂ公司提供的本案所涉房屋的价格为253万元，他们为争取业务就给出了252万元的报价。李太太表示，这才是委托价格252万元的由来。

但是，后原告Ａ中介未能在约定的时间内，以人民币252万元的价格促成交易，故双方解除《意向金收据》确定的权利义务，原告也将人民币9000元如数退还。而且原告的工作人员在洽谈过程中屡次在关键时刻抬高价格，有恶意炒房的嫌疑。

在与原告解约之后，李先生表示另行委托Ｂ中介公司以人民币253万元的价格居间购买了所涉房屋，并向该中介公司给付人民币25300元作为居间报酬，系正当行使民事权利，同时也说明了自己并非为了逃避支付中介费。故此，原告Ａ中介公司无权要求其支付违约金。而且，原告Ａ公司这一过程中，并未向自己提供过陈先生夫妇的联系方式，也未引见过买卖双方。该套房屋的居间出售并未采取独家委托的形式。

对此，原告Ａ中介辩驳：上家陈先生夫妇在2004年11月24日前口头委托自己挂牌售房，委托的价格区间为人民币260万元到252万元；后在洽谈中因该两人不同意252万元的房价条件，故未能促成该两人与李先生夫妇达成买卖合同。

判决：

跳佣一说不成立

法院认为，原告中介公司与被告李先生夫妇于2004年11月24日签订的《居住房屋经纪确认书》，其中约定的甲方或者本合同项下之代理人，在本协议签订后一年之内与该交易对象不通过乙方成交的，应按本合同约定的服务报酬向乙方支付违约金，对委托人进行了较大限制，又未采用不同的字体予以显著提示。法院认为，该条款在于避免委托人利用了居间人的信息，随后又绕开居间人另行缔约，也只有在这种情况下，对委托人追究违约责任，要求其支付相当于居间合同项下的报酬数额的违约金才是合理的。

而本案是否属于所言跳佣行为，要从买受人是否恶意提出委托条件、居间人已经提供的信息程度等多个方面加以考察。

本案中，Ｂ中介公司也获得了陈先生夫妇居间出售本案所涉房屋的委托，而且其取得书面授权比原告中介还早，原告也承认所涉房屋并非独家委托出售。故此，被告李太太在Ｂ中介公司处看到本案所涉房屋出售信息，进而委托Ｂ公司居间洽谈，不能认定为其利用了原告提供的房源信息，而应当认定为其利用的依然是Ｂ公司的信息。

a中介未能以李太太提出的人民币252万元的价格条件促成买卖合同的缔结，此种情况下双方才解除了《意向金收据》确定的权利义务。而且，252万元的价格也是在出卖人对其口头委托的价格范围之内，其根据自己的商业判断愿意按此价格条件为李先生夫妇进行洽谈。故此，本案亦不构成李先生夫妇故意提出一个不合理的洽谈价格条件而绕开Ａ中介。

被告李先生夫妇在与原告解除了意向金协议后，在Ｂ中介公司的居间下，买受了所涉房屋，向后者公司支付了人民币25300元的中介费，亦印证了其并无为逃避居间报酬而绕开Ａ中介的企图。

综上，原告要求两被告按居间报酬的金额人民币25200元支付违约金的诉讼请求，难以支持。两被告自愿补偿原告人民币3000元，可以视为对原告为从事居间活动而支出的必要费用的补偿，该金额本院酌定较为合理。

因此法院判决：被告李先生夫妇给付原告Ａ经纪有限公司居间费用人民币3000元，对于原告Ａ经纪有限公司的其他诉讼请求不予支持。

律师点评：

是否跳佣四个标准

海上律师事务所的李洪国律师认为，当前许多中介公司在向委托人?买受方?推荐房源时?都约定如委托人在一定期限内未通过其购买所涉房屋，应承担相当于居间报酬的违约金责任。但是，对这项条款的内涵解释并不应该停留在书面意义，而是有一前提，即为委托人利用了居间人的信息，随后又绕开居间人另行缔约，在这种情况下，委托人需要承担一定责任。

同时在事实认定中，要确定居间人已经提供的信息的程度、买受人通过其他途径购买房屋的信息的利用、买受人通过其他途径购买房屋的原因、买受人是否恶意提出委托条件以绕开居间人等四个方面作出合理合法分析，才能够确定是否真属于跳佣行为，委托人是否因此需要承担一定责任。