各县、市、区人民政府,市政府各部门,各大中型企业、事业单位:

现将《荆门市城区已购公有住房和经济适用住房上市交易管理办法》印发给你们,请遵照执行。

二○○○年五月十八日

第一条为规范已购公有住房和经济适用住房上市交易活动,促进房地产市场的发展和存量住房的流通,满足居民改善居住条件的需要,根据国家有关规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条本办法适用于本市城区范围内已购公有住房和经济适用住房首次上市交易的管理。

第三条本办法所称已购公有住房和经济适用住房,是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价(或者标准价)购买的公有住房,或者按照地方人民政府指导价购买的经济适用住房。

本办法所称经济适用住房包括安居工程住房和集资合作建设的住房。

本办法所称已购公有住房和经济适用住房上市交易,包括住房转让(含买卖、交换、赠与)、住房抵押和住房租赁。

第四条市房地产管理局是本市城区已购公有住房和经济适用住房上市交易的行政主管部门。

第五条已取得合法房屋产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市交易,但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市交易:

(一)以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；

(二)住房面积超过省人民政府规定的控制标准,或者违反规定利用公款超标准装修,且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；

(三)不符合城市规划及三层以下的住房,或处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；

(四)产权共有人不同意出售的；

(五)已抵押且未经抵押权人书面同意上市转让的；

(六)各级各类学校(含幼儿园)的教职工宿舍,建在校园内而又无法划分开的；

(七)法律、法规及市人民政府规定不宜上市交易的。

第六条已购公有住房和经济适用住房所有权人要求将已购公有住房和经济适用住房上市出售的,应当向房地产交易管理部门提出申请,并提交下列材料:

(一)职工已购公有住房和经济适用住房上市交易申请表；

(二)土地使用权证书和房屋所有权证书；

(三)身份证及户籍证明或者其它有效身份证件；

(四)同住成年人同意上市转让的书面意见。

第七条房地产交易管理部门对已购公有住房和经济适用住房所有权人提出的上市出售申请进行审核,自收到申请之日起5日内作出是否准予上市出售的书面意见。

第八条经房地产交易管理部门审核准予上市出售的住房,由买卖当事人签订《荆门市房屋买卖契约》,并办理交易鉴证手续。

房屋交易价格由双方协商议定,房地产交易管理部门对所申报的成交价格进行核实,对交易价格明显低于市场价格的住房可进行现场查勘和评估。

房改房上市出售的,由房地产交易管理部门书面通知原产权单位是否购买该住房,原产权单位在收到通知之日起5日内作出书面答复,逾期不答复的,视为放弃优先购买权。

第九条住房买卖当事人按规定到有关部门缴纳有关税费后,由房地产交易管理部门办理交易过户登记手续。

买卖当事人在办理完房屋所有权转移登记手续之日起30日内,凭变更后的房屋所有权证书向土地管理部门申请土地使用权变更登记手续。

房地产交易管理部门应将当事人房屋权属过户主要材料送当地居民委员会备案。

第十条凡已购公有住房和经济适用住房上市交易的,应在房地产行政管理部门设立的房地产交易市场进行,禁止私下交易。

第十一条已购公有住房和经济适用住房上市出售后,房屋维修仍按照上市出售前公有住房售后维修管理的有关规定执行。个人缴交的住房共用部位、共用设备维修基金管理方式不变,其结余部分不予退还,并随房屋产权同时过户。

第十二条已购公有住房和经济适用住房上市出售时,有关税费的缴纳和减免按下列标准执行:

(一)免征营业税、土地增值税、个人所得税和土地使用税；

(二)减半征收城建税、教育费附加、房产税；

(三)买方按成交价的2%缴纳契税；

(四)买方按宗地标定地价10%缴纳土地使用权出让金或相当于出让金的价款；

(五)买卖双方各按成交价的0.5‰缴纳印花税；

(六)买卖双方各按成交价的0.25%交纳房地产交易综合服务费；

买卖当事人申报的成交价格明显低于市场价格的,以评估价为基数计算缴纳前款规定的税费。

第十三条当事人相互交换已购公有住房和经济适用住房产权的,由差价支付方按差价交纳2%的契税；0.5‰的印花税以及按宗地标定地价10%缴纳土地使用权出让金或相当于出让金的价款,当事人双方各按房地产价值总值分别缴纳0.25%的交易综合服务费。

第十四条已购公有住房和经济适用住房赠与的产权过户登记手续,按已购公有住房和经济适用住房上市出售的有关程序办理。并由受赠人按房屋评估价格缴纳2%的契税、0.5‰的印花税以及按宗地标定地价10%缴纳土地使用权出让金或相当于出让金的价款、0.5%的交易综合服务费。

第十五条已购公有住房和经济适用住房设定抵押权的,按《荆门市房地产抵押管理办法》的规定办理登记手续。

第十六条已购公有住房和经济适用住房出租的,按《荆门市房屋租赁管理办法》的规定办理登记手续。

第十七条城区职工以成本价购买,产权归个人所有的已购公有住房和经济适用住房上市出售的,其收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后归职工个人所有。

以标准价购买,职工拥有部分产权的已购公有住房和经济适用住房上市出售的,可以先按照成本价补足价款及利息,原购住房全部产权归个人所有后,已购公有住房和经济适用住房上市出售收入按照本条前款的规定处理。

第十八条鼓励城区职工家庭为改善居住条件,将已购公有住房和经济适用住房上市出售换购住房。已购公有住房和经济适用住房上市出售后一年内该户家庭按照市场价购买住房,或者已购公有住房和经济适用住房上市出售前一年内该户家庭已按照市场价购买住房的,可以比照房屋产权交换税费标准缴纳税费。

第十九条已购公有住房和经济适用住房上市出售后,该户家庭不得再按照成本价或者标准价购买公有住房,也不得再购买经济适用住房等政府提供优惠政策建设的住房。

第二十条违反本办法第五条的规定,上市交易已购公有住房和经济适用住房的,由房地产行政主管部门依照相关法律、法规及规章的规定没收违法所得,并处以10000元以上30000元以下罚款。

第二十一条违反本法规定,将已购公有住房和经济适用住房上市出售后,该户家庭又以非法手段按照成本价(或者标准价)购买公有住房或者政府提供优惠政策建设的住房的,由房地产行政主管部门责令退回所购房屋,不予办理产权登记手续,并处以10000元以上30000元以下罚款或者按照商品房市场价格补齐房价款,并处以10000元以上30000元以下罚款。

第二十二条房地产行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；情节严重,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第二十三条当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请复议或向人民法院提起诉讼,逾期不申请复议或起诉,又不履行行政处罚决定的,由作出处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。

第二十四条各县(市)人民政府可根据本办法制定已购公有住房和经济适用住房上市交易管理的实施办法。

第二十五条本办法由市房地产管理局负责解释。

第二十六条本办法自公布之日起施行。